根据1月17日国家统计局的数据显示，2021年全国商品房销售面积和销售额分别达到17.94亿平方米和18.19万亿元，均创历史新高。尽管2021年面临着疫情、调控、开发商债务危机等诸多风险冲击，下半年地产地业销售情况恶化、市场预期转弱，但由于2021年上半年较好的基础，使得2021年全年来看，地产行业还是交上了不错的答卷。
同时我们也应该认识到，尽管规模指标创历史新高，增速却呈现持续下滑态势，显示出地产行业的调整期仍在持续。现阶段适合买房吗？2022年应该如何买房？锐理君今天诚恳给出一些建议，供有购房需求的你参考。
1、坚持房住不炒，但刚需和改善购房仍被支持
2020年-2021年的高强度调控，导致市场信心严重不足。近期，各部门持续发声，对于合理的刚需改善住房需求明确提出会支持，降准、降息落地，利好频传。在各方共同努力下，市场预期稳步改善，多个热点城市房地产市场的活跃度也在逐渐恢复。
购房者应该认识到，房地产行业仍旧是国民经济的压舱石，预计2022年在住房销售和城乡建设层面会有比较大的政策倾斜，以提振住房消费。当然不会违背房住不炒、合理住房需求的大定调，所以不用过渡纠结，该买房仍然可以买。
2、关注政策变化，但不用过度惊慌
已经2022年，各位购房者应该知道房地产工作的基调是“稳”。在房地产长效机制管理框架下，在房子是用来住的不是用来炒的这个定位之下，在稳定大局的指导下，调控中所谓的收紧与放松都是为了维护稳定。
近期很多城市给出了促进地产市场稳定健康发展的政策，但这些“自救”政策中，基本都是鼓励人才买房补贴，提高公积金的利用率等。1月26日，安徽省发改委发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》，更是明确鼓励购房领域降低首付，这也是全国首个明确降首付的省份。
楼市频吹暖风 至少10个城市“鼓励买房”
2021-12-17
购房者要习惯调控常态化，有城市收紧，有城市鼓励，这些信号都代表着“稳房价”，而非“强刺激或者降房价”，房价不会大涨大跌。
3、房贷利率降低，要抓住买房时机
自2008年起，房地产市场可谓是开启了为期十年的地产黄金时代，房价经历了几波大的上涨，离不开宽松的政策环境和宽货币、宽信贷的支持。而2021市场下行，又与利率上扬、房贷额度非常紧张、放款时间长有关。
进入2022年之后，银行的住房贷款出现了明显松动，不仅放款速度加快，利率也频频下调。1月17日，央行同步下调了中期借贷便利操作（MLF）和公开市场操作逆回购利率各10个BP。1月20日，2022年首期LPR报价出炉：1年期LPR为3.7%，较上期下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较此前下降5个基点。值得一提的是，这是2020年4月以后，5年期以上LPR首次出现下调，是极强烈的信号释放。
对于购房者而言，在加点基数不变的情况下，5年期以上LPR利率的下调将在一定程度上减少房贷支出，节约成本。如果你是刚需、改善，现在基本上到了可以买房的时候，可以抓紧时间看房了。
4、买房要盯着一线城市、潜力板块
2019年以来全国净增人口“断崖式”下跌，2021年只有48万，创下60年来新低。人口增量减慢叠加各城市间楼市严重分化，市场普遍认为，2021年大概率将会成为中国商品房历史上的一个转折点，由高速增长向缓慢萎缩的转折点，房地产市场将彻底从增量时代进入存量时代。
（数据来源：国家统计局）
从基本面来看，医疗、教育、服务等好的资源主要还是集中在大城市，因此在一二线城市置业更有保障。当下的买房人，一定通盘考虑，城市和地段才是根本，只有经济竞争实力不断加强，人口量大且吸附力强，持续释放消费需求的城市，房地产市场整体表现才较为健康。
5、房地产良性运转，置换也是很好的时机
2022年，可能也是房屋置换的好时间。一方面是，LPR下调给个人房贷“减负”，发改委“促销”房地产销售，要求央企为部分高风险企业提供流动性，还有一些省市主动为企业拉资金，解决资金困难问题，通过政策刺激，以及银行放水，推动房地产良性运转。
建议购房者处理掉三四线城市的房子转而投向更加稀缺的一二线城市，抓紧卖出差的地段、小的面积、弱的品牌，换到更核心、更大户型和更知名开发商的新盘，寻求“资产”的保值。
6、量力而行，避免断供，要保证现金流
在购房的时候，绝大多数人都是通过银行贷款来买房的，属于抵押贷款；一旦购房者还不上月供，出现断供现象之后，银行会给出警告，并申请法院拍卖。在经济不景气的时候，不少人生意亏损、企业裁员、员工收入锐减，弃房断供现象就会激增。相关报道显示，2021年法拍房数量已超过160万套。
所以买房的时候要量力而为，杠杆不要拉太高，不要借太多钱，好好核算一下自己的负债率和现金流。
7、认准实力房企，关心开发商的财务状况
刚刚过去的2021年，是楼市大洗牌的一年。一批过去高歌猛进、大举扩张的民营房企频频出现流动性危机，债务上爆雷不断，纷纷倒下。2022年依然是偿债高峰，加上2021年本身销售回笼资金就不太乐观，2022年暴雷房企可能慢慢清退，或者规模缩小。那么对于买房人，意味着可能买到延期交房的新房，甚至是烂尾房。
所以购房者选房除了考虑价格、地段、户型等诸多因素外，还多了一个重要考量指标——开发商的财务状况，要对开发商的资质进行背调。
8、按需购入，尽量选择高品质住房
1月20日，全国住房和城乡建设工作会议召开，强调推进住房供给侧结构性改革。坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。
目前各大城市都在积极出台政策强化“引才”力度，优化人才住房保障；规范租赁市场发展，加大租赁住房供应。未来有大量政策性住房上市，刚需的客户会被政府的保障房覆盖，则刚需产品升值就有了极大的压力。
如果房地产的上半场是在解决“有房住”，那么下半场则更多解决“住好房”的问题。因此，买商品房应该首先考虑高品质盘，不仅自己和家人居住起来非常舒适，同时房子作为二手房出手时，也更容易。
9、做好心理准备，房地产税或将试点
2021年10月，全国人民代表大会常务委员会公布了关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。房产税已经箭在弦上了，2022年大概率会在试点城市循序渐进式的推进落地。2022年1月26日，厦门市统计局发布《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》，文中更是直接提到做好“房地产税”试点落地厦门的前期准备工作。这并不意味着厦门就是试点城市，但反映出各大城市已经在积极应对房地产税终将落地这个问题，购房者也需要提前认知，做好心理准备。
房地产税落地影响自然会有的，持有投资性房产的人会出手，二手房市场的议价空间会加大，但是这部分人卖掉可能不会再置换了，新房市场会有传导。但自住的购房者不必过度担忧，房地产税推进的前提条件是不妨碍房地产业良性循环和健康发展。
10、买房不能太犹豫，尽量买清水房
房子没有十全十美，一套房子不能满足你所有需求，特别是刚需第一套房，提前规划好买房的需求和价格限度，尽量在能力范围内买最好的房子。
如果预算只够买郊区，一定要买地铁盘；要选择好户型，看准采光和通风效果；好物业，真的非常非常重要；尽量选择清水房，近几年室内装修是维权的重灾区。
总体来说，我们有理由期待2022年的楼市会很快迎来一波小阳春，但市场和买房人都必须明白，货币政策变宽松、调控手段放松，不是为让楼市重新起飞，而是为了维护市场稳定，充分满足居民住房需求。
文|qiu
出品|锐理数据总部新媒体中心
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