原创 刘晓博
楼市又有新动向！
最近，越来越多的城市放松了“限贷”，首付比例最低可以到2成（20%）。
如果你购买1套总价100万元的房子，首付可以低到20万元，购房者的杠杆率加大到了400%。
山东菏泽是比较早、而且公开透明这样做的：2月18日，菏泽市建设银行、中国银行、农业银行支行信贷部门的工作人员向媒体证实：“无房无贷”购房者首付比例从之前最低30%降至最低20%。
我去年曾察过菏泽的经济和楼市，这个城市的棚改项目比较多，新盘供应量巨大，房价在整个山东省的地级市里明显偏低。
无论是从“去库存”考虑，还是从推进农民进城的角度考虑，降低首付都是必然的。
随后有媒体报道说，在赣州、南通，以及重庆、佛山的不限购地区，也都实施了两成首付，有的地方甚至早于菏泽。此外，今年以来北海、自贡、南宁、福州、晋中等地还下调了公积金贷款购房首付比例。
熟悉中国房地产政策的人都会知道，“两成首付”是央行、银保监会允许的最低房贷政策，只适用于非限购地区。
上一轮在全国非限购区域全面实施“两成首付”，是在2016年2月，也就是2015年中央经济工作会议提出“去库存”2个多月之后。2020年疫情之后，有部分城市短暂实施过“两成首付”，但很快就消失了。
最低“两成首付”的政策依据是2016年2月央行、银保监会发布的如下文件。
房地产是有周期的，央行、银保监会也每隔几年出台一个房贷首付的文件。比如在2007年、2010年都出台过文件。但每一轮最松的时候，也都没有跌破过2成首付。
楼市过热，经济吃饱之后，往往还会提高首付，比如2010年的文件：
2010年9月，央行、银监会发布文件（上图），把首套房首付全面提高到30%及以上；二套房首付提到50%以上，而且还要上浮利率1.1倍。
那么：当“两成首付”重出江湖，对楼市意味着什么？楼市的春天是不是又要来了？刚需、改善是否应该抓紧买房？
决定房地产走向的，无非是金融政策、税收政策、行政管制和人口流向。金融政策对房价的影响力极大，发钞速度、利率和首付比例，都是非常重要的指标。
上图是中国广义货币M2的同比增速，到1月末已经反弹到了9.8%。M2的同比增速可以看做“印钞速度”。当钱加速增加的时候，对于楼市和股市当然都是利好。
然后是利率。
上图是基准利率（LPR）的走势，疫情之后有过一波降息，最近又有一波。但对于楼市来说，降息效应最显著的，还是“加点”方面的降息，几乎每个城市都有20个基点以上的加点降息，个别城市甚至达到80到100个基点。
第三是首付比例。从30%到25%降低到20%，也将产生明显的杠杆撬动效应。
表面上看，从3成降低到2成的，都是不限购区域。但限购区域也会松动，主要在第二套方面。部分大城市的二套房首付比例，甚至达到了70%到80%。
至于全面实施上“二手房成交参考价”的深圳，当你买第二套“非普通住宅”的时候，如果买二手房的首付比例就更高，跟全款没有多少差别了。
在楼市最火爆的时候，部分热点城市还要查首付资金来源。如果你的钱不是自己挣来的，而是临时转过来的，将失去打新资格。现在这些措施，已经有所松动了。
总之，能不能“首付两成”是观察楼市政策的一个非常重要的指标。如果越来越多的城市允许这样做，则意味着楼市进入了“实质性宽松期”。
钱多了，钱便宜了，而且可以借的比例也加大了，楼市当然会受益。
楼市的首付比例，可以更低吗？为什么不能跌破2成首付呢？
中国（内地）之所以不允许房贷跌破2成首付，是为了防范金融风险，避免出现美国2008年的次贷危机。
房价因为经济周期出现20%的波动，是比较容易的。但出现超过30%的波动，难度就要大很多。事实上，由于大城市房贷首付比例偏高，所以中国平均的房贷首付比例应该在35%左右，这让银行很安全。
个人认为，从长远看房贷首付比例跌破20%是大概率的。
在香港，早就出现了首付1成的房贷。从2019年10月开始，香港还放松了管制，把1成首付可以购买的房子总价从400万港币调升到了800万港币。
难道香港不担心次贷危机吗？当然担心！但港府认为，香港个人信用比较透明，虽然历史上出现过供楼人士负资产现象，但为了刺激消费、帮助年轻人买房，还是放宽了1成首付政策。
中国内地，未来首付比例跌破20%也是大势所趋。为了帮助年轻人买房子，同时带动消费，政府可以建立“商品房—共有产权住房”的转换机制，来推行低首付，同时避免次贷危机。
当以低首付买入住宅的人出现财务危机，可以申请把商品房暂时转为“共有产权住房”，其中20%到70%的份额转给政府持有，按揭的压力也由政府分担。当个人度过财务危机，可以申请购回份额。
回购的价格，可以跟个人信用挂钩，跟生育子女、赡养父母等因素挂钩，负担越重的人士，获得的价格越“划算”。在这个过程中，政府不谋利，能打平就可以。
有了“商品房—共有产权住房”转换机制，低首付就不会有次贷危机风险。现在科技进步了，获取一个人收入、信用情况的能力大大增强了，不担心“跑路”什么的。
当然，超低首付只能支持刚需、改善型购房者，不能支持投资型购房者。对投资性购房，还应该适当上浮利率。
楼市会在2022年迎来春天吗？
我的看法是：大部分城市的市场会回暖。这是相对于去年10月到今年2月的市场来说的。过去半年的楼市，太冷了。
但城市和城市之间的分化，会非常厉害。仍然保持之前的判断，北京、上海、海口、苏州有望领涨，杭州、成都等城市会跟进得比较快，深圳这一波会比较慢一些。
一线城市里，深圳楼市目前最冷，原因是调控力度最大。比如二手房成交参考价，深圳是最严厉、最全面的；再加上豪宅线比较严格，要求户籍人口同时有3年社保，不允许退休后落户深圳的人购房（除非退休前3年连续在深圳交社保），所以深圳不可能成为2022年楼市回暖的风向标了。
但大家要注意一个时间点：2023年7月15日以后，也就是“715调控”3周年之后，将有数十万新落户深圳的人，凑齐了3年社保，开始拥有购房资格。所以，抓紧当前楼市不太热的时候上车，才是明智的。
请大家记住一个结论：越是首付高的地区，房子越有投资价值。允许2成首付的地方，房子只有自用价值，投资价值偏低（除非这个地方突然被“千年大计”砸中）。这个结论的适用范围是“中国内地”。
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