9月25日起，首套房存量贷款人可申请置换贷款合同变更利率，下面是金库网给大家的分享，一起来看看。
房屋贷款人变更
9月1日，四大一线城市广州、深圳、上海和北京相继表示执行“认房不认贷”政策。“认房不认贷”，指的是无论购房者是否有过房贷的记录，只要购房者能够证明自己名下没有房产，就可以按照首套房贷款的标准办理。换句话讲就是购房者在贷款买房时，商业银行仅看购房者名下是否有房，但不会去查看购房者的历史贷款记录。如果购房者名下已经有一套房了，则不管是不是贷款买房，贷款有没有还清，都会按照第二套房的标准来进行贷款审批。
而在此之前，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布了两个通知，调整了差别化住房信贷政策和存量首套住房贷款利率。通知中提到，从2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可以申请新贷款来置换原有的存量贷款，新贷款的利率水平由金融机构与借款人协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
资料来源：各省市人民银行 金库网整理
并且通知里调整统一了全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
这些具体政策的调整对于房地产市场的提振具有积极的意义。“认房不认贷”政策的实施以及首付比例的调整，为购房者提供了更加便利的贷款条件，降低了购房门槛，有助于激发市场需求。同时，首套房贷借款人可以通过申请新贷款来置换原有的存量贷款，这一措施在一定程度上减轻了购房者的还贷压力，也为他们提供了更加灵活的贷款选择，进一步促进了市场活跃度的提升。
对于商业银行而言，如何处理现有贷款合同变更是一个重要的挑战。根据央行的建议，银行需要根据自身情况进行预测试，并与借款人进行自主协商，确保变更的公平性和合理性。同时，商业银行还需要考虑利率调整对于自身利润的影响以及中小银行所将面临的压力。在政策调整的背景下，银行需要灵活应对，并寻找到合适的平衡点，以确保自身的稳定发展。这都对银行从业人员都提出了更多要求，银行从业人员应该熟悉政策细则，提供专业的贷款咨询服务，确保借款人能够享受到最优惠的利率和贷款条件。
尽管政策的调整对于房地产市场的提振带来了积极影响，但也需要警惕潜在的风险。特别是对于购房者而言，虽然“认房不认贷”政策以及首付比例的调整降低了购房门槛，但仍需要审慎选择购房，控制好财务风险。
如何变更房贷主贷人
如今房价不断高涨，贷款买房几乎就是大部分人的选择。不过由于夫妻一方的收入证明很难达到银行放贷规定的标准，所以不少人结婚之后会选择夫妻共同贷款来买房。夫妻双方共同买房除了可以提高贷款额度、降低还贷压力之外，这其中还涉及到谁做主贷人的问题。下面我们来看看夫妻二人共同买房谁更加适合做主贷人！
什么是共同贷款
现实中，一些夫妻之所以选择共同贷款买房，主要是因为申贷人需要向银行提供收入证明。通常情况，银行会要求申贷人收入证明上的月收入是其月还款和 其他负债之和的两倍以上。
举个例子，A和B是夫妻，想贷款买房，经计算每月还贷5000元。如果A收入证明为7000元/月，那么A一个人的收入不满足银行要求的“2倍以上”的要求。在这种情况下，A的配偶B也要向银行提供其收入证明，夫妻共同贷款，才能满足银行放贷的要求。
对于“共同贷款人”，目前不仅要求是为“贷款人”的直系亲属（夫妻、子女、父母），还必须为住房贷款抵押物的房产的所有者之一。
但是，这一条对于夫妻来说是个例外，即使房产证上只有夫妻一方的名字，另一方也可以作为住房贷款的“共同贷款人”。
该由谁做主贷人？
第一：选收入更高更稳当的一方
因为收入较高的、更稳定的一方去申请住房贷款的话，就有可能贷款得到更高的额度。现在生活压力大，没有太多存款的话，能贷到更高的额度无疑是为我们锦上添花。
第二：选较年轻的一方
年轻年老难道与贷款有关系吗？是的，当然有了。选择较年轻的一方去写申请贷款的话，贷款的时间会比年老的贷款时间长。通常情况下，商业贷款借款人年龄和贷款年限之和应小于65年。
第三：选征信较好的一方
在申请贷款时，银行会核查个人的信用征信问题，而如果主贷人的征信有问题的话，银行可能不会贷款的。所以在准备申请贷款时，夫妻二人最好先弄清楚自己的征信情况。
第四、注意信贷政策的变化
对于某些地区来说，非本地居民无法提供当地纳税或者社保固定年限上、利率水平有区别对待。
离婚后，谁来承担债务？
贷款合同上没有自己的名字，就不用承担偿债义务吗？答案显然是否定的。通婚后夫妻取得的财产属于共同财产一样，离婚后，他们的债务也是共同债务。
无论是否哦“主贷人”，是否共同申请了住房贷款，他都有偿还住房贷款的义务。只有当房产判定由离婚后的一方所有，一方才可以提出变更住房贷款人的要求，解除自己偿还贷款的义务。
共同贷款，这些细节要注意
银行专业人士建议，如果以家庭为单位的房贷，主贷人信用记录有问题，银行一般不会受理贷款，或者即使受理，贷款额度及利率也会受到影响。因此确定主贷人时，要先查询清楚个人信用问题。
其次，要关注贷款年限的问题。虽然18周岁至65周岁的成年人就可以申请房贷，年龄越大，贷款年限越短，目前多数银行商业贷款的最长年限不超过30年。因而在确定自己的还贷能力及其它条件合适之外，可以考虑用 年龄小的一方做主贷人争取长期限房贷。
第三，夫妻以双方名义申请房贷时，银行方面需同时考察两人的资质，办理相关手续时也必须同时签字，因此双方到场是重要条件。事实上，办理过户等手续时也需双方到场签字。
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