二手房贷款成数（二手房贷款比例是多少）

你还不明白吗？二手房买卖你不得不知道的几种交易价格，下面是善良菠萝JFY给大家的分享，一起来看看。

二手房贷款成数

在二手房交易过程中一般会涉及到几个交易价格，还是有很多人都不知道这几个价格代表的是什么他们之间又有什么关系，甚至有很多买卖过房子的也不是很清楚！

1.成交总价：是指房屋价款及家具家电丶装修等相加后的总价款。成交价是否为卖方净得价，取决于该交易产生的税费丶经纪服务佣金等费用由谁来承担。若由买方承担则成交总价等于卖方净得价！

2.网签价：是指网签合同上体现的房屋成交价格。一般网签价是由中介根据买卖双方实际情况来填写，确定方式分为两种：（1）全款交易单：计税核定价×建筑面积；（2）贷款交易单：评估价{贷款金额÷贷款成数}

3.评估价：是指评估报告上标明的价格。评估报告必须有资质的房银行认可的地产估价机构出具，房地产经纪公司出具的价格银行等经纪机构并不认可。

4.计税核定价：是根据房屋的设计用途丶建成年代等多个综合因数决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的计税核定价点同区域不同小区丶同小区不同楼层的计税核定价都不一样。计税核定价的作用在于确定缴税基数，缴税时会按照计税核定价与网签价孰高原则确定缴税基数。

若客户需要贷款出具的评估价格高于房管局计税核定价则网签合同按照实际评估价填写，缴税基数按照网签合同金额！若客户贷款金额较少或者全款（出具的评估价格小于或等于计税核定价）则网签合同会按照最低金额填写但不能低于最低计税核定价{因为房管局系统会有最低限制即便网签合同金额写低了也会按照最低计税核定价确定缴税基数}

二手房贷款比例是多少

二手房买卖时的价格究竟该如何评估？评估价格又会如何影响房屋买卖？下面就给大家讲讲二手房价格评估的原因与影响标准。

一、为什么二手房要做价格评估

1、向银行申请房贷

办理住房按揭贷款的时候，银行会委托评估公司进行评估，又或者按照房管局的评估价确定你能贷到多少款。

2、缴纳二手房交易税费

评估价高，虽然让贷款额度更多一些，但涉及到的税费相应也要更高一些。比如二手房需缴纳的税费如增值税、契税、个税等，都是在评估价的基础上、乘以对应的比例所得出的。所以，并不是评估价越高就越好哦！

特别注意：

为了避免买卖双方签订阴阳合同避税，所以相关部门也会对交易房产进行评估。

评估价低：缴纳税费低，贷款额度小，首付款相应增加;

评估价高：缴纳税费高，贷款额度大，实际支付的首付款可以少一点。

二、二手房价格评估的标准

标准一：房龄

房屋的新旧程度，不仅决定房源卖相，也对购买者今后的使用构成影响。房屋自修建完毕后，就开始进入了折旧期。在进行二手房交易时，要计算房屋折旧费。砖混结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%左右。

标准二：户型

套二、套三等正规户型好，反之，形状不规范的异型户型，或者套型过小、过大的户型，都会降低房价，一般减去5%到10%。

标准三：楼层

塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%。如果底楼带有户外花园，或者顶楼带有屋顶花园，价格要增加一定百分比。

标准四：朝向

塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向。

南北朝向的房子最好。东西朝向及其他朝向的房子的室内通风和采光都不及南北朝向的好。朝向不好的房屋评估时要减去2%到5%。

标准五：装修

装修时间在5年以内的房屋价格要高一些，如果装修质量较高、成色又好，则需加10%。反之，若装修时间超过5年，或者只是简易装修，装修成本不大，增加比例酌情降低。

标准六：物管

有物业管理的小区主要是新修商品房楼盘，建筑年代在1995年左右或是单位宿舍区都不设置物业管理，一般情况下没有物业管理的小区减去3%到5%。

标准七：位置与地段

房屋临街会降低出售价格。房屋所处位置较好，在居住环境优质的地方，要增加15%左右。

标准八：配套

购房者在选购二手房时，都会重点考虑房屋周边的交通情况、医疗、学区、教育、购物和餐饮等配套基础设施。如果房源周边设施配套不全，则按比例减少5%到15%。

标准九：小区环境

尤其近两年雾霾严重，购房者更加看重小区布局和绿化，如果不达标，要减少3%到5%。

标准十：市场

二手房价格评估同样要考虑到买家心理因素和市场效应，最近地铁房和学区房深受购房者喜爱，因而价格水涨船高，再往前推十几年，二三环房子最热，应根据市场不同变化，对抢手房源提高5%左右。

二手房的贷款额度与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30％，则可贷款额度为评估价的70％。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。贷款额度与首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可贷款额，即为二手房的净首付款。也就是说，可贷款额越大，二手房净首付款就越少。

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