“二套转首套”，这样搞定！，下面是中国证券报给大家的分享，一起来看看。
混合贷款能否贷款年限不同
9月25日，存量首套住房贷款利率调整拉开大幕，“二套转首套”房贷利率调整业务也同步开通。与银行批量调降首套房贷利率不同，部分借款人需通过“二套转首套”操作，主动向银行发起利率调整申请。没弄清如何认定“首套或二套”？不知道申请办理需要哪些材料？中证君帮你搞定！Q
哪些二套房贷利率可转为首套？
一是房屋购买时，家庭在当地没有其他成套住房，但因在当时，当地政府采取“认房又认贷”政策，导致该套住房按照二套房贷利率标准办理了房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策；
二是房屋购买时，不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，该住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的；
三是其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。
注意：若当前按所在城市最新政策，属于二套房贷利率标准的贷款，不在本次利率调整范围之列。
Q
如何查询当前我的房贷“首套或二套”认定情况？
多家银行在手机银行贷款系统中开通首套、二套认定专区，借款人也可通过贷款合同详情进行查询。
例如，工商银行手机银行首页上线“存量房贷利率调整”专栏，可查询首套或二套房贷认定情况。
建设银行客户可通过手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道中，“存量房贷利率调整”功能，查询贷款发放时的首套或二套认定状态。
中国银行借款人登录手机银行，点击进入“我的贷款”一栏后，点击上方右侧箭头进入贷款列表，选择想要查询的个人住房贷款。在贷款详细信息中，在“发放时是否首套房贷”一栏查看当前房贷认定为哪种贷款。
温馨提示：如果借款人查询后，贷款状态为二套，但实际住房情况已经符合首套住房标准，可抓紧准备有关证明材料，提出申请。
Q
如何申请办理？
为了便利借款人操作，银行提供线上、线下多渠道服务。多家银行已于9月25日在手机银行开通“二套转首套”房贷利率调整功能，借款人根据要求上传电子版证明材料即可。也可线下向贷款经办行提出申请办理并提交材料。
例如，农业银行借款人可通过该行掌上银行，自助发起首套房认定申请，线上提交身份证明、承诺书、家庭住房套数查询结果或认定证明等材料，并拍照上传。
Q
“二套转首套”所需材料有哪些？
“二套转首套”所需材料一般包括：借款人身份证明、认定为首套房贷的证明材料等。
其中，首套住房贷款证明等材料，为所在城市政府指定的住房套数查询，或认定责任部门（如当地住建部门、房管部门、政务服务中心等）出具查询结果或认定证明。
目前，大部分城市已有指定的相关部门提供住房套数查询或认定服务。其中，部分城市还可通过线上方式获得认定结果证明材料。
如当地暂不具备查询条件，可联系贷款经办机构。
部分银行还要求借款人出具户口本、婚姻证明、征信报告、首套住房承诺书等材料。具体材料应以贷款经办机构的要求为准。
Q
办理时间需要多久？
由于“二套转首套”利率调整申请须由银行逐笔审核，具体办理时间需以实际情况为准。
于10月22日（含当日）前完成“二套转首套”申请的：
多家银行明确，将于10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整。
对于10月23日（含当日）后提出申请的：
建设银行表示，将于10月25日开始审核，于确认符合条件后的当日调整，新的利率即日生效。
农业银行表示，将在10个工作日内完成认定审核，对认定申请通过的，及时予以利率调整。
Q
公积金贷款或组合贷，能否申请存量房贷利率调整?
从多地房贷政策来看，公积金贷款不在“认房不认贷”政策调整之列；
而且，本次存量房贷利率调整，只针对存量商业性个人住房贷款。组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分、商业用房（含商住两用房）等非住房贷款，均不在调整范围之内。
Q
目前哪些地方执行了“认房不认贷”政策？
住房所在地是否已执行，可向贷款银行咨询。
据中证君不完全统计，目前执行“认房不认贷”政策的地方有：北京、上海、广州、深圳、武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆、江门、长沙、苏州、无锡、沈阳、杭州、宁德、韶关、清远、珠海、随州、大连、兰州、漳州以及安徽省等。
Q
“二套转首套”房贷为什么不能直接调整？
由于“因城施策”，各城市二套房认定的情形复杂多样，无法通过银行系统直接识别，因此需要借款人向银行提供首套房贷款相关佐证资料。
编辑：张祉璇混合贷公积金和商贷年限必须一样吗
公积金贷款是指使用个人住房公积金账户余额作为抵押，向住房公积金管理中心申请的贷款。下面是一些常见的关于公积金贷款的问题和答案：
一、住房公积金缴存基数、缴存比例和月缴存额
（一）住房公积金缴存基数（下简称“缴存基数”）
1.缴存基数为职工本人2022年的月平均工资。工资总额口径按国家统计局《关于工资总额组成的规定》（国家统计局令〔1990〕第1号）执行。工资总额按2022年1月1日至2022年12月31日期间的工资总收入计算。
2.2023年1月1日（含）后新参加工作的职工，其缴存基数为该职工参加工作第二个月的月工资收入。
3.2023年1月1日（含）后新调入的职工，其缴存基数为该职工调入当月的月工资收入，另有规定的从其规定。
4.缴存基数上限为30410元，下限为2030元。
（二）住房公积金缴存比例（下简称“缴存比例”）
1.同一单位职工的缴存比例应一致。单位缴存比例和职工缴存比例应保持一致。
2.缴存单位可在5%至12%的区间内自主确定缴存比例。单位申请降低缴存比例的，须经本单位职工（代表）大会或工会讨论通过。
（三）住房公积金月缴存额（下简称“月缴存额”）
1.月缴存额包括单位缴存部分和职工缴存部分，应分别实行以元为单位，元以下四舍五入。
月缴存额=缴存基数×单位缴存比例＋缴存基数×职工缴存比例
2.月缴存额上限为7298元，下限为204元。
二、贷款额度是多少？
公积金贷款的额度通常是根据个人公积金账户余额和当地政策规定的倍数来计算的。例如，厦门政策住房公积金贷款额度=(申请人贷款前12个月住房公积金缴存额×贷款年限×1.45+申请人住房公积金账户余额)×流动性调节系数。
厦门市贷款额度上限为120万。
三、贷款利率是多少？
公积金贷款的利率通常比商业贷款低，具体的利率会根据当地政策和市场情况有所不同。可以参考当地住房公积金管理中心的官方网站或者咨询工作人员获取最新的贷款利率信息。
以厦门为例，5年以下包含五年为2.6%，五年以上为3.1%。
三、需要满足哪些贷款条件？
一般来说，想要申请公积金贷款，需要满足以下条件：
（1）具有当地城镇常住户口或有效居留身份；
（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（3）购房首付款不低于规定比例；
（4）同意以所购住房作为抵押；
（5）公积金管理中心规定的其他条件。
四、如何申请公积金贷款？
申请公积金贷款通常需要准备一些必要的材料，如身份证、户口本、收入证明、购房合同等。可以到当地住房公积金管理中心的办公地点或者官方网站上提交申请，并按照要求填写申请表格和提交相关材料。申请通过后，会进行贷款审批和放款等流程。
五、公积金提取人主要有以下几类群体：
1.购房者：购房者可以提取公积金用于支付首付或偿还房贷。
2.租房者：租房者可以提取公积金用于支付房租。
3.离退休人员：离退休人员可以提取公积金用于养老。
4.失业人员：失业人员可以提取公积金用于生活支出。
5.大病患者：大病患者可以提取公积金用于支付医疗费用。
6.困难家庭：困难家庭可以提取公积金用于支付子女学费、赡养老人等支出。
7.其他符合政策规定的人群。
七、办理方式
（一）线上办理：已开通住房公积金网上缴存业务的单位，
厦门为例可登录市住房公积金中心网站（gjj.xm.gov.cn）综合服务平台办理。
（二）银行办理：单位经办人持《厦门市住房公积金汇（补）缴清册》（单位所有汇缴人员均应列入）和《调整住房公积金缴存比例申请表》，到单位住房公积金开户银行业务网点办理。单位申请降低缴存比例的，还应提供本单位职工（代表）大会或工会关于降低缴存比例的决议书。
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