住房贷款综合保险（贷款买房需要给银行交保险吗）

保险人未偿还部分的贷款承担保证保险的理赔责任吗？，下面是北京米艳华律师给大家的分享，一起来看看。

住房贷款综合保险

2008年11月，原告孙某及其丈夫李某与某工商银行签订了《个人购房借款合同》，并于2008年11月26日与某保险公司订立了个人贷款抵押房屋综合保险（含抵押房屋意外损失保险和贷款保证保险）合同。投保人为李某，第一受益人为某工商银行。2009年1月21日，借款人李某因交通事故死亡，此后，银行借款清偿迟延。银行借款清偿迟延约六个月后（从迟延时间上看构成了保险事故），孙某以借款人身份一次性清偿了全部届期和未届期借款本息。为此，某工商银行为孙某出具了保险权益转让书。

2010年1月29日，原告孙某向石河子市人民法院提起诉讼，请求判令保险公司给付保险金126388.38元。2010年3月24日该院作出（2010）石民初字第121号民事判决，支持原告的诉讼请求。保险人不服该判决，遂提起上诉。

本案被告代理律师认为：

一、本案涉案法律关系为保证保险关系，其实质为保证担保关系。本案审理中当事人各方均认可受害人李某及原告孙某共同与某工商银行订立的住房消费贷款合同。基于该合同，原、被告间订立《个人贷款抵押房屋综合保险合同》，该合同约定保险范围为还贷责任保证保险 。

根据被保险人签署的保险单，还贷保证保险的保险金额为应偿还贷款本金余额；还贷保证保险所界定的保险事故为被保险人在保险期间内意外死亡导致其丧失还款能力，从而连续三个月未履行还贷义务。在此情形下，保险人应就其投保人未偿还部分的贷款承担保证保险的理赔责任。

对于该案所涉及的保险关系，最高人民法院于2000年8月28日针对湖南省高级人民法院就保证保险合同纠纷案件的请示下发了（1999）经监字第266号复函解释。依据该解释：保证保险虽是保险人开办的一个险种，其实质是保险人对债权人的一种担保行为，适用有关担保的法律。

由该解释可知，保证保险实际为保证担保，其内容为保证债务人不能履行债务时由保险人承担代偿责任的保证担保。结合本案，本案争议保险关系约定的正是“若被保险人（债务人）因意外身故导致银行贷款（债权人债权）不能偿还时由保险人（保证人、保险人）代偿”。此合同条款及其约定完全符合最高人民法院上述复函所指关系及事实。故，按照当事人的约定及相关司法解释，本案争讼的法律关系是实质为保证担保关系的保证保险关系。对该最高院批复的适用还可见于中华人民共和国最高人民法院（2013）民申字第1565号民事裁定书。

按照担保法之规定，保证为债务人不能履行债务时保证人承担代偿责任的法律行为。

而本案中基于贷款关系的成立，作为被保险人偿债能力的利益攸关方的某工商银行被约定为第一受益人。该约定的本质即为被告作为保证人担保债务人（保险事故中的受害人）丧失偿债能力时对债权人的代偿责任，此显属保证担保。

二、基于担保关系，本案原告无诉权。

如上分析，作为保险关系，即使保险事故发生，也应由被保险人或受益人行使保险金给付请求权，而本案约定的第一受益人为银行。即，作为保险关系，保险事故发生后的请求权人为银行而非原告。作为保证担保关系，被保证的当然是被担保人与债权人之间的债权人债权的实现，而此时的担保请求权人为债权人而非债务人（受害人或其法定继承人）。故原告若主张保险金赔付或担保债权的实现均属主体不适格。

因此，本案因原告主体不适格而应由法院驳回其起诉。

2014年6月26日，石河子市人民法院作出（2014）石民初字第2101号民事裁定：驳回起诉。

2010年6月22日，二审法院认为本案主体不适格，遂作出（2010）兵八民二终字第94号民事裁定，撤销一审判决、发回重审。

2013年一审法院追加李某的其他继承人（受害人之女）后作出（2010）石民初字第2140号民事判决；保险人再次上诉。

2014年4月21日，二审法院再次以主体和法律适用问题为由作出（2014）兵八民二终字第58号民事裁定，裁定撤销一审判决，发回重审。

2014年6月26日，石河子市人民法院作出（2014）石民初字第2101号民事裁定。

法院认为：保证保险虽是保险人开办的一个险种，其实质是保险人对债权人的一种担保行为。在保证保险合同中，某工商银行向保险公司主张权利，应按借款保证合同纠纷处理，适用有关担保的法律。作为债务人的原告提起诉讼要求保险公司给付保险金不符合法律规定，诉讼主体不适格。遂裁定驳回起诉，本案终结。

一、关于本案所涉法律关系的认定。

在处理任何一个尤其是较复杂的民商事纠纷时，在实体法上要分清各法律关系的性质，明确它们之间的关系，从而确定各民事主体自应当承担的法律责任。然后根据实体法上的法律关系确定诉讼法上的问题。

基于上述事实，本案（保证保险）涉及两个法律关系，即主债权人与主债务人之间的主合同关系、保险人与主债权人之间的保证保险合同关系。

其中，主债权人与主债务人间的主合同关系为其他法律关系的基础性关系，也即主合同；作为主合同的从合同为保证保险关系。

据上，从本案中原告起诉要求保险人承担保证保险责任看，本案所涉法律关系应为因主合同关系而引发的保证保险关系。对此关系及其引发的争议的审理，应以主关系中的主债务人逾期未支付合同约定主债务这一事实为基础，按照保证保险合同的约定，以担保关系为基轴，在同时适用担保法和保险法的思路下进行审理。

二、本案保证保险合同争讼主体的确定

根据保险法规定，保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同负有支付保险费义务的人 。保证保险合同的投保人，是主合同的债务人。

被保险人是指其财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人 。投保人和被保险人可以是同一人，也可以是不同的人。保证保险合同的投保人与被保险人就是不同的人，投保人是主合同的债务人，被保险人是主合同的债权人。

结合本案，即使保险事故发生，作为保险金请求权人的原告也应为作为主债权人的被保险人或以主债权为积极利益的其他受益人而绝非主债务人。

三、保证保险合同的性质

本案争讼所涉核心是保证保险合同关系，据最高人民法院司法解释和最高人民法院裁判例为独立的具担保性质的保险合同关系。本案的审理应适用担保法和保险法关于保证保险的规定。

（一）保证保险是保险合同关系吗？

在保证保险合同中，保险标的是主合同债务的履行，保险利益为主合同债权的实现。而此债务的履行对主合同的债权人有利，对主合同的债务人不利。可见，在保证保险合同中，投保人（主债务人）对保险标的并不具有保险利益，这与保险法关于投保人对保险标的应当具有保险利益的规定显然不合。

另，基于保险原理，保险事故必须是客观的、不确定的、偶然发生的危险，换言之保险事故之是否发生应不受保险合同当事人主观方面的影响或当事人均应在主观上避免保险事故的发生，否则，就会导致其利益受损。而保证保险合同的保险事故是投保人自己不履行债务的行为后果，此保险事故之是否发生取决于投保人主观意愿且事故后果从利益角度看事故之发生构成投保人追求之利益：若投保人履行债务，保险事故不发生；投保人不履行债务，保险事故发生，投保人获益。无论是从主观方面还是客观方面看，此实为保险诈骗。可见保证保险合同约定之保险事故亦与保险原理不合。

因此，根据保险法对保险的定义，保证保险显然不属于一般意义上的保险。

结合现行各类保证保险合同实例，我们可以将保证保险定义为：保证保险是以债务人为投保人，以债权人为被保险人，以被保险人依据债权合同所享有的合同债权的履行为保险标的的保险。保证保险所承保的风险是被保险人的债权因债务人不履行义务而无法实现的信用风险，因此被保险人对保险标的具有保险利益。在保证保险中，保险人所负担的给付保险赔偿金的责任，目的在于填补债务人的行为给被保险人造成的损失。保证保险合同指作为被保证的债务人未履行债务，给债权人造成经济损失时，保险人代为赔偿后从而取得代位追偿权的一种保险合同。

（二）什么是保证保险的保险事故

保险法规定，保险事故是指保险合同约定的保险责任范围内的事故。保证保险合同的保险事故，是主合同债务的不履行，即债务人违约。此保险事故之是否发生，取决于投保人自己的主观意愿。其发生，实为投保人因自己原因不履行债务。可见保证保险合同的保险事故非保险法规范之保险事故。

（三）保证保险合同性质的确定

在保证保险，投保人(债务人)对于保险标的(债务履行)不具有保险利益；保险事故(债务不履行)之是否发生，取决于投保人(债务人)的主观意愿。这显然不符合保险法关于保险标的、保险事故和保险利益的规定，不是本来意义上的保险合同。

就此可以得出结论：保证保险合同实为借保险合同之形式，实现担保债务履行的目的民事合同。是采用保险形式的一种担保手段。保证保险的这一属性与保证担保完全一致 。

正确认定保证保险合同的性质，对于保证保险合同纠纷案件的审理和裁判具有重要意义。既然保证保险采用保险合同的形式，属于"财产保险的一种"，则人民法院审理保证保险合同纠纷案件就应当适用保险法的规定;既然保证保险的实质是"保险人对债权的一种担保行为"，则人民法院审理保证保险合同纠纷案件也应当适用担保法关于人的担保(保证合同)的规定。

正因为此，1999年8月30日，中国保监会在《关于保证保险合同纠纷案的复函》(保监法[1999]第16号)中指出："保证保险是财产保险的一种，是保险人提供担保的一种形式"。2000年8月28日，最高人民法院《关于中国工商银行郴州市苏仙区支行与中保财产保险有限公司湖南省郴州市苏仙区支公司保证保险合同纠纷一案的请示报告的复函》(1999经监字第266号)中指出：“保证保险是由保险人为投保人向被保险人（即债权人）提供担保的保险，当投保人不能履行与被保险人签订合同所规定的义务，给被保险人造成经济损失时，由保险人按照其对投保人的承诺向被保险人承担代为补偿的责任。因此，保证保险虽是保险人开办的一个险种，其实质是保险人对债权人的一种担保行为。在企业借款保证保险合同中，因企业破产或倒闭，银行向保险公司主张权利，应按主保证合同纠纷处理，适用有关担保的法律。”

基于上述分析进路，中华人民共和国最高人民法院关于保险公司葫芦岛公司与建行葫芦岛分行保证保险合同纠纷的民事裁定书（2013）民申字第1565号中也明确：“最高人民法院对湖南省高级人民法院关于《中国工商银行郴州市苏仙区支行与中保财产保险有限公司湖南省郴州市苏仙区支公司保证保险合同纠纷一案的请示报告》的复函指出，“保证保险虽是保险人开办的一个险种，其实质是保险人对债权人的一种担保行为。在企业借款保证保险合同中，因企业破产或倒闭，银行向保险公司主张权利，应按主保证合同纠纷处理，适用有关担保的法律”，故保险公司葫芦岛公司主张本案应优先适用《中华人民共和国保险法》相关规定的再审理由不能被支持。”

上列足以说明：最高人民法院对保证保险关系的定性以复函和裁判的形式确定为特殊的担保关系，应适用担保法的规定。同时，最高法院在前述2014年的相类似案件的裁判中也直接引用了该司法解释的内容，这进一步从司法裁判时间的角度支持了上例司法解释的意见。那么，在本案的裁判中，当然应以担保关系来确定本案的诉讼主体。

近两年来，全国各地针对贷款关系的保证保险发展势头迅猛，由此引发的诉讼也层出不穷，仅在新疆石河子地区，2016和2017年的保证保险合同纠纷案件数量就已突破200件。而与此形成鲜明对比的是，无论是审判人员还是作为代理人的律师，对此类案件的基本性质和关系的认识仍未统一。

针对保证保险纠纷的法律适用问题，最高人民法院从2002年起就着手起草相关的司法解释。至2013年经逐步讨论和修订，形成了《最高人民法院关于审理保证保险纠纷案件若干问题的规定》(征求意见稿四)。2013年12月，最高法院民二庭又邀请国务院法制办、中国人民银行、原银监会、原保监会等主管部门及保险公司、商业银行的代表就此召开了论证会。

根据上述征求意见稿的规定： “保险法实施前根据当事人之间在保证保险合同或合作协议的约定，能够依法确定为担保的，定性为担保合同。”由于该条款只是对保险法实施前当事人的约定进行规定，对于保险法实施后当事人约定为担保的保证保险合同，是定性为保险还是担保，该条款并没有表明态度。论证会中各方观点也莫衷一是。

令人遗憾的是，在此次论证会后，该司法解释的起草和发布工作至今再无下文。直至2014年4月16日，最高人民法院在裁判文书网站公布了《最高人民法院关于保险公司葫芦岛公司与建行葫芦岛分行保证保险合同纠纷的民事裁定书》【（2013）民申字第1565号】，该裁定书再一次明确保证保险关系为担保关系。遗憾的是，该裁定并非最高人民法院公布的指导性判例。

鉴于保证保险纠纷案件数量的迅速增长和各地裁判标准的不统一，最高人民法院应尽快以司法解释或指导性判例的形式对保证保险关系的性质和法律适用作出统一规定。

相关法律知识：

如何避免房产开发商危害业主的一房二卖损失?

当事人签订买卖房屋协议后，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，当买受人和开发商签订了预售合同，买受人就可以到登记机关办理预告登记。

预告登记办理后，开发商即使再把这套房子卖给他人，也不会发生物权效力。由于买受人已在登记机关做了预告登记，其他买房人通过登记机关也可以查询到该套房屋的出卖情况，知道自己不可能得到房屋的所有权，自然也就不会买了。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

需要注意的是，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。所以买受人在能够办理不动产登记后要及时办理，以免预告登记失效给自己带来不必要的麻烦。

【法律依据】

《民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

贷款买房需要给银行交保险吗

爱东营讯 市民的购房“贷款”分为公积金贷款与商业贷款，而公积金贷款因贷款利率低，成为不少职工的首选购房方式。那住房公积金贷款该怎么办理？需要什么条件？记者就此采访了市住房公积金管理中心的相关工作人员。

住房公积金办理条件

住房公积金贷款申请人应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备下列条件：在我市设立个人住房公积金账户6个月（含）以上，最近6个月连续正常缴存。有稳定的职业和收入，信用良好，有按时还本付息的能力，月还款额不超过家庭月收入的60%（含其他负债）。夫妻双方在本市购买自住住房，有合法的购房手续，且贷款时间在签订购房合同之日起一年内（一手房）；夫妻双方在本市购买自住住房，有合法的购房手续，应在过户期间办理贷款（二手房）。购买首套自住住房，首付比例不低于20%；购买二套自住住房，首付比例不低于30%；已付清全部房款的，不能使用贷款；购买第二套（户型为双拼、独栋等别墅）或第三套及以上自住住房，不能使用贷款。有公积金中心认可的担保措施如抵押、保证等。借款人及配偶均无未结清的贷款；已使用2次及以上贷款的家庭，不能使用贷款；借款人、共同借款人贷款使用次数合并计算。

住房公积金贷款

支持性政策

多子女家庭贷款政策。对购买首套自住住房且未使用过住房公积金贷款的多子女家庭，一人缴存住房公积金的，最高贷款额度增加到50万元；夫妻双方均缴存住房公积金的，最高贷款额度增加到80万元；贷款额度计算系数由2调整为3。

大学生人才贷款政策。全职在我市企业工作或自主创业，且在我市首次购买自主住房的全日制博士研究生、硕士研究生，一人缴存住房公积金的，最高贷款额度为50万元，两人缴存住房公积金的，最高贷款额度为100万元。

申请大学生人才贷款还需满足以下三个条件：①在我市范围内企业全职就业并签订3年及以上期限劳动合同；在我市自主创业的，须依法登记注册成立企业、民办非企业单位、社会团体、事务所以及个体工商户，并担任法定代表人；社保缴费单位与住房公积金缴纳单位一致。②除本次贷款所购住房外，借款申请人家庭（含未成年子女）在我市无购房记录和住房贷款记录。③国内普通全日制博士研究生、硕士研究生需取得相应学历证书，国（境）外院校全日制博士研究生、硕士研究生需取得经教育部学历学位认证证明。

贷款年限最长不超过30年，且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年，不超过担保人法定退休时间，不超过抵押物剩余使用年限。

贷款利率及还款方式

住房公积金贷款利率执行人民银行公布的公积金贷款利率。贷款期限在五年（含）以内的首套房利率为2.6%，二套房利率为3.025%；贷款期限在五年以上的首套房利率为3.1%，二套房利率为3.575%。

住房公积金贷款的还款方式有两种：一种是等额本息还款法，也就是借款人每月按固定的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。另外一种是等额本金还款法，借款人每月按相等的金额偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

住房公积金冲还贷

及商贷自主提取

住房公积金委托按月冲还贷（冲还贷是指住房公积金贷款借款人委托公积金中心自动提取本人公积金账户内可用余额，通过内部转账方式直接抵还其每月应还住房公积金贷款本息）。账户扣划顺序依次为借款人、共同借款人（借款人配偶、借款人配偶之外的其他自然人），提取金额不超过当月应还本息额。借款人账户可用余额之和小于当月应还本息额时，不足部分扣划借款人约定的银行还款账户内的资金，借款人应确保银行还款账户资金充足。借款职工可以通过手机公积金App、服务大厅窗口、贷款银行等方式实现冲还贷签约。

商贷自主提取是指在我市商业银行（已与公积金中心共享数据）办理了商业个人住房按揭贷款的缴存职工，可在手机上自主提取公积金的一种业务。商贷自主提取业务的开展，实现了职工一次签约，后续免材料、零跑腿、秒到账办理，手机轻轻一点即可到账，不再受间隔一年的限制，根据银行商贷还款记录，职工每月即可提取一次，真正达到随还随取。目前已实现商贷自主提取业务的合作银行有建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、邮储银行、东营银行、广发银行、招商银行、东营农商银行、中信银行。

商贷自主提取业务需要本人到服务大厅签约（商贷借款人及其配偶携带身份证、结婚证、商贷借款合同办理），签约后可通过手机公积金APP每月提取一次住房公积金，提取时间自己做主，不取或漏取月份的公积金可在以后月份提取。

申报材料

■一手房

1.借款申请人、配偶的身份证、户口本；

2.购房合同正本；

3.收据或发票；

4.借款申请人在受委托银行开立的一类银行卡；

5.借款申请人、配偶的个人信用报告；

6.担保材料：开发商阶段性担保加房产抵押的，提供开发商担保函；

7.工作证明(法定退休年龄非50周岁的女性借款申请人提供)；

8.借款申请人婚姻状况为已婚的，提供结婚证；离异的需提供离婚证和离婚协议书或法院判决书（或调解书）；丧偶的提供结婚证及死亡证明；

9.异地贷款职工住房公积金缴存使用证明及近6个月缴存流水（外中心缴存职工提供）。

■二手房

1.借款申请人、配偶的身份证、户口本，售房人的身份证；

2.二手房交易合同，售房人名下的产权证书；

3.首付款转账记录；

4.借款申请人、配偶的个人信用报告；

5.借款申请人在受委托银行开立的一类银行卡和售房人出具的收款账户证明；

6.工作证明(法定退休年龄非50周岁的女性借款申请人提供)；

7.借款申请人婚姻状况为已婚的，提供结婚证；离异的需提供离婚证、离婚协议书或法院判决书（或调解书）；丧偶的提供结婚证及配偶死亡证明；

8.异地贷款职工住房公积金缴存使用证明及近6个月缴存流水（外中心缴存职工提供）。

■申请大学生人才贷款的，还应提供以下材料：《毕业证》《教育部学历证书电子注册备案表》（留学人员仅提供教育部出具的《国（境）外学历学位认证书》）；劳动合同及社会保险参保缴费证明；自主创业的，需提供营业执照等辅助材料。

注：以上资料均为原件。通过“爱山东”APP申领的电子证照可替代实体证照原件。

办理流程

职工本人申请→银行受理→中心审批→合同签订→抵押办理→银行放款

办理渠道

住房公积金贷款受委托银行窗口办理。

（记者 李玲）

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