258万买房，贷出269万？二手房“神操作”开扒，下面是东莞楼市君给大家的分享，一起来看看。
东莞有好的贷款中介吗
总价258万的房子，贷款却能贷269万？
近日，楼市君从中介处了解到，东莞恒大御景半岛一套房源，不花一分钱首付，就能买下。不仅如此，还能超贷11万。
那，这么“好”的房源，究竟能不能入手？
01
提高评估价做0首付
高评高贷实现超贷
近日，有中介发出消息，东莞二手房也可以0首付买房。
沙田恒大御景半岛一套118平的三房，总价258万，可以超贷11万，贷款比总房款还高。
图源：中介截图
大家都知道，目前东莞的购房贷款政策是限购区住宅首付最低3成，非限购区最低2成。
那么市场上这些中介发布出来的“0首付”房源，又究竟是怎么做到的？带着这些疑问，楼市君联系了该中介，对“0首付”买房进行了深入的了解。
而“0首付”的终极奥秘，实际上就是四个字——“高评高贷”。
高评高贷指在房屋买卖过程中，故意抬高房价，变相降低首付，从而获得更高房贷。常见于二手房市场。
项目实景图 图源：东莞恒大御景半岛公众号
那么，具体怎么操作呢？以中介发布的这套沙田的恒大御景半岛为例：
买家与卖家商定以258万的总价买入这套房，在交易过程中，银行会安排第三方评估机构对房源进行估价。
按照正常的流程，评估价与总价均为258万。按照非限购区贷款80%的比例，银行可贷款206万，买家需支付52万的首付款。
但是，中介可以通过关系找一家银行认可的评估公司，把评估价提高到336万。贷款8成即可贷到269万，相当于0首付。除此之外，还能多出11万。
而评估价也不是想评多少就评多少，是根据贝壳、安居客的挂牌价为参考的，也会参考镇街整体均价等。
当然，也有买家不放心。银行贷款的金额是直接打入卖家账户，多出来的钱，万一卖家不肯给怎么办？
中介同样也有办法。他表示，代理人会跟卖家签代理合同，然后卖家单独办一张卡，这张卡由代理人控制，指定贷款的钱打入该银行卡。
等贷款下来后，总房款转给卖家，多出来的贷款转给买家，交易结束后，卡再还给业主。
与中介的聊天记录
中介还表示，现在基本上只要买家和卖家商定好了价格，交5万定金，就可以走流程了。银行现在放贷速度也很快，基本上办完手续后，一周左右就能下来。
目前，东莞市面上做高评高贷的0首付二手房也有不少。不仅仅是恒大御景半岛，富盈WO城、万科高尔夫等多个小区房源都能做0首付。
据了解，0首付房源的出现主要是在楼市低迷的情况下，业主想尽快卖出房子回笼资金，所作的一些促销“小手段”。
而一般来说，位于非限购区，占据核心地段的次新房是比较容易做0首付的，这样的房子有一定的价值，而且不用受到限购的制约。
需注意的是，0首付买房对买家也有一定的要求：在高评估贷款中，征信看得非常重，工资流水基本要求在月供两倍以上。
因此，这种高评高贷的0首付买房，对于有稳定的收入预期，但缺少现金流的刚需买家有一定的吸引力。
02
供楼压力加大
二手房交易费用增加
这么看下来，这种高评高贷0首付买房，不需要垫资，不用担心银行抽贷，似乎并无风险。但真的是这样吗？
高评高贷像一把双刃剑，虽然能够0首付买房，但利息和税费也在增加。
1、还贷利息增多，供楼压力增大。
还是以恒大御景半岛为例，原本只需要贷款206万，提高评估价后需贷269万。这多出来的贷款，相应的月供和贷款利息也增加了。
与正常成交价相比，提高评估价后月供需多付3044元，总利息多出46.6万。
2、买房交易费用增加。
要知道，买房所交的税费，一律是按照合同总房款来计算，以提高评估价后的合同总房款去申请贷款，意味着税费将“水涨船高”。
同样以恒大御景半岛为例，目前东莞二手房的交易税费是，需按照合同总房款缴纳5.5%的增值税，1.5%的契税，1%的个税。
楼市君计算了一下，按照正常成交价258万计算，税费+中介费需要缴纳约28.38万元。
但是如果按照提高评估价336万计算，税费+中介费需要缴纳约36.96万元，多支付了8.58万元。
另外，交易费工本费，评估费，抵押工本费，购房证明，公证委托费等费用还未计算进去。
也就是说，合同总房款越高，需要缴纳的费用越多。至于是否值得，需要买家自己去衡量。
3、有一定风险存在，必须先跟卖家谈妥。
“0首付”的交易过程相对会繁琐复杂些，当中可能混杂了金融公司、评估公司、银行、房屋中介等角色，环环相扣，当中沟通成本并不小。
此外，需要做“0首付”必须先和卖家谈妥，卖家都是实收款项的，所谓高评高贷对他几乎没影响。
图源：微信公共图库
总而言之，市面上二手房的大部分“0首付”现象，都是为了促进交易而做出的“小手段”。
但买家需要付出的钱，要么是首付，要么是高额利息，一分都不会少。
倘若有意向此类“0首付”房源的置业者，楼市君也奉劝一句：谨记不可因“小优惠”而盲入，需审视自己的资金状况，再预估自己是否有3-5年还高贷的能力。
面临“0首付”二手房，你是否会心动？评论区见！
怎么做好贷款中介销售
贷款网络推广渠道是指通过互联网平台以及数字化手段，将贷款产品推广给潜在客户的一种方式。随着经济的发展和人们消费行为的变化，越来越多的人开始选择在线申请贷款，而贷款网络推广渠道则成为了贷款市场的重要组成部分。
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一、贷款网络推广渠道的分类
贷款网络推广渠道可以分为搜索引擎推广、社交媒体推广、自媒体推广、广告投放等多个方面。
搜索引擎推广是指通过百度、360、搜狗等搜索引擎平台，让潜在客户在搜索贷款时第一时间看到推广贷款产品的信息。
社交媒体推广是指通过微信朋友圈、QQ空间等社交媒体平台，充分利用人们的社交关系，将贷款产品推广给更多的潜在客户。
自媒体推广是指通过自媒体平台如今日头条、微信公众号等平台，创作优质的贷款相关的文章或视频，吸引潜在客户的关注。
广告投放是指通过投放商业广告、横幅广告、搜索广告等方式，将贷款产品的信息呈现给用户，达到推广的目的。
二、贷款网络推广渠道的优势
1.成本低。相较于传统的推广方式，网络推广渠道拥有更低的成本，可以为贷款公司节省一定的推广费用。
2.覆盖面广。通过网络推广渠道，可以覆盖到更广泛的贷款人群，更快速地让潜在客户了解贷款产品，增加订单量。
3.数据分析更加精准。网络推广渠道可以通过分析用户的浏览、点击、购买等行为，更加精准地找到目标用户，提高转化率。
4.便捷快速。贷款网络推广渠道可以实现在线申请贷款，减少了客户的时间和精力成本，提升了客户的使用体验。
三、贷款网络推广渠道的发展前景
随着互联网技术的不断进步，贷款网络推广渠道的发展前景越来越广阔。未来，贷款公司需要加强自身的信息化建设，建立完善的客户信息管理系统，创新推广手段，增强网络营销能力，提高贷款产品的曝光度和知名度。同时，贷款公司应注重合规运营，保护用户的隐私和信息安全，提高用户的信任度，依靠良好的口碑和服务质量，赢得更多用户的信赖和支持。
总的来说，贷款网络推广渠道的优势显著，成本低、覆盖面广、数据分析精准、便捷快速等优势，使得其在贷款市场中有着广泛的应用和发展前景。贷款公司需要加强网络营销能力，创新推广手段，提高贷款产品的曝光度和知名度，结合自身的实际情况选择适合自己的贷款网络推广渠道，才能在激烈的市场竞争中获得更好的发展。
当下，贷款行业竞争日益激烈，获客成本也是水涨船高。获客难一直是贷款行业的痛点之一，因为获客成本太高，所以导致贷款企业利润空间被压缩。但是如果我们能够通过一些渠道高效地获取客户，就可以大大降低我们的获客成本，提高企业的利润。 今天就给大家分享一下，现在较常见的几个贷款获客渠道，以及各自的优缺点。希望对大家有所帮助。 第一种是电话销售渠道，是较传统的方式之一，但是它的效果却不尽如人意。很多企业花了大价钱打广告推广，但是却没有什么效果。在这个信息爆炸的时代，要想高效地获取客户信息，还是需要用一些新的方式方法。下面介绍几种销售渠道。
当下，贷款行业竞争日益激烈，获客成本也是水涨船高。获客难一直是贷款行业的痛点之一，因为获客成本太高，所以导致贷款企业利润空间被压缩。但是如果我们能够通过一些渠道高效地获取客户，就可以大大降低我们的获客成本，提高企业的利润。
今天就给大家分享一下，现在较常见的几个贷款获客渠道，以及各自的优缺点。希望对大家有所帮助。
第一种是电话销售渠道，是较传统的方式之一，但是它的效果却不尽如人意。很多企业花了大价钱打广告推广，但是却没有什么效果。在这个信息爆炸的时代，要想高效地获取客户信息，还是需要用一些新的方式方法。下面介绍几种销售渠道。
房产中介
房产中介是贷款行业中较大的客户来源之一，房产中介主要以自己的资源为客户提供服务。在贷款行业中，房产中介是一种非常重要的客户来源渠道，尤其是对于一些银行来说，它的作用更大。
为什么要这么说呢？因为现在银行贷款都是以个人为主，很多人需要贷款时都会直接去银行咨询，但是这样的人毕竟有限，而且也不一定能够找到合适的贷款产品。这时候就需要中介为我们提供服务，而房产中介就是一个非常好的平台。
而且房产中介也不只是为我们提供服务，还可以提供很多其他方面的服务。比如购房咨询、房源推荐等等。因为房产中介本身就是一个信息平台，所以能够获得很多有效信息。这对于我们贷款行业来说，也是非常大的一个优势。
银行
银行渠道主要有三种：贷款中介、银行和贷款机构。这三种渠道各有优缺点，建议选择适合自己的渠道。
1、贷款中介是一种介于中介与客户之间的中间渠道，它通过提供中介服务，收取一定的服务费用。这种方式对于客户来说，虽然会被收取一定的中介费，但是它可以帮助企业快速拓展客户。
2、银行：银行是一个资金实力非常雄厚的机构，所以在贷款方面会有比较大的优势，而且银行渠道的客户相对来说也比较优质。但是现在银行的审批速度较慢，所以在贷款之前要提前了解清楚，可以选择一些适合自己企业的银行产品。
3、贷款机构：这个就比较常见了，比如小贷公司、助贷公司等等。
互联网金融
互联网金融现在也是很火爆的一个渠道，互联网金融有很多的平台，可以在各大平台上面进行推广。比如一些贷款平台，网贷平台，投资理财平台等等。
除了这些互联网金融以外，还有一些其他的渠道，比如短视频推广平台，自媒体推广平台等等。但是这些渠道的效果并不理想。
以上介绍了三种贷款获客渠道，各有各的优缺点，并不是说哪种方式更好。主要是看个人更适合哪种方式。不过不管什么方式，都要建立在一定的基础之上，只有前期积累好了客户线索才能更好地去获客。
另外如果你对这方面有任何疑问的话，也可以咨询我们！专业的事情交给专业的人去做！
行业协会
除了上面提到的电话销售渠道外，还有一种获得客户的渠道就是行业协会。如果我们在行业协会注册了会员，那么我们就可以获得很多行业协会会员的客户信息。比如贷款行业，那么我们就可以加入全国信用信息共享平台，就可以获得很多企业的信用信息。如果我们有自己的网站，那么也可以建立自己的行业网站，也是可以获取很多客户信息的。
以上是目前贷款行业比较常见的几种获客渠道，当然还有其他渠道也是可以获取客户信息的，比如微信、微博等社交媒体平台。还有一些第三方平台也是可以获取客户信息的。希望以上内容对大家有所帮助！
商会
商会的宣传力度是非常大的，它可以通过商会或者其他渠道获取大量的目标客户。但是商会的获客成本比较高，而且竞争非常激烈，很多商会都是打着商会的名义招摇撞骗，所以建议大家要谨慎选择。
以上五种渠道都是非常常见的贷款获客方式，大家可以根据自己公司的情况来选择适合自己的渠道。当然了，不同企业适合不同渠道获客方式。
但是如果大家想要更高效地获取客户，除了以上五种获客方式之外，还可以通过大数据获客渠道来实现。大数据获客渠道主要是利用大数据技术，从海量数据中挖掘出高质量的目标客户数据。这些数据往往都是带有一定时效性的，而且大数据技术能够精准地锁定客户需求。因此大数据获客渠道也是目前比较流行的一种获客方式。
行业媒体
媒体广告是一种性价比很高的获客方式。因为它的成本很低，而且效果非常好。媒体广告是可以根据行业来选择投放的，如果是一些大众类的媒体，效果就不会太好。
当然也可以根据自己的需求来选择合适的媒体。但是选择媒体时一定要谨慎，一定要选择自己所处行业和自己所在领域较大的媒体。因为只有这样才能够提高你在这个领域里的知名度，这样才会有更多的潜在客户来找你。
以上是贷款行业常用的几种获客渠道，其中电话销售是较传统的一种方式，但是也是效果较差的一种方式。其他几种获客渠道都有各自的优点和缺点，这也就需要我们根据自己企业自身的情况来进行选择和使用了。
对于企业来说，想要提高自己在行业内的知名度和影响力，一定要先做到这几点。
人脉圈
人脉圈其实也是一种很有效的获客渠道，因为很多人都有自己的人脉，如果你能把自己的人脉圈利用好，那么你就可以获得很多客户。而且这样获取的客户质量也很高，因为这些客户都是有共同需求的。比如一些想要贷款的人，他们需要周转。如果你能够满足他们的需求，那么他们就会成为你的客户。所以这个人脉圈其实也是一种不错的获客渠道。
以上七种是目前较常见的几个贷款获客渠道，但是它们各自有各自的优劣势。在选择贷款渠道时，需要根据自己的企业情况来选择较合适自己企业的获客渠道。
智能电话机器人
就是互联网+大数据获客渠道，真享呼电话机器人这种方式通过大数据筛选客户，实现精准营销，它的特点就是速度快、效率高，成本低、传播范围广、传播速度快、客户意向高。
在金融市场中，贷款是一种非常常见的金融产品。由于金融市场的竞争越来越激烈，如何进行有效的推广已经成为了每个金融机构必须面对的问题。本文将为您介绍一些贷款广告推广方法。
一、社交媒体营销
现代人几乎每天都会使用社交媒体，这也使得社交媒体成为了广告推广的新宠。通过各种社交平台，金融机构可以与客户直接进行互动，从而增加品牌曝光度和用户黏性。同时，通过社交媒体，金融机构可以更加精准地推送贷款相关的信息，使得用户受到更好的服务。
二、搜索引擎推广
搜索引擎推广是一种较为成熟的网络营销方式，它以搜索引擎作为平台，通过SEO-搜索引擎优化，提升网站排名，达到商家推广目的。贷款机构可以选用Google或百度等搜索引擎，以关键词广告、搜索广告等多种方式，让消费者在关注贷款方面的时候，优先浏览到贷款机构的信息。
三、合作推广
与其他金融机构或平台合作也是贷款机构推广的一个重要手段。银行、电商平台等大型金融机构通常有比较完善的平台和用户资源。通过与这些机构进行合作，贷款机构可以实现优势互补，从而拓展客户群体。
四、短信营销
短信营销是一种广泛使用的直接营销方式。贷款机构可以通过手机短信向潜在客户推送贷款产品的信息。但是需要注意，在进行短信营销时，需要遵循相关法律法规，不能给客户造成骚扰。
五、传统媒体广告
尽管网络营销越来越受到关注，但传统媒体广告仍然是一个不可忽视的渠道。贷款机构可以在电视、报纸、杂志等媒体中投放广告，吸引更多的潜在客户。不过需要注意的是，传统媒体广告费用相对较高，需要根据实际情况合理安排预算。
六、口碑营销
口碑营销是指通过品牌形象的塑造、客户满意度的提升和优质服务的提供来吸引消费者的注意。贷款机构可以通过提供专业化且优质的服务，赢得客户的口碑，从而扩大市场份额。
总之，如何进行有效的贷款广告推广需要针对不同的市场和客户，采取不同的策略和手段。贷款机构可以考虑多种渠道相结合，以提高广告效果。最重要的是，在广告推广过程中，需要严格遵守相关法律法规，保护客户信息和利益。以上介绍了目前较常见的几种获客渠道，其实还有很多种获客渠道，比如说各种搜索引擎、第三方平台、短视频平台等等，这些方式都有各自的特点和优点，我们可以根据自己企业的特点来选择较适合自己的获客渠道。
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