银行项目贷款授信报告（授信报告怎么写）

“三箭”齐发 | 2022十一月房地产企业融资能力表现报告，下面是观点指数给大家的分享，一起来看看。

银行项目贷款授信报告

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摘要：11月房企行业利好政策频发，此轮金融政策从信贷、债券、股权三种融资渠道入手，为地产行业的筑底回弹提供可能。（报告期：2022.10.28-2022.11.29）

观点指数 11月房地产行业利好政策频发，此轮金融政策从信贷、债券、股权三种融资渠道入手，为行业的筑底回弹提供可能。

地产类业务尤其是房开部分受政策影响极大。同时，作为资金密集型行业，现金流与变现水平较低，庞大的债务规模，使得一处资金链条失效便会让整个集团陷入信用危机的处境。

因此，金融政策层面的利好消息无疑会为房企带来可观的资金源，而且这同样会引导社会性资金的回流，起到连锁反应。

不过，观点指数对未来的境外资本市场表示担忧。

自本年5月份开始，境外市场融资额一直维持同比减少超过65%的状态。深受部分企业的信用风险影响，美元债萎靡，进而造成整个行业的境外融资“关闭”。

其中，最大的受害者当属2015-2019年IPO或急速扩张的中部房企。

“三箭齐发”提供新契机，市场期待需求端改善

11月23日，业内广泛流传的房地产“金融16条”正式官宣，背后的关键词在于“保交楼”与“授信额度”。其中七条为新推出的政策，均为供给侧政策，即融资端，意图可概括为强化“保交楼”和控制房企信用风险。

除了政策支持外，“第一股力”直指银行贷款，重点头部企业直接获得了授信额度。

例如，11月23日交通银行给予万科、美的置业分别1000亿元、200亿元授信；中国银行给予万科1000亿元授信；另外，中国农业银行与中国海外发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。

次日，中国工商银行与中国海外发展、保利发展、华润置地、招商蛇口、华侨城、万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业和金辉集团等12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议。

根据样本数据显示，银行属性贷款约占据整体债务规模的40%-60%，基本与房企的其他金融机构借款持平或略高的水平。

虽然此次贷款计划针对的是 “保交楼”工作，但从理论与经验上讲，信贷扩增的影响力是极大的。它同样会对利率起到抑制作用（根据MMT理论），即企业的财务费用；另一方面，房企的拿地资金通常都来自于银行贷款，所以，此次激励对于打破土地市场近6个月的低迷状态是有帮助的。

“第二股力”落脚于民营房企的债券融资。当前，中债增出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，首批分别支持发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。其他优质民营房企的发债增信也将快速落地。而部分长期受困房企则是在积极寻求债务重组方案，尝试通过市场化化解风险。

观点指数认为，此次政府主导的增信发债规模与如今的资金缺口相比依然是欠缺的，但有助于引导社会性资金介入，这对于此轮不符合发债要求的部分出险房企依然是利好消息。

“第三股力”侧重于频率较低且较为敏感的A股股权融资。因为一直以来，可以实现增发配股的企业均是港股上市房企。

例如，11月15日，碧桂园将配售14.63亿股股份，配售事项所得款项净额预计约为38.72亿港元；11月16日，雅居乐公告称，将以先旧后新的方式配售2.95亿股股票，认购事项的所得款项净额估计约为7.83亿港元。

证监会主席在2022年金融街论坛上表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。当前金融监管层对于涉房业务的占比的规定依然略低，仅允许少量涉房业务的企业在境内首次公开募股（IPO），未来涉房业务占比能否有所提升是该政策显效的关键。

观点指数对此分析认为，股权融资是地产行业最廉价的融资渠道，而且会直接补充企业净资产价值，如可以实现A股范围内的增发配股，将直接引起与债权融资的连锁反应。

此次金融政策，针对房企的供给侧及融资端，预计下一步将会涉及需求侧，即相关利率调整或购房政策的补充。目前的中国房地产市场上，部分经营欠佳房企会逐渐退出市场，而对于资本雄厚的房企应该鼓励其并购行为。

就当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在于恢复销售，其中下调居民房贷利率是关键，放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。

不过需求侧弹性普遍是较弱的，当前5年期LPR报价无明显波动，即便存在下降空间，传导也是滞后的。

LPR是当前支持个人住房贷款合理需求最有效的一个发力点，当务之急是通过适时降准及降低政策利率来降低银行资金成本，引导LPR特别是5年期以上LPR继续下降，从需求端着手。

境外违约事件持续，信用危机引发担忧

当前，整个行业的信用风险并没有伴随利好消息而完全解除。观点指数统计，6月至11月25日，房企在境外债务上的违约频率依然居高不下。

本月的违约事件主要集中在境外债本息的延付。

11月初，旭辉控股发布公告称，已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息。同期，上坤地产发布公告称，公司未能豁免或延长契约所规定的强制赎回义务，导致产生票据条款项下的违约事件，该不付款事件导致公司2023年到期的13.5%优先票据出现交叉违约。

11月7日晚间，中南建设发布公告称，公司全资子公司HZID2021年4月发行的2.5亿美元票据现有余额为2.4亿美元，票面利率为11.5%，2024年4月到期，将暂不支付有关票据利息。

11月中旬，正荣地产控股尚未支付未偿还的本金人民币10.5亿元及其利息，构成根据2019债权融资计划项下的违约事项。

11月22日晚间，中梁控股因1865万美元、尚未偿还的优先票据收到清盘呈请。这笔优先票据已于2022年5月到期，票息为8.5%。

观点指数对近期延期支付事件进行梳理，上述企业大多缺乏可以提供收益的海外资产项目。因此，偿还资金来源往往来自内部资金，再兑换成美元进行偿付。

公开债务本质上对应项目层面的资本金，如果无法实现“借新还旧”，就只能寄希望于销售回款。即便楼市没有下行，这笔资金到位也是滞后的，危机在当前被逐渐放大。

数据来源：企业公告，观点指数整理

现阶段能够暂时管控债务并且没有实质性违约消息产生的民营、混合所有制房企寥寥无几。其中观点指数持续跟进的企业包括万科、龙湖集团、碧桂园、新城控股、滨江集团以及美的置业等6家。

不过令人担忧的是，从2022年6月至今有多达25次房企评级撤销事件，其中10-11月份就达到10次以上，在涉及撤销评级的22家房企中，有过半数量的房企为主动撤出。

主要导火索为之前境外评级的集中下调风波，此前房企需要维护境外评级，主要是出于通过境外发债助推发展的考量；而在当前境外融资渠道冻结背景下，维护境外评级的意义已变小。

观点指数认为，此次信用危机引发的海外资金中断，最大的受害者是2015-2019年扩张迅速的中部房企，他们的海外公开债务占总体债务的25%以上，依靠于“借新还旧”。

境内市场利好频出，融资利率连续5个月下降

在过去的11个月中，样本房企境内融资债券共计发行487笔，较去年同期减少62笔；发行规模共计约3840亿元，同比减少29.25%。从单月融资情况来看，11月样本房企境内债券发行规模为258.23亿元，同比减少28.6%，环比增加4.7%。

依然处于筑底阶段，2022年1-11月房企的单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月及8月下降幅度较高，下降幅度均超50%。

不仅如此，融资端的下滑最终全部呈现在企业现金层面。

房企的现金持有量增速呈现出逐年下滑的趋势，具体由2018年的35%缓慢下降到2019、2020年的12%及15%，但起码维持正增长的状态。然而，从2022H1数据来看，61家样本企业在手现金出现了负增长，环比下滑约12.3%。

数据来源：Wind，观点指数整理

2022年下半年，房企境内债务到期规模约2328亿元，约占下半年行业整体债务到期量的57%。境内到期规模并没有境外集中，亦没有明显突出的清偿情况，但庞大的债务规模不容轻视。

不仅如此，较为集中的展期事件将当前债务压力转移至2023-2024年，风险并未完全消除。

自2022年初开始，房企的境内信用债融资水平明显下降，信用危机与二级市场波动系主要原因。去年融资缺口为月均-64亿元，2022年1-10月该指标为-82亿元。偿债的规模并未明显变化，但融资端出现较大降幅。

数据来源：Wind，观点指数整理

融资总量萎缩之后，企业间融资成本差距有所缩小，境内融资成本自6月起持续小幅回落，此次下降趋势已经延续5个月。

当前1-11月新发行境内债券平均利率为3.88%，伴随着国央企与民企的发债能力逐渐分化，预计这一趋势将会继续。

数据来源：Wind，观点指数整理

观点指数认为，从政策端和财务费用角度来看，境内市场是房企的重要融资渠道。然而，境内市场的注册机制比境外较为繁琐，审批制度也更加严格。

而且，这是属于“好学生”的“蛋糕”，大部分中小民营企业的融资前景依旧困难重重。

美元债市场宣告“关闭”，2023年依旧严峻

现阶段，房企债券债市场基本停滞，市场较为关注美元债券能否顺利偿还的可能性。刚刚过去的8-10月是房企美元债务偿还高峰期，规模比去年更猛烈，加之经济面临较大下行压力，房地产业或经历严峻考验。

发行端，1-11月发行总额约269.1亿美元，达到近5年来最低值，同比下降约64.2%。

而且，今年以来展期频发，其中1年期比例最高。据不完全统计，2022年发生的1年期展期债券规模达到86.5亿美元，这些会让“2023年”到期债券规模更高一些。

注：海外债以历史汇率计算；进行展期调整

11月样本企业净融资持续为负，相较去年同期减少35.2亿美元，环比减少38.7%。到期债务规模无显著变化，基本维持在50亿美元，10亿美元偏差区间内，行业的美元债融资缺口保持月平均约50.3亿美元。

根据观点指数不完全统计，11月将有16境外笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分后约为51.2亿美元，环比减少11.9%。在境外融资基本停滞、境内融资不断收缩之下，房企面临的不只是流动性压力，还有存续压力。

观点指数认为，对于房企来讲，美元融资渠道已经宣布终结，主要任务在于偿还。一纸展期或置换公告看似简单，背后是双方的多重博弈与拉锯，由于政策尚未形成合力集中传导至现实层面，市场对于地产行业的态度底色依然不改悲观，在此背景下如何争取投资人的支持与信任，是对房企掌舵者最大的考验。

不同于境内市场，观点指数对于中部房企的美元偿债能力有所担忧，资金来源、置换、项目变现都存在较大困难。

授信报告怎么写

“令初下，群臣进谏，门庭若市。”

《战国策·齐策》里描写群臣给齐威王献策的画面，十分生动形象。

放在如今，大企业在遇到资金周转时，虽说不到门庭若市，但相比于小企业来说，操作难度已大大降低，中小企业因为其本身经营的不稳定性，让其在贷款额度申请上受到诸多限制。

一、借款企业征信状况是否良好，若是有不良信用记录，即使能成功申请到贷款，额度也会较低；

二、借款企业经营范围是否符合国家规定；

三、借款企业是否能提供符合银行规定的抵押物；

四、借款企业未来发展前景，是否受国家大力扶持；

五、借款企业是否有第三方担保。

中小企业如何快速有效的提高贷款授信额度，除了常规的几条路径，还有几个容易被忽视的方面。话不多说，进入正题。

1、提供抵押物

借款企业若是能够提供优质的抵押物，与无抵押贷款相比较，这会降低银行所要承担的风险，银行自然会给予借款企业更高的额度。

小微企业贷款常见的优质抵押物有房产等，若是企业无法提供合适的抵押物，那么也可以抵押法人、股东名下的优质资产。

2、提供第三方担保

借款企业若是能够在申请贷款时，提供银行认可的（一般是持牌的）担保机构出具的担保函。

相较于无担保贷款，银行能够给予的额度也会更高，因为如果借款企业到期无法偿还贷款，担保机构是会承担责任的，银行承担的风险较小。

3、充分利用内部资源

若是借款企业是一家高新技术型的企业，那么就可以利用企业注册的知产产权等作为企业具有发展潜力的证明，这也是我们前文所提原因的第四点，国家大力扶持的产业，自然会有政策倾斜。

而且现在国家正在大力扶持高新技术型企业，所以若是企业有技术专利，那么贷款额度会更高。

4、竭力保证好看的征信记录

征信记录的好坏，直接影响授信额度，这话说的一点不夸张。无论我们申请哪一类贷款，大额的小额的，信用的还是消费的，第一步都会调去相应的征信记录，这就如同办事前查询我们的身份证一样必要。

征信是公认的经济状况体检报告，查询和分析征信记录是所有银行贷款产品的标配，也是对授信决策影响很大的因素。征信系统会详细记录你的负债情况，银行也会以此评估你的负债情况，信用情况。

正常情况来说，一个好的征信不一定能够帮助客户获得贷款，但是一个不好的征信记录一定不会获得贷款审批，而逾期及查询过多等征信问题都会导致征信不良。企业贷款，个人征信也很重要。

1、税务信息

千万不要小看税务信息，虽然总有“某冰”、“某爽”昭然若揭的逃漏税，殊不知，税务信息是授信审批的重要依据。

在税务贷款中，企业纳税信息是重要的考量点。

一般银行会直接列出A级、B级和M级可入，比较小的银行也可接受C级，但是贷款利率会有所上调。有的公司缴税不积极，导致产生一些逾期欠税信息，这些信息都会在税务系统有记录。

如果一家企业一年好几个月都拖欠税款，产生逾期欠税等信息，银行会在一定程度上理解为还款意愿低，某些银行会明确的有次数限制，起码当前不能有欠税未处理行为，当前欠税一般都是会直接被拒的。

相比于大型企业，中小微企业往往缺乏专业的税务管理人员，难以判断税负状况是否健康，容易出现税务风险，受到相关部门机构的处罚。而银税互动”模式直接从税务系统为小微企业提供纳税证明，参照指标为当年的纳税金额，以此来判断企业真实运营情况，给金融机构足够多的参考价值。

企业在年度进行了纳税，存在较大的纳税金额数据，按时申报，无逾期现象，则可以向银行证明企业有一定的运营能力和偿还能力。银税互动和税务信息密不可分，作为纳税人，应该提高税务管理意识，提升税务管理能力，让良好的纳税信息成为企业的真金白银。

2、企业财务指标

银行通过企业的营业收入，纳税额等进行授信判定，主要是看企业的增值税还有企业所得税，同时还会分析营业收入是否稳定，有没有和去年对比存在明显的下滑现象。

很多企业很容易在这个点上被淘汰，当银行通过你的税务数据，发现上面显示“企业营业收入下滑幅度超40%”时，风控警报就会自行启动。同时一些企业由于避税，做账长期亏损，所有者权益都是负的，所以很难得到较多的授信额度。

小微企业主平常更要重视财务管理，避开风险，这样才能获得更高的授信额度。

3、提前申请额度

不可否认，时机也是影响贷款授信额度的重要因素。

在真实环境中，很多人无论是在征信、负债方面都没问题，然而贷款申请仍然被拒了。其实这里还有一个原因：银行放贷政策缩紧。比如，受到疫情的影响，银行发现贷款资产质量出现问题，逾期率过高。

在这种情况下，银行会主动地踩刹车，收紧放贷，同一个借款人在疫情前可能可以获得相关额度，疫情中可能被拒贷。这种情况下，与借款人资质无关，只是因为银行的政策变了。

因此，如果可能，建议提前申请授信额度。一方面，授信额度并不需要立即使用，可以在有效期内（三个月/半年/三年/永久，因产品而异）灵活使用；另一方面，授信额度的申请是免费的，只有实际用款时才开始计息。在经济形势好，信贷政策宽松时，及时申请额度，做到手中有粮，心中不慌。

看到这里，你是不是觉得恍然大悟，原来授信额度里还有这么多“故事”，不过，大家也更能理解为什么即使条件看起来相差不多的两家企业，可能仅在纳税评级、担保函、行业类别等某个方面存在着差异，却出现授信额度不同的结果。

以上，适用与中小微企业。同样的，对于聪明的你，在个人消费贷款提高授信额度上，是不是也有所启发呢？

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