信心还在恢复中。
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
年初至今，各地不断有楼市放松政策出台，大家都见怪不怪了。
最近又有了新变化——花样更多，力度更大，并且这股暖风已经吹到了长三角地区和重点二线城市。
比如，昨天，广东省发布了一份文件，其中提到合理确定最低首付比例，最低贷款利率等。这算是全国首个要求降低首付的省份，就如同一份“省级令”，为下面各地区放松调控政策打下了基础。
从单个城市来看，南京就是最明显的例子。
4月27日，有记者从南京市房产交易管理热线获悉，外地人只需要累计缴纳6个月社保，就可以获得购房资格。
此前的要求为“3年内、24个月的连续社保”，一下子降低到“一年内，累计6个月”，门槛缩减了3/4。
就在同一时间，南京还放宽了一项政策，记者从南京多家银行证实，近期调整了首套房贷利率的认定标准，如果结清贷款且名下无房，再次购房将认定为首套房利率。
另一个二线城市佛山，近日也放出了大招。佛山市满5年的商品住房不计入居民家庭拥有住房套数。也就是说，如果名下房产满五年，不占用购房名额，可继续买，这相当于放松了限购政策。
长三角地区的无锡，做法独特，不是住建部门发文，而是当地的卫健委发文，对二孩及以上家庭的购房政策做出了放松。主要有两点：1.提高公积金贷款额度；2.二孩及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房，相当于多了一张房票。
调控放松政策自年初以来就一直有，4月尤其多，50余城出台房地产相关政策超70条，明显高于前三个月。
各地调整房地产政策频次（4月截至24日） 数据来源：中指数据CREIS
而反过来看，近期各地政策的数量之多，出台的频率之快，让人对这类政策产生了免疫反应，用现在流行的话说就是“麻了”。这一定程度上使得政策的效应有所减弱。
2022年以来各地因城施策具体举措（部分） 数据来源：中指数据CREIS
从数据上看，距离政策真正发挥作用，还需要一些时间。
开源证券研报显示，目前不管是商品房的销售情况，还是土地的销售情况，都较为低迷。
根据房管局数据，2022年第16周（4月18日—4月24日），全国30大中城市成交面积同比下降51%，环比增加15%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积累计同比下降40%。
2022年第16周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积同比下降43%，成交溢价率也保持低位，仅为1.8%。
从去年年底放松调控政策开始，至今已有5个月，为何效果并不明显？接下去是不是会越放越松，一二线城市是否可能大幅放开，甚至带来房价上涨？
南京确实是第一个有实质性调控变化的重点城市，外地人购房门槛明显降低，有利于吸引更多人才、人口来到南京，首套房的认定也有利于城市房产置换链顺畅。
因为江苏一直是一个发展均衡的经济大省，雨露均沾，包括宁镇扬、苏南、沿海经济带以及淮海城市群等不同发展区域。因此，南京的经济首位度一直不高，在所有省会城市中，南京排名全国倒数第二。一直以来，南京吸引的人口与杭州、成都、西安、合肥等相比，存在差距。
近期，杭州和南京都进行了今年的第一轮土拍，在土拍前，两个城市都没有太多的政策利好释放，同样省会城市，但杭州的土拍成交量和货值却远胜南京。
即使不看地块数量，触顶地块占比和流拍占比数据，也能看出差异。
土拍刚结束，南京就对购房政策做调整，我认为南京选择这个时间，是与土拍情况有关。
本质上，房地产的系统性问题需要的是系统性解决，这是一个信号，其他城市也会陆续跟进。
当然，要注意的是，绝对不是“房价要涨”的简单理解，因为地产逻辑和过去不同了，从促进城市发展逐步过渡到老百姓的“美好生活”。
过去几次楼市政策放松后，全国各地迎来普涨，但如今不可能再迎来普涨，这种局面已经结束了。
另一种新局面是“高端有品质，低端有保障”。以长三角地区为例，核心区域的品质楼盘，不排除价格上涨的情况，那些地段一般，满足于众多年轻人生活的区域和楼盘，价格会比较稳定。
并且，在这一轮调控政策放松过程中，多以地方的因城施策为主，各城市根据自身情况做出调整，做到平稳发展，既要防止出现火热现象，又不能太冷，对各地政府而言如同操作一项精准的外科手术。
如果按以往正常年份的情况，从去年四季度央行态度改变以来，加上今年前三个半月时间各地不断出台托市暖市的松绑政策，理论上市场应该出现比较明显的反应。
但今年的形势完全不同，迄今为止，仍没有看到市场明显的复苏迹象。最大的问题是，市场循环的梗阻，整个市场的流速微弱。
如此下去，再拖三个月的时间，目前正常运行的房企也将被拖入泥潭之中，甚至可能被拖入爆雷的行列之中，那样整个行业风险和系统性金融风险将全面爆发。
而影响市场梗阻的最重要因素，就是人们的信心。拯救市场的关键，在于恢复人们的信心。如果人们对未来的市场没有信心，对政策就是麻木的。当然，信心的恢复主要受疫情、经济、就业收入等方面预期的影响。
但政策的力度、速度和官方的态度，也会影响人们的信心。
本轮市场恢复不及预期，其中一个原因是，出台的各项政策过于零零碎碎，有些甚至是遮遮掩掩、扭扭捏捏，这反映出一些地方政府谨小慎微的心态。
这背后，有对市场矫正过头，再度出现房价大涨的顾虑。其实，只要盯住市场，如果再次出现房价大涨和市场高度投机的苗头，各种政策可以随时退出，同时准备好各种政策的工具箱即可。
当市场下行，信心严重不足时，零碎单项的政策，很难起到恢复市场信心的作用。当务之急，从中央政府到地方政府应参照2008年救市的力度，明确出台一揽子救市政策。
对于中央政府层面救市政策，一个多月前，我们曾经提出过6点建议：
1. 大幅降低个人住房贷款利率。
2. 大幅减免二手房交易税费。
3. 大幅减免房产交易的契税。
4. 对出售自有住房并在1年内重新购房的减免个人所得税。
5. 各城市可根据实际情况，提出住房消费的鼓励性政策，比如发放住房消费券等。
6. 官方尽快明确确认，房地产税试点的工作暂缓，在房地产市场稳定之前，不再提出房地产税试点。
其中第6点，财政部很快就表态了：“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。”其他各点应该尽快明确。
当然地方政府的层面，原来各种限制性的政策，限购限售等政策，可以根据因城施策的原则，松绑或解除。
当前留给挽救危机的时间已经不多了，如果各地政策继续“挤牙膏”式地出台，特别是市场反应微弱，后续政策可能需要不停追加，边际效应减弱，最后可能耗尽政策工具箱、耗尽时间窗口。
并且，金融方面的信贷政策和税收政策，理论上管理权限是在中央政府，由央行和财政部发出明确指令，各地分支机构可以根据所在城市的实际情况，降低首付，降低按揭贷款利率，这样执行起来效率更高。
从年初至今调控不断深入可以看出，房地产业在带动经济增长以及稳定经济层面的重要性不断加强，尤其体现在保持全国固定资产投资有序增长，保障地方财政收入稳定层面。
加之房地产行业本身关联的上下游行业众多，对市场的恢复以及风险防控都具有重要意义。因此在稳增长背景下，保障房地产市场平稳运行尤为重要。
目前这轮调控放松仍处于初期，调控效果依然需要更长的时间来消化和体现。
一方面部分放松程度较大的城市，市场的复苏还在启动中，是否能达到预期效果依然存在不确定性。另一方面，一线城市和很多热点二线城市的“政策工具箱”还有充分的备用放松政策，会随着市场变化而精准释放。
同时，新一线城市的基本面也存在差异，不少热点的省会城市例如杭州、南京、西安、成都等，本身的供需相对均衡，只是由于前期调控从严导致部分自住型需求无法入场，这类城市一旦全面放松极易导致市场热度过快上升，甚至投资性需求重新抬头。
因此，多会选择边际性政策放松，包括有针对性地取消限售，分区域放松限购等。
从目前三四线城市的调控放松来看，包括取消限购在内的“五限”放松已是主流方向，并且此类城市市场投资性需求已经离场，“五限”所承担的打击投机性需求的任务也基本告一段落。
实际上，在因城施策的背景下，一二线热点城市的全面放松可能性极小，不但不会“五限”全面放松，包括限购和限贷在内的对市场影响较大的政策调整，也会表现得十分谨慎。
最后，调控放松的红线是房价的稳定，在调控放松的同时，不能忽视对市场的管控力度。
本篇作者 | 李梦清 | 当值编辑 | 何梦飞
责任编辑 | 何梦飞 | 主编 | 郑媛眉 | 图源 | VCG
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