现在的房地产，正在换赛道、开始回归居住本质了。
最近几个月，高层、央媒连续多次在战略层面给接下来的楼市划定了方向。
2021年末，《人民日报》发文提出，实现住有所居，应该要顺应时代需求和购房居住需求，建设高品质的房地产。
不久之后，在高层的经济会议上，再次提出，要支持合理的购房消费需求，确保房地产的良性循环和稳健发展。
为什么近期以来，对房地产的高品质提法如此频繁了呢？指闻君认为，这是因为过去20年里，我国的房地产行业只顾着追求速度，以至于把品质完全忽略了，更有不少开发商直接打出了“高周转、高负债、高杠杆”旗号，用“三高”模式为自己的房地产开发事业披荆斩棘、开拓市场。试想一下，在盲目追求高速的背景下，质量也就无所谓了。
而且，在房价高增长的背景下，作为消费主体的购房者们，对房产质量也同样不关注。1998年房改之初，全国房产均价为2000元/平米，而到了2021年底的时候，全国房产均价已经涨到了接近1万元/平米，增幅达到400%。在北京、上海、深圳、广州这些大城市里，价格涨幅甚至达到1000%，原本10万元的房子，现在已经达到了400万元，更有甚者超过1000万元，买套房子就致富成为了过去屡试不爽的“普通人成功经验”。
买房就能赚钱，当这条逻辑被有钱人掌握之后，炒房大军随即出现，温州炒房团、浙江炒房团、福建炒房团、合肥炒房团、燕郊炒房团等应运而生，他们奔走于各大城市，不断搜罗有潜力的房子，也不断助推者城市房产价格快速上浮。
正所谓物极必反，房地产商人李嘉诚就曾说到，如果房子继续这样建设下去，未来房子将变得不值钱。在李嘉诚的眼中，早晚有一天房子将供大于求，进而房产价格出现下降。现在看来，李嘉诚的这番话已经成真了。
根据经济学家任泽平在《住房报告》中给出的数据，任泽平研究认为，现阶段我国的城市住房存量达到3.11亿套，户均房产达到1.1套以上，房地产早已经过剩。与此同时，央行课题组也在《金融界》发表过城镇家庭资产负债报告，课题组同样表达出了与任泽平相同的结论，城镇房产保有率达到96%，有30%的家庭拥有二套房，还有10%的家庭至少拥有3套以上房产。专家认为，目前的住房市场，仅仅商品房就已经出现了过剩面。而我国是一个住房多元化的国家，除了商品房之外，还有广阔的其他房产资源，例如小产权房、宅基地房、公共房等形式，就拿小产权房而言，这类房子数量不比商品房少。有机构研究指出，深圳的小产权房数量是商品房的2倍以上，在整个城市住房结构中，小产权房占比60%，商品房只有30%，还有10%的企业自建房。
所以，一旦市场需求饱和，那么“泡沫”会自然开始释放出来，2016年开始，房住不炒提出，2017年调控加强，2018年至2021年房产调控呈现出愈演愈烈之势，随着楼市泡沫的挤出，炒房的水分开始大规模减少，炒房团也彻底消失了。在房地产“不涨不跌、走势平稳”的情况下，一个新的问题摆在了多数人的面前：如何选择优质房产、如何选择符合住房需求的高质量房子？
站在2022年春夏交割的分界点上，这个话题的分量显得备受关注。笔者认为，不要再误判2022年楼市了，准备买房的家庭，不妨看看这3条忠告，建议收藏备用。
1、住房品质依然值得关注，毛坯房比精装房好。不少人经常听人说“毛坯房要比精装房好一些”，然而没有多次购房经验的人，根本不知道这句话究竟什么意思，一些购房小白更是直言不会地说到，精装房领包入住，这比毛坯房要划算得多了，开发商为业主省了心，为啥专家们还在说“精装房不好”呢？
这里，笔者有必要着重解释一下，为什么开发商愿意“为业主操装修的心”。正所谓无利不起早，房地产企业的第一目的便是盈利、是扩大利润，所以开发商们推出的“精装修”最终也是为扩大房企利润为目的，而不是想要为业主解决烦心事儿。举个例子：购房者交装修款标准为1000元/平米，然而现实中交付的标准为200元-300元/平米的标准，差价都被房企老板赚走了。
一言以蔽之：房企们不仅要赚购房者买房的钱，而且还想赚购房者装修的钱，两个部分都想揣进腰包里。所以天底下没有白送的午餐，毛坯自己装修总要比被别人吃差价更好一些。
除此之外，2022年或依然是房产质量年，这是大概率事件。
2020年至2021年，央行推出“3+2”房产融资限制政策，要求房企们降低负债等，同时压缩了银行给买房人贷款的力度。所以住房市场购房需求不足，房企们新建房难以销售、另一方面融资不足，资金面不畅。为了降低成本，只能从建房开支和人工开支上找出路。所以所，房产质量事情依然存在。
2、房地产税试点到来，多套房人早打算。经济学家马光远多次提出，房地产税根本不会这么快到来，至少在145期间的前几年不会出现，任泽平等专家纷纷表示相同的看法。而现实却打了脸，2021年下半年，高层通过“授权”的方式开始房产税的试点工作。这意味着，房地产税真的来了。
胡锡进对房地产做出了一番评价，表达出了3个方面的含义，胡锡进认为房产税箭在弦上，不会收回的；另外，胡锡进分析认为房产税将综合各区域特点进行平衡征收，不会一刀切，这也是共富的诉求；最后胡锡进表示，房产税对于多套房人和房子少的人影响不同，要保持一颗平常心，房子多的人资产价值高，多交房产税情理之中，房子少的人可能在免征范围，也无需担心。
而我们知道，房产税是财产保有税，即便是手中的房子不对外出售，依然需要交费，这就直接拉高了房产持有的成本项，中泰证券首席经济学家李迅雷就直言，房产的持有成本达到9%以上，如果房产溢价值低于这个数字，那房产持有就是损失。随着房产税的到来，笔者认为多套房的人是时候早做打算了，继续保有多套房子，真的划算吗？
3、房地产的差异化发展明显，买房只选20%。社科院年底发表了《2022年住房报告》，在这份报告中，对2022年的房产做出了一番预测，社科院认为，2022年房产涨跌幅度在上0%左右，上下徘徊，有可能负增长也有可能正增长。与此同时，社科院指出，房产分化将更加明显，一线城市、核心城市、核心地段的房产具备进一步前进的可能，但是偏远地区、三四线城市的房产或进一步收缩。
买房如何买房？学者马光远有谏言，在央视财经的节目中，马光远给出了建议，马老师说，普通人不要想着去炒房了，炒房将成为越来越专业的事情；另外马光远同时认为，一般人不要把钱投入到房产市场，手握现金比任何事情都重要。这番话可以总结为2点：①买房升值很专业，一般人不懂行，可能有损失；②不要贸贸然买房，手握现金对家庭生存发展显得格外重要。
所以，2022年该如何买房呢？这下基本清楚了吧。
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