新政后深圳楼市直击：新盘称可首付两成？有二手房业主提价，下面是南方都市报给大家的分享，一起来看看。
深圳二套房贷款首付
“苏拉”过境也没能阻挡深圳购房者的热情。9月2日，深圳暴雨，中介小廖在朋友圈发布了一张售楼处现场的图片并配文“台风天看房人气不减”。
过去的三天（9月1日—3日），被部分深圳地产人夸张地称为今年最忙的三天。8月31日晚间，深圳官宣执行“认房不认贷”政策，深圳市场闻风而动，此时更多购房者在等待细则落地。
随后9月1日晚间两部门关于调整存量首套住房贷款利率、调整房贷政策（首套房最低首付两成，二套最低三成）两份通知的发布，将部分还在观望的购房者情绪调动起来。
南都·湾财社记者注意到，过去三天，深圳有项目恰逢开盘实现热销；有存量项目趁机推出特价房源，限时3天吸引意向买家抓紧认购；有中介晒成交的数据，提醒客户机会不容错过；还有项目蹭政策热点，趁机推出“两成首付”的海报；另外，二手带看量也出现上涨明显，甚至有房源紧急涨价。
“短期对成交量有明显的促进作用。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱在分析政策对市场影响时提到，一线城市政策调整能大幅改善市场预期，提振当前的市场活跃度。
变化
部分新盘蹭热点，“两成首付”已落地？
从政策实际执行情况来看，深圳目前还未官宣调整房贷政策，但随着官方发文，已有部分项目发出了“执行首付最低两成”的海报来吸引购房者到访。
9月2日，网上流传着深圳某龙岗在售新盘的海报，该推广海报的正中间一行大字指出，“即日起执行最低首套20%首付比例政策”，另外底下还有一行更小号的字体备注“具体操作以银行审批为准”；同样流传出的还有龙华、宝安等项目的海报，其推广内容同样标注了“首套首付2成起，二套首付3成起”的消息。
那么深圳到底有无银行执行“首付最低两成”的政策呢？湾财社记者日前在走访市场时并未得到有深圳银行在执行“首付两成”政策的消息。事实上，官方发布该政策的次日，便有市民向深圳主流银行咨询，对于首套首付比例最低降至两成的问题得到的回复均是，“银行内部暂时没有接到通知。”
9月3日下午，上述龙华项目的现场销售向记者否认了有“两成首付”的政策。其表示目前深圳还没有落地“首付最低两成”政策，而在交谈中他还向记者透露，深圳执行“两成首付”政策的可能性并不大，并建议记者如果买房的话最好提前准备好首付款，一味等待政策落地可能会错过最佳买房时机。
对于“两成首付”是否有操作的可能性的问题，有市场中介告诉记者，可以和开发商商量，先交定金保留房源，等到“两成首付”的政策落地，再去签约办理买房，如果政策没有落地那就不买。
数据
有片区带看量直升75%，二手业主紧急涨价？
房地产政策“批量”发布后，深圳新房项目迅速反应蹭热点的同时，同样作为卖家的二手房业主也坐不住了。
湾财社记者从深圳中原地产方面得到的数据显示，政策出台后，中原找房日进线量环比增长35%，进线涨幅高的区域：龙岗中心、布吉、南山，香蜜湖、宝中片区。二手带看量上涨明显，周日涨幅最高，环比8月的日带看量，增长了75%。
而贝壳找房的数据同样呈现上涨趋势。深圳贝壳统计了8月31日-9月3日这四天的数据，环比8月27日-30日的数据来看，咨询量上升42.2%、挂牌量上升7.3%、带看量上升31.2%；另外同比7月31日-8月3日的数据来看，咨询量上升27.7%、挂牌量上升13.3%、带看量更大幅上升56.9%。
“深圳从不缺买房的，只需要给他们一个理由。”有网友针对上述数据变化感叹道，政策的效果立竿见影，听说已有二手业主紧急涨价。
那么二手房价方面表现如何？记者在诸葛找房APP里可以看到，截至9月4日下午3点，深圳当天新上房源为1889套，比昨日上涨12.89%；24小时内涨价房源有95套，例如香蜜湖东海花园某293㎡的房源修改报价为3753万，而此前该房源的报价为3500万；再例如壹海城某156㎡的房源修改报价为1200万，而该房源在8月27日的报价还是930万。
但从涨价房源的报价历程来看，湾财社记者注意到，大多数今日涨价房源都曾在今年5-7月份经历过一波大幅降价，现在部分房源的涨幅只是回到了业主最初挂牌时的预期报价。这意味着部分二手业主在恢复信心，并非说明深圳房价将大涨，不排除有“业主心态亢奋”等特例，但整体来看涨价幅度都在理性的范围内。
实探
周末现场冷热不均，有销售称后续会撤回折扣
“三天四套，现在成交就是这么简单。”在楼市利好政策陆续发布的上个周末，湾财社记者注意到有不少中介在朋友圈晒成交的单子，那么市场实际成交情况到底如何？
9月3日当天，湾财社记者以购房者身份走访了新房项目，部分热点楼盘现场的确热闹。在龙华观澜某项目的营销中心，几乎每隔半小时便有购房者在砸金蛋，项目样板间内挤满了来看房的人，不少中介在和客户宣传楼市政策利好的消息，催促购房者趁着现在的时间点抓紧购房。
有现场销售向湾财社记者展示了她当日的成交收据，截至下午3点她本人已经在当天成交了两套房源，她向记者透露，这个周末到目前为止项目已经成交了十几单。
“折扣只截至9月3日，后续再买这套特价房要多付20万。”该项目现场销售表示目前项目推出的特价房源不多，开发商让利了6个点，后续再想买只能按照正常开盘折扣让利4个点。而在同片区的另一个新房营销现场，有现场销售向记者直言，如果后续深圳落地更多的利好政策，当前的开盘折扣一定会收回。
但这样的热闹并非每个项目都有，当天湾财社记者同样走访了非热点片区的新房项目，也可能是中午午休的缘故，现场只有两三组客户显得较为冷清。
“网红盘热点片区这两天非常火爆，我这两天带客户去深圳北附近的项目，里面真的是人挤人，进去都困难。”走访当日，有中介向湾财社记者表示，这些项目的火爆一方面和政策利好的刺激有关，另一方面也和项目本身的热度有关。
湾财社记者注意到，9月2日，宝安福海的悦章凤凰里在官方公众号发文称项目首开销售超300套，去化约80%；9月3日，位于宝安的鸿荣源珈誉府二次加推开盘，据了解项目当天销售596套，去化约73%；同样在上周末开盘的还有位于宝安的卓越闽泰星奕府，该项目销售喜报显示开盘当日销售7.38亿，折后约销售120套，去化约72%。
调研
购房者期望宽松政策能进一步落地
尽管市场反应热烈，但仔细来看，目前深圳仅有“认房不认贷”的政策切实落地执行了，而存量首套住房贷款利率、调整房贷政策等还未正式官宣落地。
这也让部分深圳购房者对政策利好表示无感。主要表现在政策利好无法切实对自己的购房行为产生影响，这其中包括部分需要降低二套首付比例或利率的改善；还有部分资金有限，急需降低首付比例的刚需。
“有房想置换，二手房卖不出去的家庭还是没戏。”市民黄小姐向湾财社记者表示，自己目前家庭唯一住房是三房，家里有两个小孩和老人，所以迫切有置换的需求。但她再买二套的首付是七成，换房的成本过高，计划只能暂时搁置。
而“认房不认贷”的落地也并未给她带来解决方案，对黄小姐来说，想要符合首套三成的政策条件，还需要卖掉自有住房，但她觉得当下市场自己的房子能不能卖掉还是未知数。
值得一提的是，早在2014年深圳便执行过“认房不认贷”的政策，彼时政策规定，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。“2014年是在深圳有房无贷再买可以当首套，但今年是深圳无房才行。”在黄小姐看来，如果二套首付能降低将会释放一大波改善的需求。
知名财经专家刘晓博也表示，一线城市的二套房，首付比例动辄7到8成，堪称全球最高。另外利率也高得离谱，北京和上海的二套房利率需要加105个基点，深圳、广州普遍要加60个基点。如果一线城市的二套房首付比例，能下降到5成、6成，利率加点降低到60（北上）、40个（广深），将是楼市的重大利好。
仅从当前政策对深圳楼市的影响来看，新政落地后降低了特定人群的购房成本，激活了部分购房需求，短期对成交量确实有明显的促进作用。但不少业内人士预判到，长期来看，对房价的影响效应相对滞后，市场仍有较大的不确定性。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
深圳无房外地有贷款首付多少
自8月25日三部门喊话落实“认房不用认贷”政策之后，有传言称，深圳目前已经有银行执行了该政策。
对于上述传言，四大行、浦发银行、招商银行均对第一财经表示，目前未收到相关的政策文件，也未执行“认房不认贷”。不过，却有房产中介表示，民生银行、浦发银行已经执行。
值得注意的是，尽管深圳的官方部门还未发文落实“认房不认贷”，但该政策预期已经传导至新房销售市场。近日，深圳多个楼盘传出收回折扣的消息，对此，有售楼处承认，也有开发商官宣辟谣。
四大行均否认
“认房不认贷”，指的是购房人贷款时，认定首套住房的标准只看购房者名下的住房套数，若实行“认房不认贷”，有过购房记录，但是名下无房的购房者即能够享受首套房标准的首付比例和贷款利率，特别是对于政策趋严的一线城市来说，购房者的资金压力将减小。
8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。该文件明确，“认房不认贷”政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。也就是说，具体是否实施，将由各城市自行决定。
上述网传消息称，“深圳“认房不认贷”细则落地，异地多套房产或有贷款，只要深圳无房，都可以按照首套房首付比例、贷款利率认定，四大国有银行中，工商银行确定了，浦发银行也确定了。”
对于该传闻，工商银行、浦发银行均予以了否认。
“我们也是在抖音上看到的消息。”8月28日上午，工商银行深圳个贷部门的工作人员对第一财经表示，目前深圳还没有下发相关的文件表明可以“认房不认贷”，网传的信息不实，“不是工商银行官方发的，一切信息以银行官网通知为准”。
8月28日上午，浦发银行深圳某支行的个贷经理对第一财经表示，“很多客户都在问，但目前还没有接到正式的通知。”对于“深圳不发文件，直接执行”的传言，该个贷经理也进行了否认，其表示，目前浦发银行深圳还未执行“认房不认贷”。
此外，记者还咨询了建设银行、中国银行、农业银行、招商银行，得到的回复均是“未执行”。
8月27日上午，建设银行深圳某支行的个贷经理对第一财经表示，深圳“认房不认贷”还没具体通知和细则，对于“深圳不发文件，直接执行”的说法，该个贷经理表示，“没细则，肯定也没办法实施。”
“这不是某一家银行是否执行的问题，得看深圳市政府的规定，我们目前还没有接到相关的通知。”中国银行深圳某支行的个贷经理对第一财经表示。
农业银行深圳某支行的个贷经理也对第一财经表示，目前还未收到关于“认房不认贷”的相关政策，如果有相关的政策文件，会“即发即实行”。
“目前只是预案，暂未执行。”8月28日上午，招商银行深圳区域的工作人员对第一财经表示，尽管已经有相关的预案，但还没有官方公布，没有执行，具体什么时候执行，也还没有消息。
不过，在银行予以否认的同时，房产中介方面却给出了不一样的信息。
深圳南山区一名房产中介对第一财经表示，目前深圳还没完全正式放开“认房不认贷”政策。另一名房产中介给出了更加详细的信息，其表示，目前虽然没有细则，但是民生银行、浦发银行已经执行，只要在深圳无房，首付就可以三成，贷款利率4.2%。
市场已现异动
另外，三部门喊话“认房不认贷”之后，深圳多个楼盘也传出收回折扣的消息，分别是招商臻城花园、招商雍云府、润曜府三个项目。
记者了解到，确实有项目有收回折扣的计划。
关于招商雍云府的网传信息显示，“鉴于开盘至今现行折扣达不到公司利润要求，为了实现更好的量价平衡，提升项目利润率，经公司决策，趁三部门推动落实购买首套房贷款‘认房不用认贷’政策出台契机，责令自2023年9月1日起，对在售3栋、5栋进行折扣回收2%，并取消万元家电包。”
8月27日，记者拨打了招商雍云府售楼处的电话，售楼处的工作人员表示，该项目确实有收回折扣的计划。其表示，目前项目最优惠的价格是9折，还将送万元家电包，9月1日之后，折扣将调整至92折。
不过，也有楼盘对收回折扣的传言进行了否认辟谣。
关于招商臻城花园收回折扣的网传文件则显示，“鉴于招商臻城为现房销售，是公司 2023 年度重点结转项目，经公司决策，趁三部门推动落实购买首套房贷款‘认房不用认贷’政策出台契机，责令自2023年9月1日起，对招商臻城花园项目目前可售房源进行折扣体系调整，收回现房促销折扣 98 折。”
对于收回折扣的消息，招商臻城花园售楼处工作人员进行了否认，其对第一财经表示，消息不是该项目发布。值得一提的是，该项目目前的优惠力度比较大，属于现房，若7天内签约，可以享受87.6的折扣价。
网传的润曜府项目会议纪要显示，“经公司检视，润曜府项目销售流速较快，现行售价偏低，且鉴于‘认房不用认贷’政策即将出台，现督办落实润曜府项目于9月1日前回收住宅 5%优惠折扣。”
不过，随后开发商即辟谣。8月26日，华润置地深圳大区在其官方公众号发布澄请说明称，“近日，公司了解到网络上流传关于润曜府销售价格的会议纪要截图，经核实项目没有召开相关会议，也没有关于价格方面的调整决策。关于价格方面的消息一切以项目售楼处公示为准。”
值得一提的是，上述三个楼盘都有几个共同的特征，即均位于龙岗、龙华、光明这样的外围区域，距离地铁站较远，于今年上半年开盘，整体来看，销售去化状况不太理想。
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