四大行发布公告明确存量首套住房贷款利率调整事项：购房者省多少？怎么操作？这些都有了答案，下面是新民晚报给大家的分享，一起来看看。
买房银行贷款利息公式
在8月31日，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）不到10天后，中农工建四大商业银行于昨天发布了存量首套住房贷款利率调整的规则。该规则发布，为今年9月下旬降房贷利率明确了依据，对调整范围、调整后的利率水平、调整方式等进行解答，及时回应客户关切。
明确了三个时间段
通过对几家银行的相关公告的梳理，记者发现此次细则主要进一步明确了几个问题：
一是调整规则。由于LPR定价改革和住房贷款利率下限调整，规则均明确了三个时间段，即2019年10月7日前发放（且已转换为LPR定价）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款利率下限。
二是调整方式。多家银行均表示将在2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。对于因政策调整导致首套房认定发生变化而符合规则的，可以于2023年9月25日起在贷款银行进行申请，后续银行会进行认定，符合后及时调整。调整后均当日生效。
三是利率不会上调。由于每位购房者贷款利率不同，因此也会出现贷款利率可能低于所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的情况（尤其是在2022年10月规则调整后，不少城市利率低于全国利率下限LPR-20bp的情况），如果出现，银行不会调整，即不会造成因调整后利率上调至政策下限的情况。
究竟能省多少钱？
事实上，对于广大申请了房贷的消费者来说，有两个事情无疑是比较关心的，一是自己究竟能省多少钱？
细则出台后，许多人都开始算起账来。
“根据细则，不同的三个时间段具体的情况也不同。”易居地产研究院总监严跃进将三个时间段贷款百万购房的情况向记者一一举例：
2019年10月前购房的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”。当年购房者比较高的利率可能为5.8%。那么按照现在的规则，其利率可以为“现在的LPR+0基点”，即4.20%+0%=4.2%。
如此对比，100万贷款本金30年期等额本息，其原来总利息为111万、月供5868元。而现在总利息为76万、月供4890元。如此对比，总利息少支付35万、月供即每月少还978元。
2019年10月-2022年5月期间买房的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”。当年购房者的较高利率大概为6.3%。那么按照现在的规则，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此计算，100万贷款本金30年期等额本息，其原来总利息为123万、月供6190元。而现在总利息为76万、月供4890元。如此对比，总利息少支付47万、月供即每月少还1300元。
2022年5月份后买房的，其利率重新定价规则为从“LPR+高基点”调整为“LPR-20基点”。这个期间购房者的房贷利率大概较高的为5.2%。按照现在的规则，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。如果按此计算，100万贷款本金30年期等额本息，其原来的总利息为98万、月供为5491元。而现在的总利息为72万、月供为4774元。如此对比，总利息少支付26万、月供即每个月少还717元。
购房者近期需要做什么吗？
这次首套存量房贷款利率调整政策发布，也引起了广泛的关注，购房者对此讨论热烈。细则出来以后。对于广大购房者来说，近期需要做什么，是非常务实的问题。
需要注意的是，根据细则，这次降低房贷利率采取了“系统默认统一下调”的做法。换句话说，购房者不需要做什么，甚至不需要去银行APP或公众号查看什么。银行根据此次发布的规则，会统一进行自动调整。
“购房者可以安心上班、努力赚钱，估计9月底或10月份开始会陆续收到短信，即提示根据相关规则，你的房贷利率进行了调整，请按时足额偿还房贷‘。换句话说，没有所谓的签合同、签字、确认、电话告知等工作。一些工作，银行从便捷的角度，都给你安排好了，不需要客户做什么事。你只需要知道，你从10月份开始每个月还房贷的钱少了，或者说银行卡每个月会剩余出好几百或好几千元。”严跃进表示。
严跃进还指出，部分购房者稍微要注意下这次政策。“比如说10月份没有发现房贷降低了，那么要稍微关注下政策内容。部分可能是因为你的房子不是首套房，所以你不可以享受这个政策。部分可能按认房不认贷规则，你的房子是属于首套房了，但是银行不知道。部分也可能是你把其中一套房卖了，你现在的房子属于首套房了，但是银行也不知道。对于此类问题，也不必焦急。可以咨询银行，今年或明年都可以去补下手续，然后把优惠拿到。这个月不急也问题不大。”
严跃进还指出，实际上降低多少房贷，购房者还要根据实际情况来做分析的。例如，各地可以给出的最低利率也有约束。一些城市房贷利率下限可能做不到“LPR+0基点”或“LPR-20基点”，可能是“LPR+35基点”。那么换句话说，银行给到的最优惠的利率计算公式，也就是“LPR+35基点”。所以此前几天各地陆续公布“某地首套商业性个人住房贷款利率自律下限”，其实就是为此次调整计算公式做准备的。购房者可以了解各自城市的情况，看下最低可以调到多少。但需要说明，各家银行的标准是一样的。比如说某城市的工行和建行，两家银行公布的最低房贷利率应该是一样的，不会一个高一个低。
新民晚报记者 杨硕
按揭买房利息怎么算
1月29日，春节假期后的第二个工作日，郑州市传出可以执行3.8%的房贷利率及20%首付的优惠政策。郑州本地多位相关销售渠道和房产中介人员向南都·湾财社记者确认房贷利率下调属实：“首套房房贷利率下调至3.8%，首付还是三成没有调整。”
据悉，本次调整之前，郑州首套房按揭贷款年利率普遍执行4.1%的标准。从执行情况来看，据河南多家媒体报道，郑州首套房按揭贷款年利率自即日起下调，包括中原银行、工商银行、中国银行等银行都已经在落实此类政策，也有多家银行称尚未收到相关通知，要根据总行统一安排。《河南商报》提到，中国工商银行郑州惠济支行工作人员称，目前暂时还未收到上级通知，不过如若有楼盘确认放款，他们也会进行申请跟进。
从4.1%下调到3.8%对购房者来说意味着什么？以100万元房贷、等额本息偿还30年计算，利率下调后月供由4831.98元降至4659.57元，即每月减少172.41元的贷款，利息总额总共减少了6.21万。
对于郑州成为节后全国首个政策大尺度放松的城市，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这充分体现了郑州在房地产金融市场方面已经有积极的动作。他进一步分析道，“部分银行虽然还没有收到通知，要根据总行统一安排，但总体上预计1月底都会执行此类政策。”
“从4.1%到3.8%，实际降低的月供并不大。也就是说，单纯降低利率，并不能提振疲弱的市场需求，特别是收入和就业预期下降的情况下。它只是供需两端一揽子纾困政策的一个，要与其他政策结合起来，一块发挥作用。我预计，从1月楼市疲弱的状况看，后续还有其他城市跟进，而且首套房贷利率还会下降。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，郑州房贷利率降至3.8%是第一个执行首套房贷利率“不设下限”的中心城市，但3.8%的利率还有下调的空间。他认为，在房价继续下跌的情况下，继续降低按揭利率是确定的。对购房者来说背负债务买房并不划算，利率至少要降至3%左右的保本理财利率。
据了解，首套房贷利率“不设下限”的政策源自1月5日人民银行、银保监会发布的通知，通知显示，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
据国家统计局每月公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2022年9-11月，天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、福州、厦门、郑州、武汉、南宁、兰州、唐山、秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、九江、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海共计38个城市的新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降。
其中，郑州新建商品住宅销售价格指数已环比下跌17个月，二手房价格指数同比下跌11个月，而且跌幅居前。
“郑州打响了新年‘降首付降利率’的第一枪，信号意义非常强。”严跃进进一步提到，当前各地经济提振一号文都把提振住房消费作为一项重要的工作去抓。对于其他城市来说，尤其是大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春等二线城市，更是需要积极借鉴郑州做法，主动做双降工作，为2月份房地产市场开好局创造条件，也为所在省份其他城市政策放松树立标杆。
南都·湾财社记者 孙阳
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