业主将贷款银行告上法庭，预售资金何以逃离监管，银行内部揭秘，下面是糖糖推文馆给大家的分享，一起来看看。
贷款利息那么高没人管
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“新房未完工，业主将贷款银行告上法庭”的消息此前曾引起热议。广西南宁蓝光涌金兰湾（以下简称“涌金兰湾”）的两名业主在其新房竣工未完工后，以银行未能监管其资金为由，起诉南宁某银行分行。 7月3日，此案在南宁市青秀区人民法院开庭审理。
8月1日，起诉银行的银行老板王琦（化名）向红星资本局表示，某银行南宁分行作为专业银行业金融机构，应注意存款风险。提前。 - 将资金出售给非监管账户但未通知他们。 （所有者）的义务。此外，在开发商提供虚假材料申请使用监管资金时，某银行南宁分行也未履行相应监管义务，导致后续工程烂尾。
本案的关键在于预售资金的监管。
售前监管怎么“输”了？某国有银行内部人士告诉红星资本局，开发商会通过一些“运作”筹集资金，然后挪用。但提取资金的程序表面上合法合规，比如购买建筑材料、支付人工费等，银行很难对其进行实质性审查。
北京伟恒律师事务所向红星局李晓南律师表示，一般情况下，银行会要求开发商提交贷款申请材料，包括相关政府部门的批准文件，以证明其已履行了尽职调查义务。逃避自己的责任。
根据IC照片数据卡
新房倒塌后业主状告贷款人
7月3日，广西南宁涌金兰湾业主王琦状告某银行南宁分行。本案在南宁市青秀区人民法院公开开庭审理。 50余名业主到庭旁听。与此同时，另一位业主秦四（化名）也出庭受审。她还将某银行南宁分行告上法庭。
故事开始于王琦母亲四年前购买的位于南宁涌金兰湾的新房尚未完工。王琦孔都局称，2019年4月，她母亲以首付60万余元购买了涌金兰湾商品房，并向银行南宁分行贷款57.5万元，期限30年，每月还贷4600元。
新房原定于2021年12月31日交付，但王琦在2021年4月就发现“涌金兰湾”项目出现了工程延期的迹象，而且施工人员很少。 2021年8月，“涌金兰湾”项目基本陷入停滞。
2021年10月，南宁市住房城乡建设局下发的《关于蓝光涌金兰湾一期项目预售资金监管问题的解答》中提到：目前，该项目预售资金余额监管账户2114.95万元。但业主发现新房距离合同中承诺的精装修、外墙装修、装修、水电安装等交付还差很远。
图片由受访者提供
2021年11月，开发商向“涌金兰湾”业主发出通知函，交房时间将推迟。
经向业主询问，开发商南宁灿丛置业有限公司表示。灿聪地产（以下简称“灿聪地产”）称，所有项目销售资金均被集团总部转移占用。目前，总部尚无资金返回南宁项目继续建设。
从2022年2月南宁市住房城乡建设局给业主的回复中也可以看出：“经查，蓝光公司违规提供虚假材料申请监管资金使用” ”。
图片由受访者提供
蓝光集团为何滥用项目销售资金？王琦发现，自己的购房贷款57.5万元并未转入购房合同约定的预售资金监管账户，而是转入开发商的非资金监管账户，导致开发商无法使用预售资金监管账户。 - 随意出售资金。由于处于监管之下，最终导致“涌金兰湾”项目的2000套房屋未能完工，无法按时交付。
2022年4月，新房交付延迟，王琦、秦四等数百名业主决定强行暂停贷款。由此，王琦母亲被列入信用黑名单。
2022年7月，王琦、秦四将某银行南宁分行告上法庭。 8月1日，秦四向红星资本局表示，他正在起诉银行，希望银行合理调整贷款还款方式，减轻业主负担。秦四刚刚大学毕业，每月还款5600元，压力很大。两者的要求是一样的，都是要求银行在交房前暂停贷款和利率，且不增加额外费用。
2023年8月，红星首都局多次致电灿聪地产，但其公众电话始终无法接通。天眼查APP显示，灿丛地产已被最高人民法院认定为失信企业，并已被起诉数十起诉讼。也被南宁市邕宁区税务局列入2022年欠税清单。
预售资金没有进入监管账户，该怪谁？
红星资本局注意到，两方争论的焦点是：因购房贷款转入建筑商非资金监管账户导致房屋交付延迟，银行是否应承担责任？
王琦提交的起诉书及相关法庭笔录显示，王琦认为某银行南宁分行作为专业金融银行公司，应当意识到将预售资金存入非监管账户的风险，但未能告知（所有者）的义务。
7月3日庭审中，某银行南宁分行律师声称，王琦在与开发商签订商品房买卖合同时，就已知道购房款应转入预售资金监管。帐户。 ，并且监控帐户与帐户名称、帐户特定信息相关。但他在与银行签订私人购房担保贷款合同时，授权并指示银行将按揭贷款转入建筑商名下的非托管账户。由此产生的一切责任由王琦承担。王琦方面声称，在贷款合同第28条中，银行注明借款人不可撤销地申请并批准贷款直接划入以下账户，但银行并未说明该账户为非资金监管账户帐户。王琦表示，作为一名普通购房者，他认为银行有严格的内部审批管理制度，但银行没有充分告知购房者贷款账户的性质，存在过失责任。
对于王琦指出的情况，开发商提供虚假材料申请使用监管资金时，某银行南宁分行也未履行相应监管义务，导致后续工程烂尾。某银行南宁分行律师在庭审中辩称，能否使用预售资金是由住建部门审查决定的，银行无权决定；银行按照住建部门的指令向开发商支付监管资金；即使贷款资金实际存入预售资金托管账户，开发商也可以通过虚假材料申请使用托管资金。
因此，银行认为，逾期交付与银行是否将抵押贷款划入监管账户之间并无直接必然联系。
除了不将贷款转入监管账户外，王琦还认为某银行南宁分行存在违规放贷行为。由于在“涌金兰湾”购买的房屋主体结构尚未受限，某银行南宁分行提前发放违规贷款。 。
王琦出示的证据中，有广西银保监局2022年3月对某银行南宁分行的立法意见书，其中提到某银行南宁分行对某银行的贷款业务监管不严。项目“涌金兰湾”。由于销售资金流向不当，2.83亿元房屋销售资金并未实际用于项目建设，个人抵押贷款全部存入商品房预售资金托管账户的要求也没有严格执行。 。
图片由受访者提供
南宁分行律师认为，从2017年3月起，各商业银行普遍会通过接受开发商提交的经住建部门审核批准的覆盖报告来确定预售房的覆盖方式。住房公积金管理中心和商业银行原则上不再对预售房屋是否达到主体结构上限进行现场检查。律师辩称，这种做法的目的是为了提高银行的放贷效率，是行业内的普遍做法。
8月1日，王琦向红星首都局表示，庭审结束后，青秀区人民法院宣布择日宣判。截至发稿，此案尚未宣判。
对于诉讼内容，8月21日，红星资本局致电某银行南宁分行律师求证，但对方拒绝采访。
银行内部人士揭露开发商挪用资金“套路”
作为上述案件的焦点，加强预售产品监管并不是什么新鲜话题。红星资本局注意到，早在2003年，央行就在央行下发的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定，企业挪用贷款挪作他用的，经办行必须限期追回挪用资金。 ;主体结构的采购只能是有限的。个人住房贷款是向居住在自己家中的个人发放的。
银行资金监管有章可循，但为何预售资金监管仍不够充分？售前监管怎么“输”了？
北京伟恒律师事务所李晓南律师向红星首都局分析称，该公告属于其他部门文件，法律级别很低。此外，该通知并未明确不遵守该通知的后果，因此其约束力有限。
此外，预售资金监管的“流失”与银行的实质性监管能力有关。 8月2日，一位不愿透露姓名的国有银行内部人士向红星资本局表示，2022年之前预售资金的监管全国没有统一规则，但具体监管规则将由各地制定。 “所谓预售资金监管，并不是说不让建筑商动用，而是有审批程序，住房城乡办批准后，银行就可以把钱提取出来。” ”
上述银行内部人士也提到，开发商会通过一些“操作”来筹集资金。提款的手续表面上合法合规，比如购买建筑材料、支付人工费等，银行很难对其进行实质性审查。
对此，李晓南的律师向红星资局分析称，银行是金融机构，不可能专门专门设立专业工程团队来对项目进度进行检查。他们没有能力实时监控开发商的项目进展，因此无法审核开发商提交的申请。严格审查贷款材料。只要开发商提交的贷款申请材料符合形式上的要求，银行就可以放款。银行对申请材料材料内容的真实性不承担责任。最多也只是有仔细审查的义务而已。
李晓南的律师进一步提到，实践中，银行通常会要求开发商提交贷款申请材料，其中包括相关主管部门的批准文件，以证明其履行了尽职调查义务，避免自行承担责任。
但这并不意味着银行不必承担相应的责任。中国政法大学法律经济学院副院长徐文明在接受媒体采访时表示，从法律角度看，银行将抵押贷款存入非专用账户并不一定构成违法行为。违约，但有充分证据证明银行违反规定时，将抵押贷款转至非专用账户且未告知业主相关风险，是造成烂尾楼的因素之一。银行应对本次违规行为承担部分违约责任。买方无法再向银行支付贷款，但开发商（即买方）向银行偿还贷款。此外，违规放贷的银行还可能面临住建部门和金融监管机构的行政罚款。
李晓南的律师也认为，银行应该承担行政责任，但不一定要承担违约民事责任。如果贷款合同中明确规定银行必须将资金划入资金监管账户，但银行却将资金划入其他账户，那么银行实际上没有履行贷款合同中规定的贷款义务。合同，购房者当然没有偿还贷款的义务。
多地出台新规，强化预售资金监管。
红星资本局注意到，2022年中以来，沧州、西安、九江、东莞、长沙、昆明等城市相继出台政策，加强商品房预售资金监管。
一些城市采取了新政策，提高售前现金流的透明度。例如，江西省九江市住房城乡建设局2022年7月宣布，商品房预售资金直接存入专项监管账户进行监管，预售房的监管账号销售大楼的资金将尽快公布。
2022年8月，长沙市住建局要求购房者办理商业银行、福利中心发放的存款、取款、抵押贷款等购房款，全部通过专门账户存入监管账户。监控账户监控整个现金流。 。
昆明市2023年1月发布通知，购房者可登录昆明市房地产信息网查询其售前购买商品房的购房信息，以及预售资金使用金额和监管账户内余额。 ——销售资金监管限额。健康）状况。
一些城市还加强了对预售资金拨付的监管，要求必须与房地产项目的开发挂钩。例如，西安于2022年7月发布通知，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；竣工验收前，不得超过95%；竣工验收申请完成前，不得超过99%；房产首次登记后，剩余的1%可以提取。
广东汕头也同时发布暂行办法，规定，项目预售审批后至结构施工完成三分之二前，开发商最高提款额为预售金额的50%。建筑物的总成本；建筑工程完成三分之二后覆盖后的建筑物，最高提款金额为建筑物总造价的65%；封顶后的建筑物，直至外墙工程竣工为止，最高提款额为建筑物总造价的85%；外墙工程竣工后，最高提款额至竣工提交日为止。此后，最高提款金额为建筑物总建筑成本的95%。
对于涌金兰湾业主遇到的预售资金未进入监管账户的情况，红星资本局注意到，广东省清远市2023年7月《清远市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》中明确规定，房地产开发企业不得允许设立单独账户存放商品房预售款。通过广东安居系统实时上传资金进出账户信息。
清远市在上述通知中还提到，房地产开发企业违反规定或未按照三方协议约定收取、使用和使用预售资金，或提供虚假材料使用预售资金的，监管部门可按照协议处理他们。并将其违法行为依法依规在市住房和城乡建设办公室诚信管理系统中登记为不良信息。
红星新闻记者 强亚贤
编辑于冬梅
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贷款利息6厘算不算高
1⃣️有代发工资，5000以上，超过三个月，倍数一年30倍，2年40倍。换了单位，但工资没有中断。查询近期次数少，最多批四家。利息都是4，5厘，等额多。3-5年。
代发工资税后5万以上，单笔批一百万。利率3.6到5
2⃣️公积金，基数8000，倍数一年30倍，两年40倍，半年起做。最高做3-4家。利息3-4厘，一到三年的先息后本。公积金基数：金额/比例。例：公司交668,个人668。比例6%。那么基数是11133。
一般优质客户，不要叫价高。50万以内，1-2万。50万以上，2-3万。
3⃣️月供一年以上，全国房产，可做两家，
超过3500元起，一年30倍，两年40倍！3年等额本息，利息6-8厘！深圳红本做50万！两天拿钱！
4⃣️车贷！
A.压证，全款车，绿本在手，全国牌都可做。做车评估价7到8层！五到八厘，三年等额！如果有深房，可以做车评估价四倍，最高100万。
B.压车，客户征信极差，把车压机构，放评估价5层。先息后本，一分五！三到六个月一个周期。人在深圳！
5⃣️保单
年缴两年三次，月交25个月以上。两年三次30倍，3300起。香港保单，理财保单做不了！3年4次40倍，4年5次50倍，最高50倍！主做商业险或人寿险，只做投保人，不做被保人！最高可叠加三份！三年等额！
6⃣️装修贷
深圳，东莞，惠州，广州，中山
深圳最高5000一平，广州最高4000一平，东莞，惠州，中山3000一平！深圳最高单笔50万，其他最高30万，同时操作2笔！5年期等额本息，利息2厘到到三厘。买了一个月就可以做。只做住宅。
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