“按揭房”转“抵押贷”，高息置换低息，银监会为何不允许？，下面是YF经济天下给大家的分享，一起来看看。
信用贷款置换成抵押贷款
随着今年首套房银行利率降低，存量房银行利率不变，让之前按揭买过房子的人，直呼“血亏”，想方设法提前结清房贷，把高息置换低息。
当然，高息置换低息的方式很多，比较常见的是把“按揭房”置换“抵押贷”，也就是说把按揭买的房子，提前结清，拿全款房到银行做抵押。
这种操作确实可以省下一大笔利息，因为全款房抵押银行利率很低，年化大概在3厘65。假如在银行贷100万，月息大约3000元左右。假如按揭房贷100万，银行利率6厘，期限30年，等额本息还款，每月本金加利息大概需要还6000元左右，月息将近5000。
看到没有，“按揭房”换成“抵押贷”的话，每月省下近2000利息，一年就是2万多，30年有60万，可以在三四线城市全款买套房子了。
这样操作明明可以为大家省钱，提高老百姓的生活水平，银行不同意“按揭房”转成“抵押贷”，我们可以理解，因为房贷是银行的主要利润来源，大家都把房贷结清了，那银行还该如何挣钱呢？现在提前结清房贷，银行层层加码，说白了就是不想让你提前还，现在有不少客户为了提前结清房贷，都排队到六个月以后了。
那么银监会为什么也不想让大家结清房贷，换成“抵押贷”呢？
笔者认为，不能把“按揭房”转“抵押贷”，至少有三点原因：
1、这种操作不一定合规。全款房做抵押，需要名下有营业执照，需要有实体经营，还需要有正常的经营流水。这些要求对名下有营业执照开公司的人来说，问题不大，但是对于上班族来说，那肯定是不符合条件的。
只有需求的地方，就会有市场。不少黑中介为了自身利益，就会为上班族客户办理营业执照，伪造流水等等。这种行为显然是违法的，后期可能会承担严重的法律问题。
2、把逾期风险转嫁给了银行。如果大家都把房贷结清了，换成“抵押贷”，利息是少还了很多，但是期限只有三年，三年以后需要还本金的，到时逾期风险增加，银行评估客户的还款能力后，发现该客户还款能力不足，就会对还客户进行抽贷，收回银行借款，如果没有足够的本金，那可能就只有法拍这条路了。
对于上班族客户来说，三年后偿还本金更加困难。也许你可能会问，可以走过桥垫资，是的不错，但是过桥垫资也是需要考察客户的信用和资产的，假如说信用不太好，过桥垫资也是走不了的，人家首先考虑的是，如果把资金收回来，不能被银行抽贷，再说过桥垫资费用也是不少的，按天计息。
3、经营贷不能流入房地产是国家政策。这个不难理解，国家不允许把经营贷出来的钱，投资房地产。想象一下，如果说有钱人都用营业执照贷（银监会政策规定房产抵押需要有营业执照）出来的钱，买了房，会发生什么事情呢？毫无疑问，必然会造成房价走高，富人可以拥有更多的房产，那普通人更买不起房子了，贫富差距进一步拉大，社会矛盾加深，这是国家不愿意看到的。
所以说，“按揭房”置换“抵押贷”，看似很美好，实际可行性很小。今年315以来，银监会对借款中介进行为期六个月的严打，严查各种不合规，违法犯罪的现象，这种高息置换低息的办法，更没有了可行性。
置换抵押贷款和按揭贷款区别
近两年随着抵押经营贷的利率逐步走低，特别是今年年末最低利率达到了2.6%的水平，基本是二套房按揭的一半，很多人蠢蠢欲动想把按揭贷款置换成经营贷，以降低整体利息的支出，仔细算算当中存在2个点以上的息差，100w一年节约2w+，在整体经济大环境不明朗的前提下，能省则省的原则无可厚非，那么今天小编就在按揭贷款置换成经营贷款过程中的几个注意事项给予提示：
首先关于产品的选择上，我们要明确的一个点就是虽然2.6%、3%、3.2%的利率很吸引人，但是我们要明白上述利率存在一个bug就是基本都是3年要审查的，审查就意味着存在不确定因素，按揭贷款本身是一个稳定的长期贷款，做按揭的基本没有说3年肯定能结清的，那么这个时候为了不让我们在转贷之后因为产品选择的错误而不停的陷入3年到期不给续，然后继续转贷的死循环的情况，我们就应该在第一步选择产品的时候就选择那种实打实长期的产品，那么目前市面上实打实利率较低的产品有哪些呢？我们分两种情况来说
情况A：本身名下无公司
产品利率：3.8%
产品年限：10年
房屋要求：300w以上 40年以内
还款方式：1-2年30年等额本息，3-9年20年等额本息
情况B：本身名下有公司
产品利率：3.45%
产品年限：10年
房屋要求：200w以上40年以内
还款方式：20年等额本息
上述两款产品已经能满足所有客户的需求，虽然利率比不上2.6% 3%这些，但是贵在稳定，省去了今后几年的折腾，哪怕3.8%的利率也和二套房按揭有了将近1.5%的息差！
其次关于抵押经营贷放款之后什么时候还按揭的问题，我们也分两种情况来说：
情况A：名下两套房，一套无贷款一套有贷款，抵押无贷款的房子去还掉按揭，这种情况建议抵押贷款放款之后3个月-6个月再申请按揭的还款，因为如果抵押贷款放款之后马上按揭还款会被监管机构认定资金流入房市，极有可能出现抽贷情况！
情况B：名下唯一住房有按揭贷款要置换，那么这种情况不存在抵押贷款还按揭的说法了，因为前期总要按揭还掉之后再做抵押贷款的放款，只是这种情况会增加一个拆借成本。
最后很多客户固有的观点在于利息在不断降低就怕这个月做完了之后下个月降息了自己享受不到了，其实这种担忧根本不必，我们都知道目前的贷款利率的组成都是lpr+/-银行自主定价的利率，就小编的认知来说首先目前处于银行开门红抢蛋糕的阶段，这个阶段银行会使劲全身的力气去冲明年的指标，所以这个时候lpr利率后面的+/-的幅度基本是银行能给到的最优利率，而lpr利率的调整哪怕贷款放款之后每年都会做调整，哪怕第二个月降息了，我们依然第二年能享受到，我们不必过度担心自己踏空！年底了放松了，且贷且珍惜！
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