二手房交易中，买方帮卖方出资提前还贷解押，到底安不安全？，下面是冯刚今古谈给大家的分享，一起来看看。
二手房替房主解压贷款
二手房交易中，买方帮卖方出资提前还贷解押，到底安不安全？
最近有些水友私信我，问在他们买房过程中，由于卖家的房产在银行办理了抵押贷款，要过户就必须涉及到将对方的房产提前还款解压，但是往往卖家又没有钱（有钱他也不会卖房了，除非是职业炒房客。），所以大部分买家心中异常纠结，甚至帮卖方办理了还贷手续之后，茶饭不思，整日担惊受怕，害怕钱付了但是过不到户，现在就听冯刚来帮忙分析分析，让您作为买家，做到心中有数，从程序上规避风险。
1、首先，要在签订的购房协议中，明确双方出资去帮卖方提前还贷的比例。譬如，卖方出资50%，买方出资50%，或者卖方30%买方70%，，当然为了安全，要求卖方出得越多越好，自己出资越少就越安全。还最好在协议中约定，出资还款当天，最好能履行一个交房手续，比如水电气结清交接，物品交接清单，因为还没办理正式过户手续，卖家即使办理交房手续，也不会导致大的损失。
2、如果买家自己也要办理二手房按揭手续，那最好等银行按揭资格审批通过之后，再去帮卖家还贷款，否则自己帮对方还了钱，却没有尾款去支付总房款，导致自身违约。
3、卖家一般会预约银行提前还贷的时间，银行也通常会按照预约，通知卖家在几月几日之前将还款存入按揭卡中，由银行系统定期扣取，但是这中间有一个极大的风险，就是万一卖家急需用钱，买家把解押款转给卖方了，卖家却私自将此解押款取出用于其他用途，到时候用就用了，卖家一句我钱用完了，那就由交易行为直接转变成旷日持久的债务纠纷了，遇见这样不诚信的卖家，买家只有哭的份了。其实这一条可以规避，就是在提前还款时千万别将钱虎头虎脑地直接转给卖家，而是双方一起到银行还贷专员面前，要求将定时划款转成实时扣款，在买方将解押款一转入卖家账户的同时，银行立刻划走还款，兵出具结清手续证明。
4、在双方还款之后，买家还有一个风险，就是万一卖家自行取证之后，没有及时办理注销解押手续，也没有及时办理过户手续，而是自己偷偷取了产权证，再卖给他人，那就变成一房多卖了，所以我们必须在第三步还款之后，立刻和银行还贷专员预约何时能取证（一般是3天，7天，十天，十五天，一个月不等），到了取证日当天，买家就该和卖家一起，在银行上班开门时就去等候取证，产权证取出之后，必须押在买家或者中介手上，等待下一步手续办理。
总之，只要做好以上步骤，最重要是3、4条，就基本能防备提前解押给买家造成损失，买家也可以不必提心吊胆了，当然这些措施都是为了做好预防措施，不让对方临时起贪念。
买二手房帮卖家还贷怎么规避风险
为什么今天要说这个话题呢？因为全国很多地区的房贷均面临吃紧，不少买房人反映好几个月房贷都没有批下来了，甚至已经违约正在和卖家商量。而我所在的上海也出现了类似的情况。
最近上海的商贷虽没有明说不再发放，但审批的速度明显放缓。从各大商业银行，尤其是大型银行传出房贷额度不足的消息，某银行分行的一位客户经理表示这个季度能够发放的房贷的余额只有200万元了。
要知道上海一套房动辄好几百万元，200万元贷款余额都不一定能够满足一位客户的资金需求。同时，不少银行表示二季度的房贷余额肯定是不足了，而三季度能够发放的房贷指标也已经用得差不多了。
换言之，二季度申请的房贷很有可能要到四季度才能审批下来。这对于买房人来说可不是一个好消息，如果当初签订的买卖合同对于价款的支付有明确期限的话，房贷迟迟不能下发意味着买方将面临实质违约。
以前房产交易也遇到过房贷吃紧的情况，但从来没有像现在那么紧迫过。上海作为全国金融业最发达、金融资源最充分的地区遇到“停贷”并不多见。
究其原因主要是由于个各地对楼市调控的尺度越来越紧且方式五花八门。楼市调控从原来简单粗暴的限购发展到了如今结合限售、限购、税收、信贷、建立指导价机制等多角度、全方位的组合拳。而个人住房贷款量与价的收紧无疑是一大杀器。
2020年年底，一份叫做《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的文件对银行以及房地产行业带来了重大冲击。
通知中将全国所有的商业银行分成五类，每一类都有一定的住房贷款比例限制。所谓比例限制指的是某家银行发放个人住房贷款的金额占该行所有贷款总额的比例不能超标。每一类银行都有自己的那条不可逾越的红线。
第一类为上图中的7家大型国有银行，占比上限为32.5%。假如交通银行目前总共的贷款余额合计为1000亿元的话，那么发放出去的个人住房贷款不能超过325亿元。临近这条红线后觉得停止发放房贷了，必须等已经借款的客户还贷以后才能继续。
第二类银行为中型银行，主要是一些全国性的股份制银行，它们的个人住房贷款比例不得超过20%。
第三类银行包括城商行、民营银行等，占比上限为17.5%；第四类的县域农合机构为12.5%；第五类的村镇银行为7.5%。
也就是2020年底文件中的五条比例红线使得商业银行们不可以像以前那样只要有客户申请房贷就能审批下放。另外一方面，上海楼市前阶段经历了一波量价齐升，不少银行发放了多量贷款使得个人住房贷款余额的比例接近红线。
双重原因下导致上海房贷收紧，并且还将持续很长一段时间。
国家政策摆在那，个人无法改变。但希望看到本文又准备在上海买二手房的朋友注意了，签订合同时一定要考虑到贷款下发期限延长的情形，否则你可能会违约。
买过房的人都知道，签约时双方会商定付款期数和付款时间，举个简单的例子。
假设买卖双方在6月1日正式签订了房屋买卖合同并办理了网签。约定的付款方式如下：
6月15日前支付第一笔40%的首付款；9月1日前通过贷款支付55%的第二笔款项；12月1日前办理过户并支付剩余的5%尾款。
在银行正常审批贷款的情况下，三个月绝对够用了，第二笔贷款必然可以在9月1日前支付给卖方。不过，现在放贷流程可能要走5个月甚至更长，这就使得9月1日极有可能发生第二笔贷款无法付给卖方的情况。
由于银行贷款不及时或是无法审批并不属于不可抗力的范畴，故买方违约，即使买卖双方都知道银行必定会下发贷款，但违约就是违约。
这个时候买家有三条路可以走。一是凑钱把本来没发放的贷款补上，这条路基本行不通，上海房产55%的购房款就是好几百万了；二是和卖家商量请求不要按照违约处理，这得看卖家的脸色了；三是支付违约金，一般来说违约金最高为标的资产的20%，到底支付多少会根据违约的程度来定。
三条路无论哪一条都不好走。更加可怕的是，如果现在的楼市处于上升趋势，卖家完全可以因买家没有及时支付房款而主张解除交易合同。对于买家来说，再要以相同的价格买到类似的房子几乎是不可能的。幸好目前的上海楼市并没有涨到卖家掌握主动权的程度。
要想避免潜在的违约风险，请你在签订房屋买卖合同时就要规避写上这样的条款或者避免写上明确的支付款项时间。
比如，在支付方式条款中写上“第二（X）期房款的支付时间将以银行实际房款时间为准、交易过户最晚期限不得超过银行下放贷款日后的一（X）个月”。
又或者写上类似的补充条款：“如因银行审批贷款期限延长导致房款支付延期不视为违约情形”。如果卖家同意的话，建议同时写上这两条或类似的表述。
前文也说了，上海现在的楼市并不是房价暴涨、卖家为主的市场。因此，卖家不太会因为你要求写上这样的条款而不愿与你交易，除非有其他买家愿意全款支付。
对于在上海购买新房的朋友来说情况稍好一些。
前段时间出现过部分开发商特意挑选那些能够全款买房的客户，后来被人举报，相关部门进行了调查并通报处罚。开发商有时候很强势，但优势也很弱势，至少我没有听到过某开发商因为买家迟迟审批不下来贷款而和对方发生矛盾的事情。
这也是因为开发商比买家更清楚现在的房贷多难审批。因此，如果资金允许且运气足够好的话还是买新房吧。
（全款买房的老板和只有公积金贷款的朋友请忽略本文，当然我相信这两类人均是少数）
以上纯属个人观点，欢迎关注、点赞@王五说财 您的支持是对原创作者最好的鼓励！
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"二手房替房主解压贷款（买二手房帮卖家还贷怎么规避风险）"：http://www.guoyinggangguan.com/dkzs/91556.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
