贷款房龄加贷款年限的规定（二手房房龄和贷款年限）

二手楼楼龄加贷款年限40年调至50年，下面是南方都市报给大家的分享，一起来看看。

贷款房龄加贷款年限的规定

南都讯广州住房公积金管理中心于6月8日正式发布《广州住房公积金管理中心关于印发广州住房公积金个人购房贷款实施办法的通知》(下简称《通知》)，6月9日起开始实施，有效期为5年。《通知》指出，公积金贷款期限不超过30年；二手房贷款期限与楼龄之和不超过50年。借款人的贷款期限最长可以计算到借款人法定退休年龄后5年，且最高不得超过65岁。并增加了持人才绿卡副证或区人才绿卡的缴存职工贷款的规定，以及增加明确不予贷款情形。

人才购房同享公积金贷款

值得关注的是，最新《通知》支持人才引进，只要符合人才购房要求，持人才绿卡副证或区人才绿卡的缴存职工，享有广州市户籍缴存职工待遇。数据显示，黄埔人才购房比例约为10%。人才购房能享公积金贷款福利，可吸引更多的人才、人口落户广州。

同时，对由政府安置或自主择业的军队转业干部，公积金中心优先提供住房公积金贷款。

相比此前的政策，最新办法增加不予贷款情形，以防范贷款风险。其中，别墅、独立成栋住宅、仅购买住房部分产权份额（共有产权住房除外）类物业，都不可以公积金贷款。

月供不超过家庭收入50%

《通知》明确，公积金贷款月供不超过申请人家庭收入的50%。

新政对个人住房公积金的可贷款额度做出三大项要求，同时符合要求时方可获得贷款。一是不高于公积金缴存账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数；二是不高于广州市住房公积金贷款最高额度；三是不高于购房总价款×（1－最低首付比例）。

贷款年限从20年提高到30年

在贷款期限上，新规从过往规定的20年提高到30年。二手房贷款期限与楼龄之和，也从之前的不超过40年，调至不超过50年。贷款期限最长可以计算到借款人法定退休年龄后5年，不得超过65岁。两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，以贷款期限最长的计算。

需要注意的是，购房人不属于同一个家庭的，住房套数按购房人各自所在家庭名下住房套数多的一方的套数计算。这一新政严厉的打击“深房理”式的众筹买房。

算笔账

月供利息可省千元

以一套楼龄20年的二手房为例，公积金贷款100万（夫妻二人最多贷款100万），利率为3.25%，之前最多可贷款20年，每月需还5672元；现在可贷款30年，每月需还4352元，月供可减少1320元。少供部分主要在“月供本金”体现，月供利息起步一样，随着年限的增加逐渐减少。总利息多了约20.6万，年限多了10年，本金逐渐增多到30年还本。

热点问答

新政下二手房公积金可贷额度如何算

问：购买二手房时如何计算住房公积金贷款可贷额度和应支付的首付款？

广州市住房公积金管理中心答（下同）：举例说明：假设小李未婚且单独购房，申请住房公积金贷款时，名下无房且无贷款记录，依据当前政策最低首付款比例为30%。其购买二手房时，房屋买卖网签合同成交价为200万元，核查（评估）价为190万元。根据第十一条第（三）款，其住房公积金可贷额度不高于：190万×（1－30%）=133万元，需支付的首付款不低于：200万-133万=67万元。最终可贷额度结合第十一条其他规定经审核后确定。

问：申请住房公积金贷款时，可以合并计算配偶或者共同购房人的收入吗？

答：申请人的配偶、共同购房人、共同购房人的配偶如在申请人申请住房公积金贷款时在广州市正常缴存住房公积金的，在计算家庭总收入时，可以合并计算其个人收入。缴存职工收入按以下标准认定：住房公积金缴存基数未达本市当时缴存基数上限的，其个人收入以缴存基数为准；缴存基数达上限的，其个人收入以其缴存基数和工资两者之间的较高值为准，工资以缴存职工在公积金中心登记的数额为准。

问：如何判断所购住房的楼龄？

答：主要通过房地产主管部门确认的房屋信息以及具有房地产评估资质机构出具的房屋核查（评估）报告综合判断住房楼龄。

案例：小张2021年购买二手房并申请住房公积金贷款，公积金中心获取的信息如下：网签合同显示建筑时间为1990年，房产证测绘时间显示1998年，核查（评估）报告显示楼龄21年，则公积金中心依据上述时间中最早的1990年认定该套房屋楼龄为31年。

问：多人共同购房的，如何计算住房套数？

答：如购房人单独购房或者同一个家庭的成员共同购房，则住房套数为家庭中所有成员（购房人本人、配偶、未成年子女）各自名下的住房套数之和；如果购房人不属于同一个家庭的，住房套数按购房人各自所在家庭名下住房套数多的一方的套数计算。

案例1：A与配偶名下各有一套住房，其未成年子女名下无住房。现A与配偶共同买房，A个人申请住房公积金贷款，则家庭住房套数为A、配偶、未成年子女各自名下住房套数之和，即两套。当前住房公积金贷款申请属于购买家庭第三套住房，不符合贷款条件。

案例2：B与其朋友C名下各有一套住房，两人的配偶和未成年子女均名下无房。现B、C共同买房，B个人申请住房公积金贷款。则计算家庭住房套数时，B家庭和C家庭住房套数均为一套。当前住房公积金贷款申请属于购买第二套住房。

案例3：D家庭名下无房，其朋友E家庭名下有2套住房。现D、E共同买房，D个人申请住房公积金贷款。则当前住房公积金贷款申请属于购买第三套住房，不符合贷款条件。

新政亮点

新政支持人才引进

广州住房公积金个人购房贷款实施办法上一次颁布是在2018年2月。广州市住房公积金管理中心对新政策进行解读，指出新旧政策最大的变化有四方面：

●支持人才引进。在符合广州市人才购房政策前提下，增加持人才绿卡副证或区人才绿卡的缴存职工申请住房公积金贷款的，享有广州市户籍缴存职工待遇。

●增加对转业军人优先提供住房公积金贷款的规定。异地缴存时间以及退役军人在军队缴存时间可以和本市缴存时间合并计算。

●增加不予贷款情形，防范贷款风险。包括：房屋用途为别墅、房屋为独立成栋住宅、仅购买住房部分产权份额（共有产权住房除外）。

●二手房贷款最长期限参照其他公积金中心和商业银行规定，由20年调整至30年，楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年。

专家观点

利好老城区老旧二手房成交

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，此次新规除了第三套房、没有结清等原有不予贷款的情形外，本次新规又新增了购买别墅、独立成栋住宅等不予贷款的情形，再次明确公积金贷款优先保障刚需的特征。

“公积金贷款的利率比商业贷款要优惠很多，它的福利性和保障性注定了必须对使用人群有所限制”。肖文晓认为，新规提出二手房贷款最高年限调整至30年，楼龄加贷款年限调整至50年，主要是在二手房楼龄增长以及房价上升的背景下，希望通过延长贷款年限，降低市民的月供门槛和购买压力，支持已经在广州超过半壁江山的二手房交易。肖文晓认为，这对于市民购买二手房的时候选用公积金是有帮助的，“特别是老城区那些楼龄比较旧的二手房”。

在广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来，此次新政有利于刚需人群购房，有利于外来人才购房。新规公积金贷款更规范，使用更严格。“短期看，符合资格的人数会有所减少，贷款额度也将有所降低”。其认为，新规对广州楼市影响不会太大，但短期会令炒楼者失去住房公积金这个资金来源。

采写：南都记者邱永芬

二手房房龄和贷款年限

幸福里百科词条：2021二手房交易新政策主要包含子女继承、夫妻过户免征契税，二手房交易不用解押也可，过户贷款申请房龄已经使用的年限和贷款年限之和不能超过30年，军产房、小产权房不可交易过户，估值低的房产不予批贷等最新规定。

二手房交易不用解押，可以直接过户

按照之前的规定，如果房东要卖的房子有房贷，银行抵押中的房产必须缴清全款解押之后才能过户。

不过，2021年《民法典》新规明确规定，保管的房屋可以直接交易和转让，无需全额支付。

但需要注意的是，银行对该房屋仍有抵押权。如果过户后不及时偿还房贷，银行依然有权处置这套房屋。

有房龄限制贷款

相关条例规定，二手房的房龄不能超过12年，二手房已经使用的年限和贷款年限之和不能超过30年。如果申请人的二手房房龄比较大，那么也是无法申请二手房贷的。

以下情况不批房贷

1、估值低。如果申请人名下的二手房估值较低，不能满足申请贷款额度的需求，银行也是不会审批的。

2、保障住房。还有一种情况，如果申请人的二手房为经济适用房之类的保障性住房，如果购买时间还没超过5年，银行一般也不会审批二手房贷。

3、特殊房产。申请人名下的二手房为军产房、小产权房等特殊性质的二手房，这类房屋是不允许上市交易的，当然也无法办理银行房贷。

2021年，影响二手房贷款比例的4个因素

1、房龄

房龄是直接影响房贷年限的。我们在买二手房时一定要注意查看二手房的房龄，一般来说，购买房龄偏老的二手房获批的贷款年限都比较短，城区的老房子都属于这类。由于房龄偏老，实际价值评估会更加谨慎，如果房龄超过20年，银行很可能直接拒贷。如果房龄在10年以内，比如次新房，满五年唯一的二手房，则很容易获批较长的贷款年限，通常都能达到20年以上。

2、土地使用年限

土地使用年限和房龄不是一回事，我们通常所说的70年、40年指的就是土地使用年限。土地使用年限的起始时间是开发商拿地时间，而房龄则是从开发商交付之日算起。通常情况下，房龄是短于土地使用年限的。部分银行对土地使用年限也有规定，要求贷款年限不得大于土地使用年限。

3、公积金缴存状况

如果选择住房公积金贷款，则需要关注公积金缴存状况。一些使用公积金贷款的高收入人群会得到银行的“额外关注”。具体就是，缴存额度越高，贷款年限越短，很多人不理解为什么是这样。事实上，公积金制度设计之初就是为了保障基本住房需求。由于公积金贷款利率很低，高收入人群如果选择长贷款年限，实际上是占用了公积金贷款额度。这不利于公积金惠及更多刚需人群。

4、贷款人年龄

贷款人年龄也是影响房贷年限的重要因素，一般是年龄越大，获批贷款年限越短。很多商业银行在审核房贷时将申请人年龄放在第一位。
虽然国家规定不超过退休年龄的职工都可以贷款买房，但实际上考虑到借款人的还款能力，银行在审批房贷时，都会要求贷款期限与借款人年龄之和不得超过一定年限，一般是60年或65年。