《民法典》逐条解读——第398条【集体土地建设用地使用权抵押】，下面是北京王岩律师给大家的分享，一起来看看。
集体土地证能抵押贷款吗
大家好，我是北京市盈科律师事务所的王岩律师。今天我们来继续逐条解读《民法典》。
中华人民共和国民法典
第三百九十八条 【乡镇、村企业的建设用地使用权与房屋一并抵押规则】乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
【法条主旨】
本条是关于乡镇、村企业的建筑物和建设用地使用权抵押的规定。
【法条解读】
乡镇、村企业的建设用地使用权为集体所有的土地上设立的土地使用权，本法第361条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。我国对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转化为建设用地。在2019年土地管理法修改之前，除兴办乡镇、村企业和村民建设住宅经依法批准使用本农民集体所有的土地，或者乡镇、村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的以外，任何组织和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
2019年土地管理法修改时，在集体经营性建设用地方面，创新性地改变了过去农村土地必须征为国有土地才能进入市场的问题，允许土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途并经依法登记的集体经营性建设用地，通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用、建设。除法律另有规定或者当事人另有约定外，通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，集体经营性建设用地使用权的出租、出让及其转让、互换、出资、赠与、抵押的，参照同类用途的国有建设用地执行。集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。
乡镇、村企业的建设用地与入市的集体经营性建设用地在使用主体、审批程序等方面有不同。将乡镇、村企业的建设用地使用权抵押的，抵押权的实现可能会带来建设用地使用权出让的效果，即入市的效果。由于集体经营性建设用地入市有严格的要求，如必须符合规划、符合用途管制、经依法登记确权、通过集体的决议程序等，如果对乡镇、村企业的建设用地使用权抵押不作任何限制，可能出现规避法律，以抵押为名，使不符合入市要求的集体所有的土地流入市场。
为此本条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”也就是说，乡镇、村企业不能仅以集体所有的建设用地使用权抵押，但可以将乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押，以厂房等建筑物抵押的，根据本法第397条，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。法律虽然允许乡镇、村企业的建设用地使用权随厂房等建筑物一并抵押，但对实现抵押权后土地的性质和用途作了限制性规定。
本法第418条规定，以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。也就是说，即使乡镇、村企业的建设用地使用权随其厂房等建筑物被拍卖、变卖了，受让的土地仍然属于农村集体所有，如果该土地原为工业用途，买受人应当严格按照该用途使用土地，未经有关部门批准，买受人不能将该土地用于商业、旅游和住宅建设。
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集土土地证可以做抵押贷款吗
作者：萝纸臆
既然拥温派们说，笔者是为了反对而反对。
并且，就连笔者发文讲投资种植项目有什么风险，都有拥温派来攻击。
那么，笔者就反对到底吧！
今天，咱们就聊聊温教授的三农主张，到底忽略了什么？
注1：笔者只是反对温教授的主张，并不反对其个人。所以，给笔者扣人身攻击帽子的人，可以休矣——笔者行文辛辣也好，言词激烈也罢，都是就事论事，从不以事论人。
注2：认为笔者只提问题，不提解决方案的，请先去看看笔者的其他文章，然后再下结论——你们可以认为笔者格局太小、水平太低，可以认为笔者的解决方案纯属扯淡，但是你们不能闭着眼睛说笔者不提解决方案。
注3：凡是质疑笔者不了解三农的，笔者这里可以肯定地答复你们：笔者对三农的了解，你们拍马都赶不上——你们看到的是笔者的文章，你们看不到的是，笔者可以给农民开课讲生产技术，可以给涉农厂家和商家提供需要付费的咨询服务，可以把策划项目做到连人民日报、新华社、中央人民广播电台、中央电视台都给予报道。所以，如果你们想批评笔者的观点，就请指出具体错误，别扯那些没用的。
▶ 温教授只考虑了方向的正确，而忽略了人的因素。
对于中国的三农问题，温教授提出了许多解决方案。
但不管什么方案，最终都是要落到人头上的。
有的需要人接受，有的需要人执行。
比如，温教授主张，农民应该“在地化”发展。
可是，农民愿意接受“在地化”发展吗？
如果，笔者说自己不愿意，许多人或许会说是个例。
如果，笔者说现在的农村基本都只剩下老人、妇女和儿童了，许多人或许会说，那是因为农村没有建设好。
可是，为什么在任何一个发达国家的农村，也都是没有几个年轻人的？
难道，这些发达国家的农村建设，也全部都落后吗？
恐怕，即使不谈教育、医疗和工作机会选择，光是一个无聊寂寞，就能让90%以上的年轻人选择离开。
就连温教授盛赞的，建设的美如画，又有农协组织提供各种保障的日本农村，不也是没有什么年轻人吗？
比如，温教授主张，应该搞“新型集体经济”。
可是不管什么样的集体经济模式，也得人来执行吧？
你怎么解决集体模式下，执行人的专权、贪腐与官僚化问题？
你怎么解决集体模式下，执行人的经营能力不足问题？
国家有明确规定，村级财务应该公开，可现实是什么样？
我们的农村民主选举制度，是比西方国家的民主选举制度还民主的，是真正的一人一票，可贿选、族选、霸选有几个村里没有？
我们全国近300万个村子，有多少是集体经济发展好的？
而那些集体经济典型，如华西村、南街村等，哪个不是因为有个可遇不可求的好带头人才发展起来的？
而当这些村子失去了曾经的好带头人，他们的未来还确定吗？
总而言之，方向的正确，并不等于实施上的可执行。
所有人都知道，抽烟会致癌，喝酒会致癌，全世界每年车祸死亡人数超百万。
但是，为什么烟禁不了，酒禁不了，汽车也禁不了？
所有人都知道，物质丰富，不等于精神幸福。而快节奏的工业文明，要比慢生活的农业文明，带给人更多的压抑，甚至是让人类成为机器的附庸。
但是，为什么人类依然在工业文明的道路极力狂奔？
▶ 温教授只想像了成功的美好，而忽略了失败的风险。
笔者不是今天才关注的温教授，两年前就已经在B站上看过其关于“八次危机”的长视频讲座。
但是，笔者看过温教授无数的长短视频，却从未见过温教授对自己主张的各种模式做过风险分析。
所以，笔者有理由认为，温教授对于自己的主张，只想像了成功的美好，而忽略了失败的风险。
如果，温教授有分析过风险，而笔者没有看到。
请原谅笔者在此为自己推脱责任：连笔者这种对三农如此关注的人都没见过，那至少说明温教授对风险的强调还远远不够。
笔者为什么对风险这么看重，这么抓着不放。
往大了说，笔者是咸吃萝卜淡操心，希望国家少走弯路。
往小里说，笔者的咨询是收费的，就算不对别人的投资负责任，也得对自己的收费负责任。这是最基本的职业道德。
温教授的许多具体主张，都是需要投资去做的，甚至温教授还主张让村集体贷款去做。
这种动钱的事儿，怎么能不分析风险呢？
仅仅一个省，学习袁家村模式84家，就失败了82家。
如此高的失败率，怎么能一句没有重视挖掘“在地文化”就轻轻带过呢？
如果，这些学习投入，是国家和村集体投的，咱们可以不谈损失的事儿，大不了国家当打水漂，村集体账上再多一个大窟窿。
如果，这些学习投入，是个人东挪西借搞的，这对于其个人而言，那绝对就是一场“灾难”。
如果，这些学习投入，是村集体以土地作抵押向银行贷款投的，这对于国家而言，是必然会影响社会稳定的。
难道，我们不应该反思，这种模式到底有什么问题吗？
温铁军教授认为，目前很多地方搞的农家乐、民宿、农文旅结合项目、乡村文创都已经过剩了，所以才亏钱。
但是，恕笔者水平有限，看不出袁家村模式与农文旅有什么本质区别。
就算，袁家村模式是不同的，是高级的。但是，全国又能搞多少个村，才不会过剩？
这，能为中国三农问题的解决起到多大的作用？
笔者不反对袁家村模式，也不反对温教授所谓的“六产融合”理论。
笔者只是反对，为什么在宣扬这些东西的时候，只讲好处，而不做风险分析？
笔者只是反对，为什么在宣扬这些东西的时候，让人感觉好像只有搞这些，才是中国三农应该走的唯一正道，而其他的都是邪路？
▶ 温教授只关注了方式与结果，而忽略了前置条件。
任何一种理论的成立，都必须是要有一定的前置条件的。
任何一种解决方案的成立，也同样是必须要有一定的前置条件的。
温教授说有机农业好，不管这种说法有没有科学道理，相信任何一个人都不会反对。
但是，温教授不仅说有机农业好，还要把用了农药、化肥的农业说得十恶不赦。
对此，至少笔者是坚决反对的。
温教授说，某博士在山东搞的有机农业已经验证了，产量不比化学农业低。
所以，我们现在应该让有机农业取代化学农业，既可以让农民多赚钱，又可以让市民吃到好东西，而且还能实现生态文明。
可是，温教授却没有提及，要达到某博士的产量，需要什么样的前置条件，这种前置条件是否可以在全国推广施行。
比如，有机肥的施用量，管理人员的技术水平，生产的投入成本，等等。
并且，也没有提及，有机农产品能卖高价格的前置条件是什么。
比如，一般人不仅卖不了高价格，甚至还可能卖不出去——否则，农民何必既辛苦又花钱的去用化肥和农药呢？
比如，能卖高价的核心原因不是因为产品好，而是因为少——如果全国都搞有机农业，还能卖高价吗？
温教授说“现代化”是有问题的，欧洲现在都对此作出了反思，开始搞“慢生活”运动。所以，我们应该学习欧洲。
欧洲的“慢生活”好吗？
对此，可能不同的人，会有不同的答案。
至少，笔者认为很好。
可问题是，我们现在学得了吗？
作为个体的某些个人能学，整个国家学得了吗？
在笔者看来，如果放眼全世界，“慢生活”搞得最彻底的，恐怕不是欧洲，而是非洲的大部分国家。
如果，不讲前置条件，我们为什么要学习欧洲，而不去学习非洲呢？
同样是少吃饭，有一种是为了减肥。
而另外一种，可能仅仅只是，为了省钱。
网上有个段子讲的是，在海边沙滩上度假晒太阳的富翁，劝同样在晒太阳的穷人渔夫去努力打渔赚钱。渔夫反问，我已经和你一样可以享受晒太阳了，为什么还要辛苦去打渔呢？
这，就是典型的毒鸡汤。
不讲前置条件，只截取结果的一个小小片段，用以混淆生存与生活的，本质不同。
况且，欧洲的所谓“慢生活”，真的可持续吗？
当中国这个“发达国家粉碎机”，一步步把他们在高端产业中的饭碗抢光。
当他们的债务经济模式，在未来的某一天彻底爆雷。
欧洲的所谓“慢生活”，还能“慢”得如今天这般惬意吗？
当然，也许到时候他们早已选择“躺平”，或者真的彻底“醒悟”。
毕竟，物质不等于幸福。
而人类现在的科技创造，早已超出了“幸福”所需，仅仅只是在被“基因”所驱使，所裹挟。
对科学儒家主义有疑问的，请去看置顶文章所在的合集文章。
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