购房贷款还清后又贷款（房子贷款还完了还能贷款吗）

女子十年还清房贷，房子却被二次售卖，法院劝其放弃另处协调，下面是180秒说法给大家的分享，一起来看看。

购房贷款还清后又贷款

（案例来源：新闻报道）

黑龙江鹤岗，女子在外工作10年还清房贷，回来准备装修时却发现房子已被陌生人入住。女子称自己在房管局登记备案过，但对方也同样拿出法院出具的调解书和购房合同证明自己才是主人。一房二卖的离奇操作上演了，谁才是房子真正的主人呢？

一、案情回顾

刘女士，生在黑龙江鹤岗，传说中5万能买一套房的地方。其实10年前鹤岗的房价并不低，当时刘女士以4000余元每平米的价格在市中心购置了一套130平的房产，加上贷款，总价有72万元。

刘女士分期10年贷了20万，然后来到浙江台州当老师。在外地工作的刘女士怎么也没想到，自己离开家乡的这段时间，名下的房产竟然被人占用了。

2022年7月13日，刘女士终于还清所有贷款，就当她办完抵押登记解冻手续准备装修时，惊讶地发现房子已经装修完毕，里面住着陌生人。

刘女士非常生气，这是我购买的商品房，而且在房管局备案登记过，怎么还能被别人非法入住呢？而对方自称王某的人表示，自己并不是非法入住，是2019年从亲戚张某手里买下这套房屋。

原来本小区为鑫鹤房地产公司开发，当年张某与房地产公司产生房屋买卖合同纠纷。案子经法院调解，将张某原来的107平房屋调换成刘女士130平的房屋，法院还出具了正规的法律文书，但由于该项目因涉及债务纠纷，至今未能办理产权证。

后来，王某又从张某手中买下该房屋并装修入住，刘女士对其房屋被二次售卖毫不知情。

刘女士认为房产登记在自己名下，并且一期不落还了10年贷款，不能接受房子被他人占用的事实，于是向法院申诉。而法院给出的解决方案让刘女士感到更加无语，劝刘女士放弃这套房，可以帮忙协调一套其他项目同等面积的房。

刘女士非常生气，自己购买的房屋在市中心，地段好交通非常方便，现在调换到比较偏远的地方，当然不能同意。并且自己才是受害者，怎么还要再次做出牺牲。

目前，法院回应刘女士的问题还在协商解决中。

二、法律分析

问题1：刘女士和王某，谁才是涉案房屋的所有人？

房屋属于不动产，根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

首先，涉案房屋一直登记在刘女士名下，没有发生物权的转让，虽然没有办理产权证书，但刘女士的房子在房管局备案登记过，足以证明刘女士才是房屋的所有人。

《民法典》第217条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

其次，王某不构成“善意取得”。善意取得的构成要件是“无权处分+有效合同+合理对价+不动产登记/动产交付”，涉案房产一直登记在刘女士名下，王某即使对涉案房屋所有权不知情，签订了有效合同，支付了合理对价，也不能善意取得该房产。

问题2：刘女士该如何维权？

刘女士可以基于房屋所有权人的身份行使返还原物请求权，依法要求占有人王某返还涉案房屋。

《民法典》第235条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

《民法典》第237条，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。

除此之外，还可以要求王某支付入住期间的占有使用费。

三、作者点评

本案疑点重重，第一，涉案房屋已备案登记，为何还能卖给他人？第二，开发商难道不知道一房二卖了吗？第三，法院出具调解书时，没有审核涉案房屋登记情况吗？

最离奇的操作还是法院劝刘女士放弃购买的房产，去别处协调一套，难道法院自己的错误还要受害人买单吗？

对于本案，您怎么看？欢迎点赞、评论、转发+关注@180秒说法。

房子贷款还完了还能贷款吗

9月25日起，各家银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。

根据主要银行此前的公告，对于执行LPR定价的浮动利率首套房贷款，不需要主动申请，银行将于2023年9月25日统一对满足条件的贷款进行利率批量调整。

以建行为例，2023年9月25日该行将按照前期公告的规则对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整，调整后的利率当日立即生效，调整成功后将通过短信告知。统一批量调整的条件为：（1）贷款发放时是首套住房贷款。（2）以LPR为定价基准的浮动利率贷款。（3）当前连续拖欠天数小于等于90天。（4）当前贷款执行LPR加减点水平符合该行公告调整要求。9月25日8:00起，贷款人可通过手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能查询利率调整结果。

中行则表示，如果贷款是首套住房贷款，可于2023年9月26日开始，登录手机银行查询利率调整结果。

截至6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。有业内人士估算，全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户。利率调整后，这些借款人的财务负担会有明显下降，平均降幅约为0.8个百分点。

据测算，以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设借款人和银行协商将房贷利率调降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。

“二套转首套”如何操作

对于“二套转首套”，各家银行的流程略有不同。

工行给出的攻略，贷款人在登录手机银行进入利率调整申请页面，选择需要调整的房贷合同后，点击“+”上传“首套住房贷款证明材料”影像，贷款人可点击“查看指引”查阅当地“首套住房贷款证明材料”具体内容及提供方式，阅读并同意《中国工商银行个人住房贷款利率调整确认书》，同时验证手机号码后提交申请，手机银行将显示“提交成功”页面。申请成功后，该笔利率调整申请处于“待受理”状态，存量房贷利率调整后，工行将通过短信告知，也可在手机银行“存量房贷利率调整”板块查询利率调整进度和结果。

建行9月25日起将在手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“二套转首套申请复核功能”，贷款人可点击“存量房贷利率调整”-“申请复核”，选择复核类型“首套、非首套认定结果”，上传申请认定为首套房贷的证明材料，填写联系方式等信息。贷款人也可携带身份证件、首套房贷证明材料至营业网点办理。首套房贷证明材料一般为有关部门提供的住房套数查询结果或认定证明，具体以贷款经办机构要求出具的材料为准。

中行方面，如果贷款是二套住房贷款，则会出现相关提示，按照步骤依次操作，勾选“存量房贷利率调整范围”，并复制粘贴相关声明，进入下一步材料上传页，点击“添加图片”，逐条上传自己的证明材料影像件，点击提交，上传完所有证明材料后，提交确认并按提示输入手机验证码，成功后会出现已受理界面。中行表示，因审核需要，后续贷款经办机构客户经理会联系客户，邀请客户赴贷款经办机构提交相关纸质证明材料等。

交行表示，若显示“非首套房”状态，代表本笔房贷发放时非首套房贷，如实际住房情况已符合房屋所在城市首套住房标准的，请备齐相关佐证资料（如身份证明、房屋套数查询结果或认定证明等，具体可咨询贷款经办机构），自9月25日起前往贷款经办机构申请转换为首套房贷，或通过手机银行在线预约申请后再前往贷款经办机构办理。

固定利率如何申请利率调整

如果房贷目前是固定利率，想要调整，需要先转换成LPR浮动。

建行方面，如贷款符合调整条件，9月25日起，贷款人进入“我的住房贷款”界面，选择需要调整的贷款，点击“申请转为浮动利率”并签署《利率条款变更确认书》，点击“确认”即可一键完成利率转换，利率调整状态栏显示为“已受理，等待调整生效”。贷款人也可以携带身份证件至营业网点办理。

交行方面，若显示“非LPR浮动”状态，代表本笔房贷符合利率调整条件，但当前贷款定价方式为以贷款基准利率定价或采用固定利率方式，需要先申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率，9月25日起可登录手机银行进行线上申请。

中行方面，对固定利率或人民银行基准定价贷款，需前往贷款经办机构变更为以LPR定价的贷款之后，再申请存量房贷利率调整。

（澎湃新闻）