美国商业地产贷款会引发银行业危机吗？，下面是第一财经给大家的分享，一起来看看。
商业地产经营贷款
近期美国银行业的负面新闻频发，三月初管理资产规模高达9510亿美元的全球最大另类资产管理公司黑石集团违约了一只5.31亿欧元的芬兰商业地产抵押贷款支持证券。
由于商业地产抵押贷款是美国小型地区性银行的贷款组合中占比最大的一块，而且历史上看，导致银行破产的主要驱动因素也是商业地产资产质量的恶化。因此，尽管导致黑石集团违约的底层资产在芬兰，但依然引发了市场对于美国本土商业地产贷款及其衍生品可能出现连锁风险的担忧。
这一次在快速加息之下，美国商业地产的贷款和相关证券会像次贷危机时的居民住宅贷款及其衍生品一样，造成美国银行业的广泛危机吗？
考察商业地产贷款对美国银行业的影响，首先要考虑的是资产质量是否有出现问题的迹象。事实上过去三年以来，美国商业地产市场表现出冷暖不均。
疫情后，正如电子商务加速了陈旧的购物中心的消亡一样，远程办公也在摧毁写字楼。写字楼的空置率普遍较高，因为很多企业转向了远程办公，不需要像过去那样需要大量的办公空间。这导致办公物业的需求量减少，而空置率上升。
而工业和物流物业的空置率则相对较低，因为电子商务强劲增长因此对仓库和配送空间的需求量明显增加。由于房屋出租需求强劲，住宅物业的空置率也相对较低。
2023年1月，美国前50大城市的写字楼平均挂牌价为38.04美元，同比涨幅仅为1.1%（远低于CPI房租通胀）。与此同时，美国写字楼空置率上升至16.6%，较去年同期上升了0.8%。其中科技企业聚集的西雅图和旧金山的写字楼空置率上升了1.5%和2.9%，而大部分主要城市的写字楼空置率略有回落。
美国监管机构从去年开始已经关注到了商业地产可能存在的风险。FDIC在2022年8月的《监管见解》(Supervisory Insights)报告中曾表示：“考虑到疫情后工作和商业变化的不确定长期影响、利率上升的影响、通胀压力和供应链问题，在即将到来的审查周期中，审查人员将加大对银行商业房地产贷款交易测试的关注。”
最近半年，虽然美国商业地产价格在联储快速加息的影响下出现明显下跌，但截至2022年四季度，商业地产贷款的违约率仍处于历史低位0.68%，从底部0.65%刚出现回升。
考虑到银行是商业地产抵押贷款的主要持有人，接下来的问题是潜在问题资产（商业地产贷款和衍生品）在银行资产端有多大规模。
截至2022年底，美国商业地产的抵押贷款规模为3.6万亿美元，主要由商业银行持有（65%），保险公司持有15%，MBS发行机构（主要为房利美和房地美）持有13.5%，REITS和外国银行持有比例不足5%。目前商业地产贷款的规模既远低于住宅抵押贷款的规模（13.4万亿），也不及次贷危机期间美国住宅抵押贷款规模的三分之一。
尽管疫情后，美国商业银行持有的商业地产贷款规模超越了住宅抵押贷款，但由于银行资产规模的膨胀，两者占银行资产的比例仅为12.5%和10.9%，依然低于2006年高位的15%和19.5%。
美国银行业的贷存比整体低于疫情前水平。分大小银行来看，小型银行的贷款和租赁规模占存款的82%，新冠疫情前这一比例为88%，大型银行的贷存比为60%，新冠疫情前为70%。
商业地产贷款在大型银行和小型银行的贷款组合中的占比分布为13.1%和42.7%，尽管商业地产贷款在美国小型银行资产中的的敞口更大，但其与存款的比例为35%，占比也一直较为稳定，低于次贷危机前接近50%的水平。
我们在《美国经济可能“不衰退”》中提到，金融部门尤其银行是提供房贷的主要机构，随着经济体的成熟，银行更乐于提供房地产贷款，而企业融资需求逐渐转向直接融资市场，因此金融部门杠杆与居民部门杠杆走势接近。金融危机之后，美国居民部门和金融部门持续去杠杆，居民和金融部门负债占GDP比例已经分别从金融危机高峰期接近100%和120%回落至75.6%和75%，金融部门的资产负债表整体相对健康。
除商业银行贷款外，另一个需要关注的资产是以地产抵押贷款为底层资产的MBS（抵押贷款支持证券）。次贷危机期间，住宅抵押贷款证券（RMBS）占美国GDP的比例高达50%，且非政府机构发行的RMBS（包括次级贷款）占GDP的比例超过了15%。而截止2021年，RMBS占GDP比下降至不到40%，且几乎全部由政府机构（如房利美）发行，非政府机构发售部分大幅收缩。
商业地产抵押贷款证券（CMBS）方面，次贷危机期间规模占GDP的比例不到6%，大部分为非政府机构发行，截至2021年，CMBS占GDP比例小幅上升至6%，但非政府机构发行比例已回落至2%。
考虑到金融部门杠杆率已大幅降低，且商业地产抵押贷款证券化率较低，我们认为这个领域出现复杂衍生品导致的银行流动性危机概率较低。
总的来说，目前美国商业地产贷款的质量问题，以及可能引发银行业危机的潜在风险，均不像媒体所渲染出的那么严重。
一方面，从资产质量的恶化来看，风险较大的主要是商业办公楼的地产贷款，特别是科技行业较为活跃的地区。不过监管已经开始关注商业地产可能存在的风险，银行也自去年开始收紧商业地产贷款标准，目前商业地产贷款违约率仍处于历史低位。
另一方面，美国小型银行在商业地产贷款的敞口明显低于次贷危机期间，更重要的是CMBS市场规模远小于RMBS，且非政府发行债券比例远低于金融危机期间，这个领域出现复杂衍生品导致的银行流动性危机概率较低。
风险提示
全球经济深度衰退，美联储货币政策超预期紧缩，通胀超预期
（宋雪涛为天风证券宏观首席研究员）
门面房抵押贷款的条件
坐标北京：
今时今日，当企业出现资金周转不灵的情况时，大多都会选择去利用贷款来解决眼下的难关。而关于企业经营性贷款，除了常见的信贷、税票贷之外，还要抵押贷也被广泛应用在经营发展中。
企业经营性抵押贷款一般指的是中小企业主或个体工商户通过房产抵押等方式获得银行贷款，资金可用于购买设备、原材料或扩建厂房等。
哪些房产可用作经营性抵押贷款？
首先，从房产性质上划分，有商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺、宅基地等，而生活中最为常见的就是商品房、公寓、别墅、商铺这几种。
①商品房
商品房在抵押贷款中基本只能做7成，部分优质房源的成数会再高一点，借款时限多在三十年之内，常见的为二十年左右。需要注意的是，部分银行的经营性抵押贷款只适用于在本行白名单楼盘内的房产，因此如有贷款需要，最好先行确认房产所在楼盘是否在白名单内。
②公寓、别墅
这两种类型的房产因为在市场上的流动性相对较差，大多只能申请5成，且银行的准入要求也会更加严格。
③商铺、写字楼
商铺和写字楼最高也是只能做5成，相对于上述几种房产，可接受的银行也会更少。并且，大部分银行都会要求商铺或写字楼现阶段是处于收租状态才会同意用作抵押。
总的来说，要做经营性抵押贷款，除了需要满足银行规定的抵押物类型之外，对房产的状态、楼龄等也会有一定要求。
从目前来说，很多银行对按揭房转做抵押的要求和限制会比较多，大多数只有在房贷还清之后才能用于抵押。如果必需要把按揭房用作抵押，则要满足两个条件，一是房产证出了或者押在银行，二是还要额度空间。至于全款房的话就没有这些顾虑了，直接出证抵押就好了。
除此之外，一般太新或太老的房子也都不接受。尤其是一些全款购入后直接就做抵押的房子，最好等半年后再操作，可选择的产品会更多。
经营性抵押贷款，还要看什么？
在申请经营性抵押贷款时，既要考察房产的准入是否符合条件，还要考察企业和企业主的情况是否符合标准，包括企业的经营状况、财务状况，以及企业主的个人资信情况。
②营业执照
对于营业执照，一般会看经营时长、是否真实控股等要素。通常经营时限需要满一年，且拥有真实经营的场所。至于营业执照不满一年，又或是自己做老板但法人却不是自己等情况，那就需要另行讨论了。
②银行流水
既然是经营性抵押贷款，那就肯定要有经营性流水可看。通过流水记录，是可以看出借款人的真实身份。除了要观察流水是否持续且稳定外，还包括进账额、月结息等，并且流水最好要能覆盖负债2倍或以上。
③借款主体
对于借款人的要求，一般年龄会限制在65周岁以内，如果年龄偏大或偏小，都需要提供共借人或担保人。如果是已婚，还需要提供结婚证等证件，并且不管房子夫妻一方独有的还是共有的，签约时都需要双方同时在场。需要注意的是，一般经营性贷款会反映在主借人的征信上，可以选择收入较高且征信较干净的一方作为主借人。
④征信情况
做经营性贷款，对于征信方面的考量会侧重在负债上。毕竟，抵押贷对于大部分人来说已经算得上是最后的选择了，说明借款人已经出现了资不抵债的情况或者苗头。所以，银行一般会要求资产负债比不能高于70%，否则出现坏账的几率极高。
除此之外，查询次数只要控制在合理范围内，当前也没有逾期之类的不良记录，基本问题不大。
如何操作经营性抵押贷款？
①明确贷款需求
大家都喜欢高额低息放款快、先息后本时限长的产品，但现实中能同时满足这些条件的产品却并不多，况且也不是每个人都有良好的资信能够申请成功。因此，在申请贷款前，一定要明确自己的实际需求。譬如想要月供压力小，就先考虑能不能先息后本。
②准备贷款材料
具体的材料根据银行的要求去准备就可以了，这里提几个可能会被大家忽略的细节。首先，营业执照不能涉及敏感行业，房地产、夜总会这些都是不可以的。其次，流水在近半年内最好也不要和房地产行业有往来。再者，如果房产证已出但押在了银行，要提前准备加盖了银行公章的复印件。
③上门评估房产
银行一般会把房产评估这个事情委托给第三方公司，评估费用大部分是免费的。上门前评估公司会先和借款人沟通上门时间，拍照也会尽量在十分钟内完成，需要注意的是，拍照现场最好呈现为居家状态，而不是出租状态。
如果是营业场所，现场还需要有营业招牌以及具体的门牌号，同时业主本人也要在场。
④签约并等待批复
在下户考察完毕后，就需要到银行现场签约，一般房产证上有几个人，就要有几个人到现场。如果是夫妻的话，不管房子是不是共有的，双方都需要同时到场。签约完成后就是等待批复了，通常会需要10个工作日左右，结果出来后银行会以短信等形式通知借款人。
⑤房管局入押
房子入押需要去当地的房管局，每个城市或区域都有不同的划分，但整体流程是大同小异的。不过，按揭房在入押前还需要结清房贷，并拿回他项。但也有银行是凭借入押后的回执再给回他项，具体以银行方面的要求为准。
⑥提款
最后一步就是等待放款了，这里需要注意的是，银行对于企业经营性抵押贷款基本均是采取受托支付方式，即必须将钱款打给经营用途材料中的第三方账户，而不是企业主的个人账户。
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