银保监会提示房贷转经营贷风险 警惕贷款中介诱导，下面是中国经营报给大家的分享，一起来看看。
贷款利息5.73%
本报记者 余燕明 北京报道
据《中国经营报》记者了解，国内房贷利率持续下降，今年央行已经三次降息，5年期以上LPR在年内已累计下调35个基点，降至4.3%。其中，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整到了4.1%，部分城市甚至阶段性放宽了首套房贷利率下限。
今年以来，针对普惠小微企业的信贷利率进入了“3时代”。从去年12月到今年1月，央行连续两个月下调1年期LPR共计15个基点，带动银行业平均经营贷利率下调。目前，不少银行审批发放的经营贷利率已下降至3.4%～3.8%的水平。
在房贷、经营贷利率下调的背景下，今年一些不法中介发掘“商机”，向消费者推介房贷转经营贷，宣称可以“转贷降息”，诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资金。
对此，银保监会在日前发布风险提示，这种将房贷置换为经营贷的操作，隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。
“应当警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，防范合法权益受到侵害。”银保监会在风险提示中强调。
弄虚作假涉嫌骗取贷款罪
根据贝壳研究院最新统计数据显示，2022年12月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155个基点和100个基点，创历史新低。
截止到12月中旬，贝壳研究院监测范围内已有19个城市首套房贷主流利率降至4%以下，其中二线城市有6个，三四线城市有13个。从首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅有9个城市高于4.1%。
“预计未来需求侧宽松政策仍将持续，高能级城市的限制政策还有进一步优化的空间和可能，包括贷款利率、首付比例、认房认贷政策等。”贝壳研究院一位分析师指出。
一位购房者告诉记者，他在今年上半年就已经接到过贷款中介的电话，对方宣称可以转按揭，转贷利率不会高于4.9%，甚至更低。
“操作方式大概是由中介垫资结清上一家银行的房贷，然后跟下一家利率更低的银行重新办理抵押和按揭。”这位购房者告诉记者，“中介垫资的利率是100万元的贷款每天支付利息1000元，相当于0.1%的日利率。”
这位购房者告诉记者，前几年，他在武汉买了一套新房，首套贷款利率达到了5.73%。“我觉得这确实是一个很高的利率水平，尤其是今年房贷利率不断下降，落差很大。但我也没有接受贷款中介的建议转按揭，还是担心有风险。”
银保监会在日前发布的风险提示当中，同样强调中介诱导消费者将房贷置换为经营贷属于违规操作，并会给消费者带来违约违法隐患。
根据相关监管规定，经营贷须用于生产经营周转。银行与消费者贷款合同会明确约定贷款用途，但在“转贷”操作下，银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，最终将由消费者承担违约责任，不但可能被银行要求提前还贷，个人征信也会受到影响。
此外，在经营贷办理过程中，不法中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务，“帮助”消费者申请贷款，其实是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格，此行为涉嫌骗取银行贷款，消费者甚至可能会被追究相关法律责任。
“如果消费者和贷款中介在向银行申请经营贷的过程中弄虚作假，最后资金链断裂给银行造成坏账，可能存在涉嫌骗取贷款罪，将会被追究刑事责任。”北京隆安律师事务所一位律师告诉记者。
根据《刑法》有关规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。在认定标准上，骗取贷款罪数额达一百万元以上或者对银行或金融机构造成的直接经济达二十万元以上的均可以对其进行立案追诉。
中介垫资息费隐藏猫腻
事实上，不少现实案例表明，用房贷置换经营贷的消费者将面临着重重风险。而贷款中介在违规操作过程中，当然不会将潜在风险告知消费者。
一位国有大行南京分行信贷部门人士告诉记者，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入房地产业，银行对申请经营贷的企业有多方面要求。比如，企业必须经营满一年，贷款人担任法人代表和主要股东满一年以上才可以申请经营贷；不符合经营贷要求的，银行会加大审核力度。
即使中介通过弄虚作假成功帮消费者申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪企业的经营情况，一旦发现异常，监测到贷款违规进入房地产，银行会要求消费者限期还清所有贷款，个人征信也会留下不良记录。
另外，大部分银行会要求消费者的经营贷期限为1年或3年，最多5年续签一次。利率越低，续贷的间隔越短。每次续贷，银行还会按程序审查企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定能成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。
将房贷置换为经营贷，消费者的还款压力也更大。续签经营贷的时候，不少银行会要求先归还本金，等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着，消费者还要找中介的过桥资金应急。
银保监会在风险提示中指出，中介垫付“过桥资金”，息费隐藏诸多猫腻。不法中介所谓的“转贷降息”，需要消费者先结清住房按揭贷款，再以房屋作抵押办理经营贷。不法中介为牟取非法利益，往往怂恿消费者使用中介的过桥资金偿还剩余房贷，并从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用，消费者“转贷”后的综合资金成本可能高于房贷正常息费水平。
即使最终申请经营贷失败，消费者仍将被中介要求承担上述各项高额费用，同时还将承担高息过桥资金的还款压力。
“以贷还贷”“转贷”操作，消费者也要承担资金链断裂风险。经营贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面都有很大不同。比如，经营贷的期限较短，还款要求也很不一样，且本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。
“转贷”操作还隐藏着信息安全权被侵害风险。消费者选择“贷款中介”的“转贷”服务，需要将身份信息、账户信息、家庭成员信息、财产信息等相关重要信息提供给中介。部分中介获取消费者个人信息后，为谋取非法利益可能会泄露、出售相关信息，侵害消费者信息安全权。
“消费者应当防范不法中介虚假宣传，提高风险识别能力，选择正规金融机构咨询，警惕不法中介的套路陷阱，认真审核合同内容，按约定使用贷款，以及注意个人信息保护，避免造成财产损失。”银保监会在风险提示中强调，“消费者要认清转贷操作的不良后果和风险隐患，增强风险防范意识，维护自身合法权益。”
（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）
贷款利率5.78高吗
平地一声雷!
8月12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行五大行公告：
自8月25日起，将分批对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。
简而言之，没有进行选择转换的贷款人,银行将默认转为LPR，有异议的可以在2020年12月31日之前与银行进行协商。(但仅有一次转换机会)
据老编最新摸底到的情况，目前南宁少部分银行也通知跟进LPR转换，会根据各行的具体政策具体处理。
Part1
9月南宁8家房贷利率调研，首套高达6.125%
近期，小编摸底了南宁8家银行，了解到了房贷利率最新变动情况。
南宁9月首套房贷利率在5.78%-6.12%之间，主旋律在5.85%;二套房贷利率在6.00%-6.37%之间，主旋律在6.05%。
从上表我们得出以下结论：
第一，招商银行、浦发银行、中国建设银行这3家银行首套房贷利率较低，为5.78-5.80%;
第二，浦发银行、中国工商银行、中国建设银行、招商银行、这4家银行二套房贷利率较低，为6.00-6.05%。
第三，北部湾银行、光大银行，这2家首套房贷利率较高，为6.12-6.125%。
第四，北部湾银行、光大银行二套房贷利率最高，达到6.37%。
值得注意的是，浦发银行、招商银行、中国工商银行、中国建设银行二套房贷利率，与北部湾银行、光大银行首套房贷利率持平。
在咨询过程中，多家银行均强调，银行都有对应的合作楼盘，相关的房贷利率依据与楼盘具体情况而定，购房者利率评定还与个人征信情况有关。
意味着，同一家银行与不同的楼盘，不同的人选择同一家银行，签订的房贷利率可能都会有所差异，但是差异并不是很大。
Part2
首套房贷利息高低差7.97万元
从南宁这八家银行房贷利率中，首套方面最低为5.78%，最高为6.125%。
若从对比来看，最低利率与最高利率之间差了多少钱?老编给大家算一笔账：
以贷款总额100万元为例，30年等额本息还款，以最低利率5.78%来算，月供约为5854.8元，总支付利息约为110.77万元;
以最高利率6.125来算，月供约为6076.11元，总支付利息约为118.74万元，首套房贷利息高低差为7.97万元。
值得深思的是，100万贷款30年，利息已经高出本金，最高利率和最低利率之间的高低差也仅7.97万元，能跑赢人民币贬值的速度吗?
盲目追求最低利率就像 追 房价抄底一样，可遇不可求。
Part3
固定利率或者LPR利率，哪个更划算?
假如你选择固定利率模式，那么按照4.9%的基准利率，你手上的房贷，可能是9折、95折、98折、上浮10%、上浮20%等利率。
那么你现在对应的利率就是9折4.41%利率、95折4.655%利率，若上浮20%为5.88%利率，上浮25%为6.125%利率。
假设你在2019年买的房子基准利率上浮25%，那么利率为4.9%*(1+25%)=6.125%。如果你选择固定利率，那么你以后的利率都是按6.125%来算，月供不变。
如果你选择LPR：
房贷利率=LPR+加点，加点=房贷利率-LPR(这里的房贷利率用之前的利率6.125%替代。其中LPR利率一律按照2019年12月20日的报价利率4.8%计算。)
那么加点=6.125%-4.8%=1.325%。注意，这个加点数值一经确定，永久不变。
房贷利率=4.65%(按照最新LPR报价利率4.65%计算)+1.325%=6.075%。
并且，根据8月20日，中国人民银行公布贷款新一期的市场报价利率为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
众所周知，从去年12月开始，5年期以上LPR报价4.80%，之后便持续下调，直至今年4月20日，直降20BP，报价为4.65%，目前连续五个月不变，创历史新低。
对比下来，从目前的情况来看，选择LPR的房贷利率会更划算点。
最后
老编要提醒的是，如果你的还款年限还长，现在的还款额度对你而言没啥压力，又不想成天担心利率涨跌，那选固定利率挺好的，固定利率更方便安排家庭收支。
如果你还款时间相对较短，剩余还款额度不大，或有提前还款的计划，那选LPR挺好，毕竟短期内预测LPR是下行趋势，即便LPR上行，还有机会通过提前还款来解决。
如果你还款年限长，还款额度高，想转LPR去享受短期内降息带来的小利好，那就得承担未来加息的风险。
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