多地公示首套房房贷利率下限，下面是中国银行保险报给大家的分享，一起来看看。
供房贷款利息是多少
□记者 许予朋 方磊
楼市销售“金九银十”临近，近期，金融管理部门先后出台一系列政策，包括推动首套房“认房不用认贷”、允许以新发放贷款置换存量首套房商业个人住房贷款、优化商业个人住房贷款首付比例等，用来提振刚性和改善性住房需求。
《中国银行保险报》记者注意到，自8月31日以来，多家银行陆续发布公告响应存量房贷利率置换，多地公示首套房房贷利率下限以便利具备置换资格的购房者查询。与此同时，北京、上海、深圳、广州4个一线城市全面宣布实施“认房不用认贷”。
18家全国性商业银行响应存量房贷利率置换
随着调整存量房贷利率政策在“千呼万唤”中落地，8月31日，农业银行率先发声，响应存量房贷利率置换。在之后的一天内，6家国有大型银行、12家股份制银行已全部发布公告，明确正依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作。此外，中原银行、上海银行等地方性银行也陆续发布相关通知。
根据各行发布的公告，目前，商业银行正抓紧制定操作细则，提供高效便捷的线上、线下多渠道服务。后续操作具体指引及相关事宜将通过银行官网、网点、微信公众号等渠道公布。
人民银行、国家金融监督管理总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》显示，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
为了方便有置换需求的购房者进一步评估存量房贷利率可调整的幅度，记者注意到，已有北京、上海、深圳、浙江、安徽、福建、四川等多地市场利率定价自律机制通过人民银行分支机构官网发布公告，披露近几年当地或省内各城市首套房贷款利率下限执行情况。
目前，全国首套房贷利率政策下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。在“一城一策”原则下，各地首套房利率历史执行情况并不相同。比如，北京2019年至今执行利率下限水平一直为LPR+55个基点；深圳2019年10月至今执行利率下限水平为LPR+30个基点，近3年来变化较少；上海自2019年至今，首套房房贷利率执行下限曾出现过5次变化，2021年7月24日至今为LPR+35个基点；郑州自2019年至今首套房房贷利率执行下限出现过3次调整，从2019年10月的LPR+5个基点一路降至2023年1月起的LPR-50个基点，调整幅度相对较大。
某国有大行北京地区银行网点业务人员告诉记者，自从该行关于调整存量首套住房贷款利率的公告发布后，她已接到大量客户询问，目前客户普遍关心的问题包括如果申请置换，到底能获得多大降幅，以及将如何与银行签订最后的合同。
山东地区一房地产业内人士向记者指出，她注意到目前当地工、农、中、建四大行已开始商议调整方式，不过一些地方性中小银行则还在观望中。
老百姓购房、供房门槛进一步降低
随着一系列稳楼市重磅“组合拳”落地，后续将会产生哪些影响？对于老百姓而言，又有哪些直接的利好？
由于存量房贷利率偏高，加上理财收益率下行，今年以来仍有不少居民选择提前还房贷。
今年上半年，招商银行、浦发银行、兴业银行、民生银行、北京银行、上海银行和渤海银行等银行的个人住房贷款余额也出现不同程度下降。其中，招商银行、兴业银行、浦发银行、民生银行的降幅均超过百亿元。对于这一现象，建设银行副行长李运在业绩会上表示，主要是个人住房贷款提前还款量增加，抵销了投放量增加的影响。李运表示近几个月新受理的提前还款需求总体上已趋于稳定，相比4月的峰值下降了不少。
8月31日，人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
此前，多家银行在中期业绩会上表示，已制定存量房贷利率下调预案。8月31日，工商银行、建设银行、招商银行、邮储银行等多家银行公告称，将在有关部门指导下，抓紧制定具体操作细则，尽快开展利率调整工作。
“认房不用认贷”为市场注入信心
从市场角度来看，中国银行研究院研究员叶怀斌向记者指出，本轮政策优化调整是对近期部分市场热点的集中回应。例如，存量住房贷款高利率引发了大规模按揭贷款提前还款，这对居民资产负债表和商业银行稳定经营均造成了一定冲击；市场上仍存在部分以经营贷、消费贷违规置换住房按揭贷款的行为，破坏了金融市场秩序并对政策制定造成干扰等。本轮政策的出台将有利于解决上述问题，有效释放居民消费潜力并保障银行业稳定经营。
贝壳研究院分析表示，从历史来看，住房金融信贷政策对于房地产市场的直接带动作用最强。“低首付+低利率”的住房信贷政策能够降低购房门槛、提高购买力，促进住房需求释放，有效带动房地产市场向上发展。
对于消费者而言，首套房资格认定、商业个人住房贷款首付比例优化，意味着购房门槛更低；存量房贷利率置换给了部分已购房、正在还房贷的人“省钱”的机会，不过考虑到各城市执行程度、进度不一，后续还需对各地具体情况具体分析。
融360数字科技研究院研究员李万斌介绍，根据各地市场利率定价自律机制公布的下限来看，在某些时间段，当地银行执行的首套房贷主流水平和贷款发放时当地的首套房贷利率执行下限可能存在着差异。理论上，借款人当时首套房贷水平高于下限的话，就可以和承贷银行沟通下调利率。比如，深圳地区2021年9月执行的首套房贷利率主流水平为5.10%（LPR+45个基点），而下限水平为LPR+30个基点，那么在该月贷款的借款人，存量房贷利率就有15个基点的下调空间。
9月1日，北京、上海“官宣”执行首套房“认房不用认贷”，力度超出市场预期。据中指研究院测算，以北京为例，北京无房有贷款记录的购房家庭首付比例将由60%-80%降至35%-40%，按总价400万元住房计算，普通住房的首付将减少100万元，非普通住宅的首付将减少160万元。房贷利率将由5.25%降至4.75%，下降50个基点，以300万元贷款为例，按25年等额本息计算，利息将减少26.21万元，购房门槛和购房成本明显下降。
“整体来看，8月底监管部门密集出台政策利好，降低购房者置业门槛和购房成本，尤其是一线城市全面落实‘认房不用认贷’政策，为市场注入信心，有望带动更多购房需求释放，激活楼市交易。”中指研究院分析表示，值得关注的是，受多数城市房地产供求关系已发生转变影响，当前若想要扭转市场下行预期，仍需要更多政策协同发力，如降低交易税费、给予地产企业更多资金支持等。
相关链接
“认房不用认贷”政策落地北京
近日，北京也正式启动“认房不用认贷”政策。
9月1日，北京市住房和城乡建设委员会、人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），优化北京市个人住房贷款中住房套数认定标准。《通知》显示，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在北京市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
深圳官宣“认房不用认贷”
8月30日，深圳市住房和建设局、人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。通知称，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自2023年8月31日起施行。
来源：中国银行保险报
供房需不需要利息
距离向银行申请存量首套住房贷款利率下调还有不到三周时间，哪些房贷能申请？能降低多少？房贷有拖欠怎么办？近日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行、招商银行、光大银行通过问答形式回应了购房者关心的焦点问题。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
各家银行均表示，正在抓紧制定具体实施细则，按照有关要求，自9月25日起接受客户调整申请，后续进展还请及时关注各家银行官网、手机银行、公众号、网点等渠道公告。
哪些存量房贷利率能调整？公积金贷款、公积金组合贷、商住房贷款等，能否申请?
本次存量房贷利率调整的对象为存量首套住房商业性个人住房贷款，具体包括2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。
各家银行在问答中均明确表示，个人商业用房（含商住两用房）等非住宅型房屋贷款不在调整范围之内。公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分也不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
办理贷款时不是首套房的，能否调整？
建行表示，这个取决于当前实际住房情况是否已经符合办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。
例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时 “认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。
如果您仍无法确认自己是否符合首套房标准，您可咨询贷款经办机构。
存量房贷利率能降到多少？
调整后的房贷利率水平不低于该笔贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限。各城市首套房贷利率政策下限，以中国人民银行各省级分行官方网站公布的为准，具体利率调整幅度及规则以银行后续公告为准。
此外，当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。
中行和建行表示，目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。
例如目前LPR是4.2%，您的贷款按加80个点执行，则您现在实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%），如果您贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则您存量贷款调整后不得低于LPR+10个点，调整后您的贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。
两种调整方式如何选？
通知明确，存量首套住房贷款调整方式有两种，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。
农行表示，两种方式调整后的利率定价水平一致。该行主要采取协商变更合同约定利率方式办理。
工行也表示，考虑到操作的便利性，主要采取变更合同利率方式。
申请存量房贷利率下调，需要哪些材料？
中行表示，首套房贷款客户无需提供相关材料，二套房贷款客户需提供当前实际住房情况符合当地首套住房标准的证明材料，比如当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等，具体流程及所需材料将及时通过官方网站、官方微信公众号等渠道另行公告。
存量房贷利率调整完成后，何时生效？
中行表示，在调整完成后的次日将按照降低后的贷款利率执行。
房贷利率是固定利率，能否调整？
光大银行表示，固定利率客户可以向该行申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。
房贷逾期了或已经是不良贷款，能否申请存量房贷利率调整?
建行表示，符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，可咨询贷款经办机构。
工行在问答中称，不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要归还积欠本息后再申请调整。
已办理提前还款，是否可以下调？
农行在问答中表示，要区分两种情况，一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，符合条件的可进行利率下调。二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡符合条件的，纳入此次调整范围。
来源：澎湃新闻
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