“带押过户”再添一城，新交易模式对二手房价影响几何？，下面是第一财经给大家的分享，一起来看看。
徽商银行二手房贷款
“带押过户”再添一城。
23日，第一财经从多方了解到，目前，中国建设银行（下称“建行”）正在合肥地区落地推行二手房交易的“带押过户”业务。
“我们确实准备在辖区内的多个支行推广这一交易模式，但目前还没有大面积铺开。这几天在开会探讨如何细化相关工作。”一名建行合肥某支行分管信贷业务负责人23日晚间对记者透露。
同日，另有当地徽商银行某支行客户经理告诉记者，徽商银行合肥分行也在研究“带押过户”业务，但具体落地情况尚不确定。
除合肥外，截至目前，全国已有广州、深圳、南京、苏州、西安、济南等多个热点一二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。
买方成本、风险降低了吗？
“带押过户”是指存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还清贷款，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进在接受第一财经采访时称，“带押过户”政策在热点一二线城市率先施行，能够促进二手房市场交易量的提升，进一步畅通二手房置换改善链条，促进市场改善性需求的释放。
但他同时也提出，新交易模式落地后，更多是缩短交易时间，确保交易安全，但从交易成本上来看，未必带来明显改善，甚至一些环节上的限制可能增加购房成本，该政策仍有优化空间。
广东华商律师事务所律师周争锋则告诉记者，“带押过户”之所以备受市场青睐，是因为免除了此前二手房交易中“赎楼”带来的担保费用和风险。
他解释称，一直以来，二手房交易市场中的“买方还清卖方尾款”现象始终存在，这主要涉及担保公司为买受人提供的一种“赎楼”服务，俗称“一笔款赎楼”。
具体而言，在该种交易方式下，买卖双方签订买卖合同之后，买家找担保公司给自己的按揭贷款提供担保，向银行申请按揭贷款，然后用自己申请的按揭贷款，还出卖人的银行欠款，出卖人赎楼成功解除抵押登记以后双方递件过户，过户以后买家再抵押给银行。
“实际上，这就是一种买家先给钱后过户的交易模式，买方风险更大，时常会引发纠纷案件。”周争锋举例称，比如，当买家帮助出卖人“赎楼”成功后，出卖人的房子被第三人查封或出卖人将房产另行出售，买家将会背负严重的债务，担保公司给买家提供的担保，也会承担相应的担保责任。
“带押过户”模式则避免了“赎楼”环节。周争锋称，“带押过户”是在出卖人的贷款尚未还清的情况下，银行先把房子过户给买受人。等买受人办理新的抵押以后，再用买受人的按揭贷款结算此前出卖人的抵押欠款。
对于前述“第三人查封”带来的额外交易成本和时间支出，在多地“带押过户”新政也提出了针对性的解决方式。
比如，济南市在带抵押过户流程中推出了买卖的预告登记和抵押权预告登记两个预告登记模式，以确保各个流程的无缝衔接。“该模式下，买卖双方可依据法律预告登记对抗查封。”周争锋称。
此外，由于“带押过户”是以买方名义设立新的抵押贷款，新贷款利率一般按现行利率执行，周争锋称，这在当前多个热点城市商贷利率不断下调的背景下，对于购房者而言，购房成本可能会有所降低。
不过，徐跃进提出了一点忧虑。他表示，目前，部分城市“带押过户”政策执行中还可能存在诸多限制，比如，买卖双方贷款银行需为同一家或买方贷款须为纯商贷等，这些限制有可能会增加购房成本，政策执行细则仍待完善。
热点城市为何先试现行？
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，多地推出“带押过户”二手房交易模式的背后，是近期以来多地二手房交易下降，跌幅甚至大于新房市场的现况。
贝壳研究院最新监测数据显示，8月份，重点50城二手房市场活跃度较上月有所减弱，超七成城市二手房成交量环比下降。另据国家统计局数据，8月份，一线二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二线城市二手住宅销售价格环比跌幅扩大0.1个百分点，为-0.3%。
“二手房交易的不景气，会对稳定市场预期和缩短换房周期造成较大冲击。”李宇嘉称。
截至目前，出台“带押过户”新政的多为热点一二线城市，徐跃进称，主要有两方面原因：其一，与三四线城市相比，热点一二线城市二手房市场规模相对较大，二手房市场对整体房地产市场的影响更大；其二，热点一二线城市房地产市场的运转更依赖二手房置换改善链条，很多家庭需要将现有住房出售后再购买改善的住房。
此外，李宇嘉还提到，目前，在广州等热点城市，新房供应存在高房价、大户型化、豪宅化等趋势，小户型、总价可控的二手房是新市民上车和扎根的主要选择。基于此，热点城市推出“带押过户”的迫切程度会更高。
随之“带押过户”交易模式的落地，二手房市场的挂牌量或将增加，如果当地市场短期承接力有限，二手房价格是否面临挑战？
中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强认为，挂牌量的增加必然会影响二手房市场的短期价格，这属于正常的市场价格行为。“但二手房价最终取决于楼市的整体状况。随着楼市调控政策的不断优化和市场信心的逐渐恢复，热点城市的二手房市场价格预计会率先回暖。”
徐跃进则认为，“带押过户”政策能够降低交易成本，对供需两端均有益，但对价格直接影响不明显。要想进一步激活二手房交易市场，还需要从降低交易门槛和成本的角度出台相关政策。
合肥二手房首付最低付多少钱
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1.提问：合叔，你好，我在市区庐阳只有一套房子老破小给小孩上学用，现在只有50万左右首付款想再入手一套，可以投资可以自住的，可以选择哪里的板块小区，另外就是庐阳区的省委大院老破小双学区房适合长期持有吗？
合叔：你好，不知道你的首套房是否有贷款，结清没有，假如你的首套房已结清贷款或者无购房贷款记录，二套最低首付比例40%，这样大概买125万总价房子，如果你的首套房是贷款未结清，二套首付比例50%，大概是100万左右的房子。根据你可承担的首付50万，购房总价在100-125万左右。首付50万左右的话，这个预算在合肥主城区只有新站和瑶海两个区域可以选择，瑶海龙岗板块交通便捷、生态资源丰富、商业配套成熟，也值得考虑，新房比较推荐安建翰林天筑与文一锦门云栖新语两个项目。新站区可以关注保利罗兰香谷。二手房次新房可以看看瑶海区2号线沿线楼盘或者新站区3号线沿线楼盘。新站区次新房可以关注：正荣悦都荟、文艺锦门学院里、美的近科郡，都是近地铁，房龄新。瑶海区：文一名门名城、琥珀名城和园、万成华府，距离地铁2号线龙岗近，次新房。学区房一直是“硬通货”般的存在，省府大院的双学区虽然不是顶级学区，但也完全能排的上一档学区。而小学+中学双学区组合，按照合肥学区房的一贯案例，双学区组合更容易卖出高价，目前可以长持的。
2.提问：合叔，你好，打算在合肥买套房投资，是买在明珠广场要开的新盘那里还是省府北板块区域比较好呢，明珠广场伟星和置地选择哪个更好，大面积还是小面积，省府北板块区域有推荐的楼盘吗？
合叔：你好，投资的话建议在省府北板块买房比较好，目前在售的只有锦绣首玺。如果想在明珠广场买的话，建议选择伟星，伟星拿的地块位置优越，紧邻政务区，周边发展成熟，配套学校为明珠小学+46中海恒校区，还有规划中的繁华中学，而且距离地铁7号线莲花路站不远。
3.提问：合叔，你好，手里有一些存款，想存银行，朋友劝我投资，说通货膨胀，钱放在银行不值钱。请问钱放在银行真的会贬值吗？买房投资固然能保值增值，但是投资房产需要好多钱，对我们普通人来说买房并不容易，以后房价真的会稳定上涨吗？买房赚钱适合我们普通人吗？
合叔：你好，对许多人来说，房产保值增值能力虽然强，但买房需要投入大量资金，不如把钱放在银行储存起来。这种想法固然有道理，但如果想实现阶级跃迁，增加财富，房产投资是最容易入手的一项。人的赚钱模式有三种，首先是用钱赚钱，以公司上市、股票价值上涨等形式实现获利，以这种方式赚钱的是极少数；其次是用资产赚钱，最常见的就是房产投资，买一二线城市的房产，可通过租金与房价上涨后卖掉的方式赚钱；最后是用体力赚钱，这也是大部分人的赚钱模式，将钱存在银行获取利息，这样的方式赚钱少，易受通货膨胀影响。房价上涨是城市发展的必然，手里有预算的人建议买入房产付首付，通过房产撬动杠杆增加财富，这也是最适合普通购房者的赚钱模式。
4.提问：合叔，你好，今年在合肥买房哪个板块潜力大？滨湖省府板块发展潜力如何？预算不是很多，新房二手房怎么选择呢？老师有什么建议呢？
合叔：你好，现在合肥滨湖区和政务区热度颇高，随着省政府搬迁，未来优质资源都会向这里倾斜。滨湖在售项目主要集中于省府板块和金融板块，滨湖省府板块是合肥楼市热点，目前还处于发展阶段，还有许多可供开发的住宅用地，板块热度会持续较久，随着各项功能配套的落实，板块会迎来进一步增值。滨湖金融板块是合肥的金融中心，有较多购买需求与较高购买力，随着金融板块的交通医疗等配套正在逐步完善，板块发展前景较。前者房价相对较高。因此，预算不是很高的购房者可以首选金融板块。滨湖区新房价格颇高，选择二手房应该首选次新房和优质学区二手房，以及一定要关注那些有品质保障的小区。合肥投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
5.提问：合叔，你好，在合肥工作，身边的人都在赶着买房，但我觉得房价太高了，每个月还贷款压力太大了，而且一旦买了房子就不敢轻易辞职。租房也能满足住房需求啊，而且更灵活，为什么一定要买房？请问选择买房还是继续租房，怎么选比较好？
合叔：你好，买房要趁早，如果有能力买房就要抓紧时间入手，房价不等人。买房这件事并不完全是为了其增值价值，房子是用来住的，无论如何生活离不开衣食住行，买房能切实解决居住问题，而房产本身附带的增值价值也能为我们实现财富积累，年轻人需要买房。虽然买房压力大，但只有年轻时抗住压力，辛苦打拼，当暮年将至，我们才不至于羞惭于年轻的一事无成，心安理得地享受自己曾经奋斗的成果。
买房是普通人最重要的投资行为之一，由于房产兼具居住、投资、融资和学区等功能，购房者需要做好充足的准备，才有可能在有限的房票及购房次数下获得较大的投资收益。
合叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，欢迎关注微信公众号合叔说房，每日更新最典型的购房问答。
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