小产权：不能像商品一样在市面上正常流通，交易。只能以合资、转让、赠送形式“变象交易”。
购买有风险，投资需谨慎。
大家只知道它的价格比商品房低三到四倍，租金也很可观，很适合刚需与投资。
但是你了解它的过户流程吗？了解它是小产权房里的哪种性质吗？清楚它土地来源和有没有历史遗留问题吗？清楚它是否一房多卖？了解了这些。才算是刚踏入小产权房的门槛
小编一招教您小产权房的合同怎么看才能懂？
小产权房签的合同基本上为（共同出资建房合同）。等同于你在建这房子时也出了钱，分了这套房，是整个楼的股东之一。小产权任何形式上的买卖都属违规。
那合同怎么看呢？
第一：合同第一页第一大节就是讲的甲方。确认甲方是谁，是个人还是公司或者是村委会。怎么确认呢？
土地的来源，拥有权是是谁，这些可以在村里档案查得到。历史遗留回执编号上有这块土地的编号，一定要认真看清楚，别搞错。
然后就是确认房子的位置，xx市xx区xx街道xx栋xx房号和面积。还有房子总价。付款方式，第一种是一次性付款。
一次性付款开发商可以立马回笼资金，所以在售楼处说我要一次性支付，往往可以把折扣压到最低，最低一般在9.0到9.3折。还有意外的惊喜，可以让开发商送个一两年的物业费，送部分家电，基本是有求必应。
第二种是分期付款，分期基本分为三大种，第一种跟银行分期，就是开发商找银行合作，房子为抵押，从银行借钱再借给购房人。购房者提供流水和征信，个人资料信息。每个月月供就可以了，跟银行分期相对利息少，风险低。时间长。一般分期5年至10年。
第3种是和开发商分期，时间一般是1至5年。特别注意的是开发商分期大多数是等额等息，比方说，你的贷款是60万，你最后只有10万的尾款了，它的利息还是按60万算的。越到后面越划不来。一般在5厘到7厘的利息
第4种，开发商和第三方借贷公司谈分期，由购房者与借贷公司签分期协议，这种分期方式利息会比前两种高，风险也高，有些业主收入不稳定，经常断供，这时贷款公司有权力的对你的房子，强买强卖。利息一般在7厘到9厘9，注意是不递减的。土地的性质，大家应该都知道住宅用地，工业用地，商业用地，集体用地，宅基地。小产权房可以建在任何地块上，所以千万要注意该房是什么地建起来的。一般开发商会把真实的用地情况在合同里隐藏起来，或干脆不写。
刘先生是南山某科技公司的高管，手里有点积蓄，看中了小产权价格低廉，投资回报率高，于是在西乡某楼盘投资了两套公寓。时间过了三年，出租收回了一点点成本，听朋友说现在整个市场行情都翻了个倍，于是准备出手购买的两套公寓。卖的过程中自己才发现踩了坑，房子的使用年限只有二十八年。现在低于当时买的总价都没人接手。
原来刘先生买的是翻新的酒店式公寓，地是商业用地50年，没翻新之前已经使用了二十二年。刘先生初看时就以为是新楼盘，当场就签了合同。
所以合同第三点没有明确说明土地性质和使用年限最好先不买，查清情况再下下手。
合同第四点
赔偿问题。小产权房拆迁到底有没有赔偿，怎么赔偿，相信大家都想知道。
拆迁分为政府征收，开发商征收。政府征收一般情况下是建市政工程，福利项目，大型商业配套。开发商征收基本是修建商品房。
他们赔偿的比例是多少，不一样的。
龙岗黄阿姨住的房子要拆迁，政府要在当地修建一个产业园，里面有高档写字楼，廉租房与大型商业。于是黄阿姨与同栋业主去村里的拆迁办事处进行登记，合同面积为100平米，登记完办事处上门进行测量，面积为75平米，注意赔偿面积以套内实际面积为准。装修折旧补偿为6万。黄阿姨比较满意补偿档案，第一种人名币补偿为商品房市价的1：1.2。第二种自选廉租房两套标准为拆迁面积的两倍，房子修建过程中补偿一笔过渡金。
对于证件不齐的小产权房，是否可以落实到户赔偿。
合同第五点：见证方是谁。
第一个是村委为甲方即见证方，盖村委会公章。
第二个是开发商为见证方，一般开发商以公司名义开发，签集资建房合同是在甲方位置打上公司印章。
第三个是律师为见证方。律师事务所盖章，公章上有xx律师事务所，律师名字。
第四个为私人签，打手指模。这种不常见就不细说。
案例：叶先生在长安xx楼盘买了一套房，做生意亏钱了，要把房卖了回家发展。张女士刚好看上了这套房，双方约定xx日签合同。签完合同，钱也交了。张女士回来收房时遇到了物业的阻拦，不承认张女士是该房业主。
原来叶先生买的时候是直接与开发商签订的合同，为省过户费，就和张女士一起做的律师见证。
、适合投资的房产
1、紧跟国家发展方向，比如新开发区、规划区域的附近的楼盘。新开发规划区域整合各方面资源，招商引资、招募人才、完善配套。随着各方面完善，房价也跟着逐步上涨。已经是一种常态。
2、性价比高的房子，同一个小区差不多的户型，经过多次对比，选价格低的这套肯定是对的。立马可以赚取差额部分。适合短期投资。
3、回报率高的房子，单价低，总价低，租金高。公寓房和小户型比较合适，作为固定资产投资。比如这套房100万，业主实收。那么业主就实实在在的收一百万，其他费用比如中介费、过户费、契税、个人所得税等，全部由买方出。
内行建议是拿上真金白银，约上业主去中介公司谈，谁不是见钱眼开，中介公司有100个方法让业主放价格出来。业主看到钱百分之九十会让价出来
4、笋盘，笋盘很少遇到，一年可能才出现一俩次，甚至没有。大多是中介吃不下，业主急卖，流向市场的房源。
请勿盲目跟风投资，投资前结合当前实际情况，再下手。
业主急售1、做生意亏了，补漏洞。赌钱输了还债。夫妻不合分割财产等等。我说的这几种是最常见的，因为我都遇到过。遇到最奇葩的是一个小三跑来急卖房，说老板香港退休要来长住。
业主急卖2、业务员找的由头，房子普普通通，突出不了房子卖掉，出此下策，胡编乱造，十个会有一半的人信以为真。
二、租房需要注意什么？
电梯房、单间300元/月、一房500元/月、两房800元/月，这种类型的广告在城中村是不是到处都是。这些房子大多数是从业主那里包租过来的，房租看起来是便宜，当你看到每月交租水电清单时你会傻眼，比老家水电多出一倍多，还要加上卫生费，如果夏天开空调，这些费用都赶超每月房租了。二手包租婆一套就可以每月轻松赚个好几百一套。租房前多问下对比一下，找水电便宜点的，最好按市政收费的。其次是拎包入住，本来房租是800元/月。房东配上一些家私家电，刷个白墙。立马租金到1200元/月。每个月多出了400块，上完班累一天基本配的家私电器用不上。如果其中有硬性需求自己买一个不香吗？退租时还是自己的。租房尽量不租配齐东西的，业主搞个清单搞坏了还要赔，多出了钱不说住起来还要操心
三、房子的性质
房子在日常生活中必不可缺，对于目前没房将要购房的朋友一句忠告。哪些房不能买。1、产权不明确的房子不能买，第一是土地来源，要清楚它的土地性质，土地是住宅、商业、工业要了解清楚。第二是房子的产权所有人。没见到产权所有人之前不要听信销售或任何形式让你付钱的人。2、旧改房不要买，大部分旧改房都存在很大的安全隐患，旧改楼主请人设计的方案全部都要拆墙，动主体结构。房子时间本来就很久了，再这么一折腾。十年八年以后，后果可想而知，到那时世上可没后悔药吃。3、价格由上往下调的新房，房子前期卖得很好，后面没动静了，往下调再往下调。这种开发商不顾已经购买房子的感受，只顾自己赚钱、回笼自己的资金。以后楼盘管理存在经常调动，给你气受，好好安个家，被别人看笑话。这种例子很多。
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