顶账房是什么？购买顶账房哪些风险？，下面是北京金诉律师事务所给大家的分享，一起来看看。
买顶账房能贷款吗
导语
买的顶账房，跟开发商签署的商品房预售合同，支付了全部购房款，也已经实际入住了，还没有等到过户，房子却被查封了……
文：戴金花律师（北京金诉律师事务所）
买的顶账房，跟开发商签署的商品房预售合同，支付了全部购房款，也已经实际入住了，还没有等到过户，房子却被查封了……
今天我们聊聊关于顶账房的哪些事儿：
一、什么是顶账房？
顾名思义，用来顶账的房子，顶帐的一般都是建筑商，材料商、原料商（以下简称“顶账方”）。因此顶账房通俗的说开发商用房子来抵欠原料商的钱（债）。
以下是我做的关系示意图：
在实践中，顶账房一般比普通商品房便宜些，故顶账方让你先给购房款，然后直接领你跟开发商签合同，很多时候你都不知道你的房子到底抵了多少真实的债，跟不清楚顶账背后的故事，风险就跟着神秘、不知情出现了……
二、购买顶账房有风险，需慎重：
1、考察该房源是否有产权证，是否楼盘取得预售许可证。
建议在开发商取得预售许可证之后再购买，这样才能在交钱之后很快拿到正规的商品房买卖合同，并能及时办理合同备案才能将购房风险降到最低。
2、了解顶账方看是否有权转让债，是否存在以房抵债的协议（或顶账房买卖协议），做好合同审查。
3、务必签订三方协议如顶账房转让协议，并确保出售人是否与开发商签订过顶账房买卖协议，并且名字要一致。
4、了解开发商是否有其他债务争议，看房子是否已经被卖出，或是设定了抵押，可以到当地房产管理部门查阅房子的房产登记状况。
5、一般顶账房贷款的金额会比较少，比如房子顶账方卖给购房人200万，当时顶账是150万，你需要先把50万给顶账方，然后那150万跟开发商做合同，相当于你在开发商那里150万买的房子，然后根据150万的房子再银行做贷款，因此购房的时候，需要考虑贷款问题，避免因不能贷款而违约。
6、如果是购买的二手房，要看是否存在拖欠水费、电费、暖气费等各方面的费用，做好买前债务清除工作。
7、顶账房容易遇到诉讼风险、查封风险，建议具备入住条件的，尽可能的实际入住，合法占有房屋。在司法实践中，购房款支付比例，是否实际占有等影响到查封的执行。
8、根据大数据的统计，因顶账协议产生纠纷的诉讼非常的多，判决的结果也不尽相同，建议遇到纠纷咨询专业律师。
司法实践中，一般情况下顶账协议只要不违背法律的强制性规定都是有效的，购房人与开发商签订的合同只要不违背法律的强制性规定一般情况下也都是有效的，因此诉讼策略很重要。
中介卖的顶账房靠谱吗
2019年，西峰房地产市场即将走到一个特殊的拐点。
为什么特殊？
让我从过去、现在、将来，三个方面为您分析：
过去，西峰房价怎么看？
2014年前，西峰房价以凤凰大境、科教苑、紫玉润园、锦绣城、金江名都等为代表，均价在4200元每平米。那一年，房产销量并不怎么看好，4200的均价一直萎靡不振。
萎靡不振到谷底，是2015年的秋冬之际，随着开发商资金紧张、民间集资借贷的出现，房产开始打折促销，以中介为首的“顶账房”，的确风靡过一段时光。
事实证明，买到就是赚到！房价一路涨了起来。
到了2016年，棚户区改造开始，货币化安置的政策，让拆迁户们带着足额的现金开始购房。以合水县最为典型，一些人选择去西安置业，但大多选择了西峰。让西峰城的房价在这一年，开始猛涨。随着幸福小镇、世纪公馆的迅速售罄，西峰房价仿佛按下了跳跃式增长的按钮，均价从5500元直接飙至6800元。
这异乎寻常的飙升背后，离不开4个方面的苦心运作：
1.有公司雇人排队抢号。某些楼盘的开盘前夜，售楼处门口排满了人，他们拿着号，带着板凳。等着天亮选房。在一大批热血沸腾的排队浪潮中，有人竟然发现了不少外地人，他们表面上买房热情高涨，抢房情绪明显，却在抢购氛围达到高潮后，悄悄离场。
2.有公司人为抬高售价。今天卖着6800元的均价，等到明天，让所有的售楼人员全部放出涨价的消息，一大波房屋转手的消息在朋友圈肆意蔓延，要价均在7300（6800+500），当买过房的业主看到昨天自己6800的房子，在一夜之间涨到了7300，高兴的不得了。
3.部分中介公司唯利是图。一些中介公司成了最大的炒房团，他们空手套白狼的从开发商或业主手里，拿来房产信息，在中介平台上集体加价抛售。在人多房少的2016--2019年，房价的涨动，到了肆无忌惮的程度。同时，二手房在走俏的期房背后，也分了一杯美羹。一些二手房，地段越好的，售价越高，一度达到了8000元以上。
4.货币化安置让大量资金流入房产市场。在房地产市场萎靡不振的时候，一大批拆迁户“背着猪头找庙门”。拆迁款的注入，房地产市场仿佛输入了新鲜的血液，开发商变得年轻，楼盘从此变得贵气。
现在，西峰房价市场怎么样？
期房均价7000，二手房7500以上（旧房另说）的房价标准，似乎成了西峰城区较为“合理”的卖价！
当然，也有读者朋友会说，有比这更为高的价格。坦白地讲，众多的中介公司，确实为房价的短期过快增长，在造势！
对中介公司来说，房价涨的越快，他们的收益就可观得多！
试想，如果房子长期保持在一个售价标准，中介公司会因为无差价可赚，而越来越急！目前，那么多的中介公司，足以说明，房产中介市场的利润，有多丰厚。
以后，西峰房价怎么变？
2019的夏天，一定会成为西峰房价最为艰难的一年。毕竟，作为一个三四线，甚至五线城市来说，在单价和西安差不多的房产市场，已经没有多大的涨幅空间！
会涨吗？无论如何，房价8000元对西峰来说，绝对是个坎儿。
房价如何走？短期看市场，中期看人口，长期看政策。从目前市场来看，20多家新楼盘的开发商们迫不及待，早日开盘，早日回首资本，就风险越小。我觉得，目前的市场，还算冷静。
1.市场需求量不会大增。棚户区改造货币化安置暂停，一大批急需安置的人已经“抢购”到了自己的房子，新增的购房者，无论如何也赶不上新增的市场房源。也就是说，买房的人多，但新盖的楼房会更多！
2.新建楼盘迅速入市。还有一大批楼房将陆续投向市场，随着20多个新建住宅小区的加快建设，西峰房产市场货源将更加充足，特别是那些占地面积较大、楼盘数量较多、楼层较高的小区（为避免广告嫌疑，在此不列举小区名称），将以更加合理的价格、更加完美的户型、更加高档的服务，吸引购房者。
3.房产政策不允许炒房。国家说“房子是用来住的”。这句话说得真好，多年来，那些炒房客、中介商，让房价一路上涨，他们作为资本投资，通过房子的转卖获取更多的资本。随着房产税的来临，相信那些炒房客们可以歇息歇息了。
让房子，真正卖给需要的人！
那么，会降吗？
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