买房合同确认无效后，贷款合同并不必然可以解除，买房人仍要还款，下面是给大家的分享，一起来看看。
购房协议书可以贷款吗
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胡某某、王某芳系夫妻关系。2016年5月9日，胡某某、王某芳为帮助鹿城公司获取周转资金，向中建银行提交个人贷款申请表，申请贷款510000元，贷款用途为购房按揭贷款，楼盘名称为美景家园。2016年5月25日，鹿城公司向中建银行出具个人购房贷款推荐保证书、首付款证明，后续向中建银行提交商品房购房发票及商品房买卖合同登记备案表。2016年6月14日，胡某某作为借款人、抵押人，王某芳作为共同还款人、抵押财产共有人，鹿城公司作为保证人与中建银行签订《个人购房担保借款合同》(编号：23012016100087130301)，合同约定贷款金额为510000元，贷款用途为购买坐落于市路号幢 号的房产，贷款期限为26年，预计自2016年6月14日起至2042年6月14日止，贷款基准年利率为4.9%，交易对象户名为鹿城公司，还款方式为等额本息还款法，逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行，借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行，抵押财产为该套房屋，保证人提供的保证方式为阶段性连带责任保证。
同日，中建银行依约将案涉借款转入鹿城公司账户，胡某某、王某芳在个人贷款借款凭证借款人一栏内签字捺印确认。2017年5月24日，中建银行与案外人东泽市场服务有限责任公司签订《最高额抵押合同》，东泽市场服务有限责任公司同意对包含案涉《个人购房担保借款合同》在内的借款合同提供抵押担保，并做了相关抵押登记。
2020年11月17日，一审法院根据债权人的申请，裁定受理鹿城公司破产清算一案，指定律师事务所担任鹿城公司管理人。2021年1月12日，胡某某向鹿城公司提出债权申报，鹿城公司初审意见为管理人不予确认胡某某、王某芳的债权金额。2021年12月26日，胡某某再次提出债权异议，鹿城公司向其出具书面《关于债权异议审查情况的通知》告知胡某某、王某芳，维持管理人原审查意见。
2022年3月4日，鹿城公司向一审法院提起诉讼，要求确认其与胡某某签订的《商品房购销合同》无效。2022年4月22日，经一审法院审理认为，鹿城公司虽然与胡某某签订了《商品房购销合同》，但双方签订的《房屋回购协议》载明，鹿城公司通过房屋按揭贷款方式用胡某某的名义从银行获取周转资金，且胡某某亦未交纳首付款，胡某某名下2016年7月至2020年12月期间的贷款系鹿城公司代为偿还，故《商品房购销合同》不是双方当事人商品房买卖的真实意思表示，遂作出(2022)民初1741号民事判决，判决胡某某、王某芳与鹿城公司签订的《商品房购销合同》无效。后胡某某、王某芳不服(2022)民初1741号判决书向州中级人民法院提起上诉，又于2022年7月8日申请撤回上诉，现一审法院(2022)民初1741号民事判决书已生效。
2022年10月9日，一审法院受理(2022)民初6619号中建银行起诉胡某某、王某芳以及东泽市场服务有限责任公司金融借款合同纠纷一案，中建银行在该案审理中提出诉请胡某某、王某芳立即向其偿还借款本金、利息并要求东泽市场服务有限责任公司承担担保责任。后胡某某、王某芳于2022年10月12日向一审法院提起本案诉讼。
2021年1月26日，中建银行向鹿城公司提交债权申报表，要求鹿城公司对包含案涉《个人购房担保借款合同》在内的33户贷款本息及相关费用承担连带保证责任，故申请对33户贷款、金额合计14172059.46元申报为中建银行的债权。2022年10月11日，鹿城公司向中建银行出具《关于债权审查情况(暂缓确认)的情况说明》，载明：2021年1月26日，中建银行向其申报的债权编号为“406”，债权审查状态为“暂缓确认”。
胡某某、王某芳向一审法院起诉请求：一、请求人民法院判决解除胡某某、王某芳、中建银行及鹿城公司之间签订的《个人购房担保借款合同》；二、请求判决由鹿城公司向中建银行返还上述《个人购房担保借款合同》项下剩余的购房贷款本金及利息(备注：本金450585.59元，截至2022年8月10日逾期利息17937.96元，罚息492.01元，本息合计469015.56元)；三、本案诉讼费用由中建银行及鹿城公司承担。
一审法院结合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.案涉《个人购房担保借款合同》是否有效，胡某某、王某芳主张解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求应否支持？2.胡某某、王某芳是否有权要求鹿城公司向中建银行返还案涉《个人购房担保借款合同》项下剩余的购房贷款本息？
关于争议焦点一，一审法院认为，中建银行与胡某某、王某芳及鹿城公司签订《个人购房担保借款合同》前，中建银行根据胡某某、王某芳所提交的申请材料，已对借款人借款意图、还款能力等进行了书面约谈，履行了贷款审查义务，胡某某、王某芳、中建银行及鹿城公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。针对胡某某、王某芳提出因胡某某与鹿城公司签订的《商品房购销合同》经一审法院判决无效后，基于合同目的无法实现，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”要求解除案涉《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，一审法院认为，胡某某与鹿城公司之间的《商品房购销合同》依法被确认无效，并不当然导致胡某某、王某芳及鹿城公司签订的案涉《个人购房担保借款合同》无效。
《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十条之规定适用于购房人因《商品房购销合同》被确认无效后，其购房目的无法实现时的权利救济，根据本案查明事实，胡某某、王某芳并非真实购房人，其作为借款人与中建银行签订《个人购房担保借款合同》的真实目的是帮助鹿城公司获取周转资金，而并非实际购买商品房，其合同目的已然实现，故该解释不适用于本案。胡某某与鹿城公司以虚假意思表示签订《商品房购销合同》，继而以申请购房贷款为由，与中建银行签订《个人购房担保借款合同》，为鹿城公司提供贷款的行为，不符合国家法律法规的规定，亦有悖于诚实信用原则，根据合同约定：“贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同应正常履行”，故胡某某、王某芳并无法定或约定的合同解除权，胡某某、王某芳要求解除其与中建银行及鹿城公司之间的《个人购房担保借款合同》的诉请，于法无据，一审法院不予支持。
关于争议焦点二，一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。本案中，中建银行已经履行完其向胡某某、王某芳提供借款的义务，胡某某、王某芳应依约归还中建银行借款本息。针对中建银行要求本案与其提起的(2022)民初6619号案件合并审理的抗辩，因两案法律关系并不竞合，不符合案件合并审理的相关规定，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。针对胡某某、王某芳要求由鹿城公司向中建银行返还上述《个人购房担保借款合同》项下剩余的购房贷款本金及利息(备注：本金450585.59元，截至2022年8月10日逾期利息17937.96元，罚息492.01元，本息合计469015.56元)的诉讼请求，于法无据，一审法院亦不予支持。
一审判决：驳回胡某某、王某芳的全部诉讼请求。
一审判决后，胡某某、王某芳不服提起上诉。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：案涉的《个人购房担保借款合同》是否应予解除？鹿城公司是否应当返还被上诉人中建银行《个人购房担保借款合同》项下剩余的购房贷款本金及利息？
二审认为，本案中，虽然胡某某、王某芳与鹿城公司签订《商品房购销合同》时，其与鹿城公司均明知该合同并非真实的房屋买卖，该合同也因存在意思表示不真实而被生效判决确认无效，但因胡某某、王某芳与中建银行、鹿城公司签订《个人购房担保借款合同》时，向中建银行提交的相关贷款的审批手续材料，载明贷款买房的事实，没有证据证明中建银行知晓胡某某、王某芳与鹿城公司虚构房屋买卖合同套取银行资金的事实，故该《个人购房担保借款合同》合法有效。二审(2023)民终215号生效判决已判决胡某某、王某芳按其与中建银行及鹿城公司签订的《个人购房担保借款合同》履行归还借款及本金的义务，胡某某、王某芳要求解除案涉的《个人购房担保借款合同》的主张不成立，二审不予支持。《个人购房担保借款合同》约定的借款人为胡某某、王某芳，鹿城公司仅为保证人，且借款合同约定：若胡某某、王某芳未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用构成违约，中建银行有权宣布合同提前到期，并要求胡某某、王某芳清偿全部贷款本息。根据合同约定，胡某某、王某芳应承担购房贷款本金及利息的还款责任，且该还款责任已经二审(2023)民终215号生效判决所确认，故胡某某、王某芳要求鹿城公司返还其与中建银行签订的《个人购房担保借款合同》项下剩余的购房贷款本金及利息的主张不成立，二审不予支持。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
贷款买房利率怎么算
昨天下班，翻银行APP翻到了房贷余额，同时也在跟一个朋友聊天，于是顺嘴聊到了房贷。
我说，我有套房子已经还了4年了，已还本金连贷款额10%都不到，差不多还有90%多的本金。还欠着银行，但是实际连本带息已经还了银行，差不多贷款额的25%.
她颇为惊讶，表示不理解。
这件让我发现一个值得深思的问题——到底还有多少人，没弄清楚房贷一年的成本是多少？
曾经，我们在四月份发过一篇关于房贷的文章叫：《你对房贷的认知，像极了文盲！》（点击查看）传播极广，但那篇文章主要提到的是房贷和消费贷的差异。
我们今天就来聊一聊，贷款买房一年的成本到底是多少。
一.重新理清房贷
无论是我的文章里，还是大胡子李俊怀的抖音里，都曾经不一只一次提到过：房贷是普通人可以借到的最便宜的长期大额贷款，没有之一。
没错，房贷是成本最低也最容易借来的大额贷款，所以如果能多贷，请尽可能在能力范围内多贷。
看完这句，我估计一定有人一脸迷茫的过来问，你前边还说了，30年的贷款，还了4年，还了25%了，实际只还了本金的10%都不到，这利息还不算高？
我澄清一下，前边说的本金10%都不到，实际只有6.7%左右，远不到10%。但不代表他的利息就高。
因为我们要明白的是，等额本息（每个月还款值不变）的算法就是天然的应该这样。
你借100万，按照年4.9%的利率，每年的利息应该是49000元，再除以12个月，每个月就是4083。
但如果每个月只还4083的利息，那意味着永远欠着银行的本金，这样显然不可能。
根据已经预设好的平衡公式：
（P:贷款本金 R:月利率 N:还款期数）
可以得出，30年的月还款金额为5307元。
以5307元-4083元=1224元，就是第一个月需要还的本金金额。
而由于第一个月已经还款了1224元，那么计算利息的总金额变成了998776，所以第二个月的5307元月供里，利息降低到了4073元，要还的本金变成了1229元。
以此类推。
也就是说，不管你借了银行多少钱，银行只计算你当月还欠银行钱的金额来*4.9%/12来收取你的利息。
不会像信用卡一样，不管你中途还了多少，欠银行多少钱。反正都按照你贷款的总额乘以年利率，来收取你的利息。
这个部分如果没看太懂，建议回看之前那篇文章《你对房贷的认知，像极了文盲！》，里边写的更详细。
总之，你要知道，纯粹从利息来看，房贷的前几年，特别是前几个月，还款中利息的比例一定是最高的。毕竟你借了银行那么多钱。
但，越来越少的利率，只有信用卡40%不到的实际利息，房价上涨带来的杠杆收益，是我们一直推荐能多贷款就别全款，能长贷就别提前还的核心原因。
二.贷款买房的表面成本是多少？
买房最表面的成本有两个，一个是本金，一个是利息。
我们先看利息：
图表中就是以100万为例，每年的还款中利息的总额以及利息占贷款总额的比例。（注意这个与还款额无关）
举一个两年等交楼，交楼两年卖掉的4年例子，大约需要付出4.87%+4.79%+4.71%+4.63%≈贷款总额*19%的利息。
一套房每年的明面成本19万/4≈47500元。折合到这套房里（总价143W），大约是3.3%。
如果时间越长，平均的明面成本越低，反之亦然。
也就是说，如果粗的算，房子每年只要净涨幅超过3.3%，就算打平，没有买亏。
但这仅仅是明面上的成本，最大的成本还有本金和复利成本。
所谓本金成本，很好理解，但很容易走入误区，那就是认为本金成本只是买房的首付。
诚然，首付是最重要的本金成本，但本金成本实际却有4个部分。
1、首付2、首付这笔钱购房后损失的利息3、月供4、月供这笔钱购房后损失的利息
我们仍然以刚刚的100W贷款，43万首付为例。
首付43万，按照某尚未爆雷的XX贷P2P来算，3个月期，年化8%。平均每期，利息为总额的2%，也就是说，43万，三个月后总额变为43*1.02以此类推。
按照这样的算法，4年后43万大约变成59万，增长了大约16万。
折合每年增长4万元。
如果你觉得不放心，或者觉得8%不现实，那直接砍半的4%的收益算下来，每年的增长也达到了1.85万元。
每年付出的月供，统一按照3个月存进理财一次，年化4%的算法来计算，4年后的总金额也将达到27.76万元。
和4年的总月供25.47万相比，相差了2.3万，约等于每年8千元的收益。
一堆数字，可能你看的有点蒙。
换个说法来叙述：
就是说，假如你把43万首付款，拿去做保守理财，然后每个月的月供存起来做保守理财，4年后你手里将会拥有，大约87万现金，这四年你一共赚了18万5多，平均每年赚了4.6W。
然后我们回顾上文中我们提到的明面成本，每年需要大约付出4.7万的利息，如果房子没有涨，贷款买了这套房。里里外外总共亏损4.7万的利息以及4.6万的利润，大约是9万多。
按照这套房是143万来算，每年如果不涨6.5% 就意味着亏钱。
房价需要在买后，四年涨26%才能真正收支平衡。
但这还不是最终的结果！
四.租金虽少，也是钱
按照上文中，我们测算的数据，每年的涨幅至少达到初始购买金额的6.5%，才能平衡，这个前提是房子从入手到卖掉，完成无收益状态。
从入手到出手0出租无收益的情况有，但不是绝对。更多的是交房即出租，或者二手房直接过完户就出租。
按照易居发布的《2019年一季度50城租金收益率研究报告》来看，不少城市都在2%以上，有些可以达到3%以上。
我们以平均2%为例，综合上等收楼或空租期，每年实际带来回报按照1.5%来计算，每年房产的实际需求涨幅为6.5%-1.5%=5%。
实际大约4年需要有20%的涨幅，即以1万一平，143万的房产为例，每年每平方涨500，4年后涨到12000元一平方以上，总价171万以上即可盈利。
同时，因为你投入的本金是固定的，贷款是固定的。所以，你的盈亏比例也是以购买时的基础为固定的。但房租是浮动的，而且大环境还是上涨的。
所以，实际成本可能更低。
五.结
这篇文章的计算方法，并不算精准，但参考意义还是有的。
很多长辈总觉得贷款买房利息恐怖，资金成本高，压力大。要么全款要么不买。总觉得现金拿在手里最为踏实。
但通货膨胀和GDP的增长，不等人。
人民币的贬值速度在我看来，和人均收入的变化有更为直接的关系。
当这个社会的财富增长的速度达到一定值，人民币的消费力也在随之贬值，那些不属于你的财富不会经过你同意，就会推动者物价的上升，以及人民币的贬值。虽然你觉得你的收入跟不上，但不代表别人跟不上。
不敢说所有的城市房价和物价体系挂钩，但至少，大部分城市是有明显关联的。
房价根本不顾及你的收入，在财富面前，在经济面前，普通人只有顺从。
虽然“房住不炒”是个大趋势，但房价跌而不涨，怕是不大可能。
我们不提倡炒房，但我想，没有人跟自己的钱过不去。
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