个人住房商业性贷款政策
一、北京市个人住房商业性贷款的政策是什么
2017 年 3 月 17 日，北京住建委发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。2019 年 8
月 16 日，中国人民银行发布 2019 年第 15 号公告《改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制》，即日起在
新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价。按照上述通知，北京市个人住房商业性贷款的政策如下
表：
基点（BP，即 basicpoint），万分之一的意思，0.01%。每个银行会在 LPR 利率的基础上增加 BP，具体
增加多少根据各个银行自己的内部指标而定。在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率形成机制为：
商业贷款利率=贷款基础利率（LPR）+基点（BP）。
二、首套住房、二套住房如何认定
认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构。两个部门的认定标准，
有时一致，有时不一致。在贷款环节，按照下列标准认定：
（1）首套房，是指借款人在全国范围内，没有通过贷款购买过住房，也就是无贷款记录；同时还需
满足在北京市目前没有住房。
（2）区分首套与二套，是以家庭为单位。在北京市无住房，不仅仅指借款人本人无住房，还包括借
款人家庭成员无住房。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房，都认定为家庭拥有的房屋
套数。
（3）住房贷款记录的范围是指全国，而不是仅仅包括北京市；不仅包括住房商业贷款记录，还包括
住房公积金贷款记录；曾经有过的住房商业贷款或者住房公积金贷款，不论是否结清，都算贷款记录。
（4）贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录；以住房为担保物，完成的抵押消费贷或
者抵押经营贷，不计算贷款记录。
（5）只统计北京市内的住房，不统计北京市之外的任何房屋；住房的范围包括经济适用房、已购公
房、商品住房、平房，不包括商业用房、办公用房。
（6）2017 年 3 月 24 日之后，借款人离婚不满一年的，申请贷款时，无论是否有贷款记录或有无住
房，认定为二套。
（7）购房人本人无固定收入，由其父母担保还款（父母须为在职人员），直接认定为二套贷款。关于
首套与二套认定办法，可以总结如下（表内均为“非离异或离异已满 1 年”）：
三、普通住房与非普通住房如何认定
普通住宅，必须同时具备下列 3 个条件：
（1）容积率：1.0 以上（含），以估价报告认定为准。
（2）建筑面积：140 ㎡以内（含），以不动产权证书标注为准。
（3）环线指导价：总价或者单价满足其一即可。
注：1.以五环内的单价总价为基准，五环到六环是五环内价格的 80%，六环以外是五环内价格的
60%；
2.已购公房一般视为普通住宅，但个别银行在商业贷款中会根据上述标准认定普通或非普通住宅。
一、如何认定购房人具有贷款资格
（1）借款人家庭的收入不低于负债的 2 倍。家庭收入的认定：①通过所在工作单位开具的收入证明
认定。②部分银行可以以借款人家庭缴存公积金额度为基数倒推计算出收入认定；银行对流水的认定：①
通过银行打印的工资流水认定；②通过借款人所有的银行卡流水认定；家庭负债的认定：通过家庭成员的
征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。
（2）征信较好。一般逾期出现“连三累六”就会被认定为征信不是较好。逾期越多，征信越差，拒
绝贷款的可能性越大。
二、商业贷款收入证明有什么要求
1.需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的 2 倍及以上；
2.按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机；
3.收入证明上需加盖工作单位公章或人事章：
（1）收入证明不可以有涂改；
（2）收入证明上大小写金额必须一致；
（3）收入证明上如果手写必须是黑色签字笔填写。
三、如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形
（1）可开具兼职收入证明；（2）男女朋友共同借款；（3）父母作为担保人；（4）可将所有奖金、补
助、住房公积金，全部计算收入；（5）接力贷，借款人为所购房屋的所有权人，父母或子女作为共同借款
人。
四、贷款年限如何确定
贷款最长年限有下列 3 个影响因素，这 3 者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷
款年限。
（1）国家和地方政策。目前北京市政策规定，住房商业性贷款的期限最长不超过 25 年。
（2）房屋年龄。一般要求房龄在 40 年以内，同时还需满足：贷款年限+房龄＜70（各银行之间有差
异）。
（3）借款人年龄。一般要求借款人不超过 69 周岁，同时还需满足：贷款年限+借款人年龄≤69 周岁
（工商银行、光大银行、北京农商银行可贷至 75 周岁）。
五、房屋的年龄如何认定
（1）查看不动产权证书中的房屋登记表记载的日期，以该日期确定房屋年龄。
（2）查看房屋评估报告，以评估报告认定的建成年代，计算房屋的年龄。
（3）到不动产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房屋的年龄。
以上 3 种方法中，第 1 种、第 3 种方法认定的房屋年龄最有说服力，也容易被其他各方接受。其中，
第 3 种比第 1 种更权威。
六、贷款金额如何确定
影响贷款金额的因素有：（1）网签价格；（2）评估价格；（3）贷款成数。贷款金额的公式为：
贷款金额=较小值（网签价格，评估价格）×贷款成数。
其中，网签价格，是指网签合同上体现的房屋成交价格。评估价格，是指估价报告标明的价格。
如何解读征信报告
（一）征信报告的定义
征信是征信机构提供的关于企业或个人信用记录的文件。它是征信基础产品，系统记录企业或个人的
信用活动，全面反映信息主体的信用状况。
（二）信用记录
信用记录全面、真实记录您在银行借债还钱、遵守合同和遵纪守法情况。目前个人信用记录主要储存
在人民银行征信系统中，并以信用报告的形式向本人提供查询。
（三）征信中心如何查询
（1）人民银行柜台查询；
人民银行征信中心柜台查询的征信报告内容非常详细，但只有一个查询点，排队时间长；人民银行网
站查询是简版报告，信息不全，只能作粗略参考；
（2）网络自助查询；
（3）网点柜员机自助查询；
（四）自助机查询征信的注意事项
（1）自助查询个人信用报告业务，仅限于本人办理；
（2）自助查询机只能识别二代身份证，使用其他有效身份证件可到柜台查询；
（3）拍照时，后退半步，直视查询机上方摄像头，取景框内保持完整头像；
（4）查询成功后，请取走身份证件，核对报告页数；
（5）如果您一年查询个人信用报告超过 2 次，请到柜台缴费办理业务。
（五）征信报告的组成部分
个人征信信息分为四大组成部分。
第一部分是个人基本信息，个人基本信息包括个人身份、配偶身份、居住信息、职业信息等；
第二部分是信贷交易信息（包含信息概要和信息明细两部分），信贷信息包括银行信贷信用信息汇总、
贷记卡准贷记卡信息汇总、贷款信息汇总、为他人贷款担保信息汇总等；
第三部分是非银行信息（公共信息），非银行信息指的就是个人参保和缴费信息、住房公积金信息、
养路费、电信用户缴费等；
第四部分是征信查询记录。在个人信用报告中，查询记录包括了查询日期、查询操作员、查询原因等
内容，查询原因分为本人查询、信用卡审批、担保资格审查、贷后管理、贷款审批、异议查询等。其中信
用卡审批、担保资格审查、贷款审批按风险要素看可以属于负面类。这类查询记录过多会产生不利影响。
本人查询不算在内。
（六）征信报告的字符解读
在个人信用报告中，通常有以下表述符号：
/———表示未开立账户；
*———表示本月没有还款历史，还款周期大于月的数据用此符号标注，还款频率为不定期，当月没72 / 226
有发生还款行为的用*表示；开户当月不需要还款的也用此符号表示；
N———正常（表示借款人已按时足额归还当月款项）；
1———表示逾期 1～30 天；
2———表示逾期 31～60 天；
3———表示逾期 61～90 天；
4———表示逾期 91～120 天；
5———表示逾期 121～150 天；
6———表示逾期 151～180 天；
7———表示逾期 180 天以上；
D———担保人代还（表示借款人的该笔贷款已由担保人代还，包括担保人按期代还与担保人代还部
分贷款）；
Z———以资抵债（表示借款人的该笔贷款已通过以资抵债的方式进行还款。仅指以资抵债部分）；
C———结清（借款人的该笔贷款全部还清，贷款余额为 0。包括正常结清、提前结清、以资抵债结
清、担保人代还结清等情况）；
G———结束（除结清外的，其他任何形态的终止账户）。
#———还款情况未知
一、什么是住房公积金贷款
住房公积金，也称公积金，是指职工及其所在工作单位缴存的长期住房储备金。住房公积金具有福利
性，除职工缴存的住房公积金外，单位也要为职工缴纳不低于职工个人缴纳的金额，而且住房公积金贷款
的利率低于商业性贷款。不论职工自己缴存的住房公积金，还是职工所在工作单位为职工缴存的住房公积
金，均属于职工个人所有。
住房公积金贷款是指，由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向申请人发放的贷款。
二、住房公积金贷款中有哪些常见问题
（1）贷款资格。也就是否能申请住房公积金贷款？（2）贷款金额。也就是能贷多少钱？（3）贷款
期限，也就是能贷多长时间？（4）贷款利率。也就是贷款的利率是多少？（5）还款方式与月还款额。也
就是怎么偿还贷款，每月偿还多少钱？
三、北京市住房公积金贷款类别有哪些
北京市住房公积金主要分为三类：市属公积金、国管公积金和中直公积金。判断公积金的类别的方法
有：（1）当事人向本单位负责缴存公积金的部门或人员咨询、确认。这种方式为最优方式。（2）通过下列
信息判断。这种方式，可作为辅助方式。
四、申请住房公积金贷款应同时具备有哪些条件
（一）申请市属公积金贷款的条件
（1）公积金账户开户 6 个月以上，并且近期连续 6 个月（从申请日开始，向前推算 6 个月）足额缴
存。
（2）目前账户是缴存状态，未停止。
（3）申请人家庭无未还清的公积金贷款及公积金贴息贷款。
（二）申请国管公积金贷款的条件
（1）公积金账户开户 6 个月以上，并且近期连续 6 个月（从申请日开始，向前推第 6 个月）足额缴
存。
（2）目前账户是缴存状态，未停止。（经中央国家机关住房资金管理中心审核同意，处于缓存、封存
或者退休销户状态的缴存职工可申请贷款）
（3）申请人家庭无未还清的公积金贷款及公积金贴息贷款。
（三）申请中直公积金贷款的条件
（1）申请人贷款时连续 12 个月足额缴存（当前），
（2）目前在缴存状态，未停止。
（3）申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款
五、申请住房公积金贷款有哪些特殊情形
（1）若申请人公积金贷款购买住房时，全国已经使用了 2 次贷款（包括市属、国管、中直公积金贷
款、商贷、组合贷），第 3 次再申请均拒贷。
（2）若公积金缴存地点不在北京，申请人申请公积金贷款，需要开具异地贷款缴存证明走特批
六、购买哪种类型的房屋才能申请公积金贷款
（1）住宅。
（2）首套购买 70 年产权的公寓可使用公积金贷款，二套购买 70 年产权的公寓仅可使用国管公积金
贷款。
（3）若所购房屋为第二套住房，则该套住房只能为普通自住住房，不能为别墅及其他高档住宅。
（4）商办类的房屋不可以使用公积金贷款。
七、公积金贷款的基准利率是什么
公积金贷款的基准利率由住房和城乡建设部根据中国人民银行调整存贷款利率的有关通知进行调整，
目前政策如下表
一、什么是组合贷款
组合贷款，是指贷款申请人既申请住房公积金贷款，又申请个人住房商业性贷款。
二、市属组合贷款的流程是什么
资质审核—签署房屋买卖合同—网签—资金监管—评估—公积金面签+初审+银行面签—公积金审批—
商贷审批—签署借款合同—缴税预审—预约缴税—缴纳税费—预约转移登记—转移登记—抵押登记—放
款。
三、市属组合贷款的政策是什么
2018 年 9 月 13 日，北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通
知》（9 月 17 日执行）。按照该通知以及目前的商业贷款政策，市属公积金组合贷款政策如下表：
四、首套二套住房如何认定
市属组合贷款首套二套住房认定的影响因素有两个，这两个的计算结果，按照最严的要求确定，即只
要出现二套及以上的情形，即认定为二套及以上。
（1）市属公积金贷款首套二套的认定。该结果按照市属公积金贷款首套二套确定办法确定。
（2）商业贷款首套二套的认定。该结果按照商业贷款首套二套确定办法确定。84 / 226
五、市属组合贷款的额度如何确定
市属组合贷款的额度由公积金额度和商业贷款额度相加得出。其中，公积金部分的额度按照市属公积
金额度确定办法确定；商业贷款部分的额度，按照下列办法确定：
商业贷款部分的额度=较小值（评估值、网签价）×商业贷款成数-公积金贷款部分额度
六、市属组合贷款的年限如何确定
市属组合贷款的年限影响因素有两个，这两个的计算结果，取最低值，确定最终的贷款年限：
（1）市属公积金贷款年限。该年限按照市属公积金年限确定办法确定。
（2）商业贷款年限。该年限按照商业贷款银行年限确定办法确定
一、国管组合贷款的流程是什么
资质审核—签署房屋买卖合同—网签—资金监管—评估—公积金初审+签借款合同+银行面签—公积金
批贷—银行批贷—缴税预审—预约缴税—缴纳税费—预约转移登记—转移登记—抵押登记—放款。85 / 226
二、国管组合贷款的政策是什么
在国管组合贷款政策中，公积金部分和商业贷款部分按照各自政策执行，但最低首付比例按照从严的
原则确定，具体如下表
三、国管组合贷款的额度如何确定
国管组合贷款的额度由公积金额度和商业贷款额度相加得出。其中，公积金部分的额度按照国管公积
金额度确定办法确定；商业贷款部分的额度，按照下列办法确定：
商业贷款部分的额度=较小值（评估值、网签价）×商业贷款成数-公积金贷款部分额度。
四、国管组合贷款的年限如何确定
国管组合贷款的年限影响因素有两个，这两个的计算结果，取最低值，确定最终的贷款年限：
（1）国管公积金贷款年限。该年限按照国管公积金年限确定办法确定。
（2）商业贷款年限。该年限按照商业贷款年限确定办法确定。
五、首套二套住房如何认定
国管组合贷款首套二套住房认定的影响因素有下列两个：（1）国管公积金贷款首套二套的认定。该结
果按照国管公积金贷款首套二套确定办法确定。（2）商业贷款首套二套的认定。该结果按照商业贷款首套
二套确定办法确定。
上述两个的计算结果，按照最严的要求确定，即只要出现二套及以上的情形，即认定为二套及以上。
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