专家建议将房贷还款期限延长至40年！退休后还会继续缴费吗？，下面是飘雪蓝雨说实话给大家的分享，一起来看看。
贷款可以按年还款吗
中新经纬8月27日电（王玉玲、魏薇）27日，“专家提议将房贷还款期限延长至40年”的话题位居微博热搜榜第一。北京师范大学房地产研究中心主任董藩在接受媒体采访时表示，为减轻年轻人买房负担，采取降低首付比例、前五年只付利息等措施，并可实现贷款还款期限的延长。此言论引发网友热议。你怎么认为？
微博截图
建议将房贷还款期限延长至40年
近日，董藩在接受凤凰网采访时指出，现在中国买房首付比例为30%，在全球都属于较高水平。在其他国家，这一比例一般为10%，甚至5%。中国可能很难一下子降低到10%，但可以考虑降低到20%，这将缩短年轻人筹集足够首付的过程。
此外，董藩认为还可以延长贷款的偿还期限。在中国，你通常可以借30年。你能考虑把这个期限延长到40年吗？这样的话，年轻人的压力就会明显减轻。 “有人说，如果延长贷款还款期限，退休后可能还得还房贷，但退休后还贷款也没关系。因为退休后，还有养老金，如果退休“这部分贷款将占你收入的很大一部分。这个比例非常非常小，”董藩说。
网友对董藩的言论反应不一。有网友表示，“为什么退休了靠养老金生活还要还房贷呢？”
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也有网友分析了这个问题，表示延长房贷利率可能存在问题，反而会给年轻人造成更大的负担。中新经纬做了一番盘算。例如，贷款100万元，首套房贷款利率4.1%，每月等额本息还款，贷款期限30年，每月还款4832元，利息总额支付金额为73.95万元。 ;若贷款期限为40年，则每月还款额为4242元，支付利息总额为103.61万元。可以看到，每月还款减少了590元，但利息总额却多了近30万元。
既然许多首付款都减少了，是否应该延长贷款期限？
中新经纬注意到，近日召开的国务院常务会议提出，在“一城一策”政策下，允许地方政府灵活运用信贷等政策，合理克服刚性，支持改善性住房需求。 8月22日，房贷利率基准5年期及以上LPR大幅下调15个基点，为多地房贷利率下行创造了空间。目前，不少地方商业银行首套房、二套房抵押贷款利率已降至4.1%、4.9%。许多城市的实际抵押贷款利率达到2009年以来的最低水平。
对于房贷的贷款期限问题，一般来说，银行规定个人住房贷款最长贷款期限为30年，也有部分规定不超过25年，具体根据借款人的年龄、还款能力、房龄等各方面因素综合协商确定。另外，个人商业用房贷款期限最长不超过10年。
招联金融首席研究员董希淼曾撰文介绍，1995年，《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》正式出台，将个人住房贷款最长期限规定为10年。1997年该办法进行修订，将最长期限延长到20年，1999年最长期限延长至30年。
在接受中新经纬采访时，董希淼表示，贷款期限本质上是一种商业行为，是银行的自主选择。
他进一步指出，部分银行有相应的规定，比如要求贷款期限与贷款人年龄加起来不能超过一定的数值，如贷款人40岁，和贷款时间相加后不能超过70。
“贷款期限也不是越长越好，贷款40年的利息要比30年高不少，还会存在后期是否有足够偿还能力的问题。所以，贷款期限、首付比例的选择，需要依据贷款人收入情况、收入预期来做安排。如果当下收入不高，每个月偿还压力大，那贷款期限可以适当延长，但是要接受向银行付息会更多；如果现在收入足够高，也不想退休后再还款，那贷款期限就可以短一些。”董希淼说道。
今年以来，各地房地产政策出现新一轮调整，多地开始调整房地产首付比例。8月25日，山西省长治市人民政府发布《关于印发长治市促进房地产业良性循环和健康发展实施意见(试行)的通知》，其中表示，指导商业银行执行好差别化住房信贷政策，居民家庭购买首套住房最低首付比例执行20%的规定。
据媒体不完全统计，近段时间，已有包括承德、惠州、湛江、汕尾、苏州等多地区调整购房首付比例。如广东湛江辖区银行机构对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例由25%下调至20%。同时，还有地区对二套房首付比例进行调整。
董希淼对中新经纬分析称，现在不少地方首套房首付比例是20%，包括有一些城市公积金贷款首付比例也降至20%。“首付比例保持20%、30%，这是有充分考虑的，主要是不希望居民部门杠杆率过高。首付比例不是越低越好，保持一定的首付比例是防止出现系统性金融风险的一种做法。”董希淼说。
多家银行披露房地产贷款策略
近期恰逢银行密集披露中期业绩报告，不少银行在召开业绩发布会时都被问到关于房地产贷款的策略问题，多家银行判断，房地产贷款总体的风险可控。招商银行副行长朱江涛表示，今年季度高点已经过去，未来行业风险将企稳。在个人住房抵押贷款方面，招商银行副行长王建中表示，今年上半年增速低于预期，与市场有很强的相关性。下一步，银行将以二手房为主，加大二手房订单量，实现按揭贷款稳定增长。
对于房地产未来走势，中信银行副行长、风险总监胡刚在业绩发布会上指出，短期来看，房地产行业风险尚未完全消除，市场信心有所下降。尚未被淘汰。恢复。中长期来看，房地产业将安全立足、健康发展。 “我们认为，房地产整体形势应该还是可控的。未来随着政策的落实，形势将保持稳定，整体需求将会增加。”胡刚说道。
胡刚表示，当前有两个方面值得关注。首先，销售复苏数据还不太明朗，这对于未来整个房地产行业的健康发展至关重要。其次，由于公司的分化，清算慢、负债重、管理不到位的公司可能会对整个房地产行业产生一些影响，我们持续关注。
对于增量房地产项目，胡刚表示，将选择“好客户、好区域”为主分类，同时重点支持刚性和改善性住房需求。
平安银行副行长郭世邦在业绩会上表示，平安银行将严格遵循“房子是用来住的、不是用来炒的”政策，将在基础上继续实施均衡有序的房地产贷款。执行旨在支持安全的法律要求。住宅及租赁物业开发经营，房地产项目政策性并购重组，有选择地支持有实际需求的地区普通商品房开发，积极参与房地产并购重组债券承销和投资。房地产公司。
（更多报道说明请联系本文作者王玉玲：wangyuling@chinanews.com.cn）（中新经纬APP）
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贷款是一年还一次吗
9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年9月20日LPR（贷款市场报价利率）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。相较上月，1年期LPR、5年期以上LPR均保持不变。
镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“LPR近两个月估计都是维持不变了，主要是由于存量房贷利率刚刚普遍降低。从我知道的个案情况来看，预计下降40个基点左右，也就是说LPR已经在政策面要求下实质性下降了一次。各银行再次上报各自的贷款利率汇总LPR的时候，LPR就不可能再降低了。”
那么，在存量房贷利率下调进入倒计时的背景下，LPR“按兵不动”原因是什么？今年还会有降息空间吗？
5年期以上LPR保持不变
9月LPR“按兵不动”符合市场预期。此前，9月中期借贷便利（MLF）利率“锚”并未变化，意味着LPR的报价基础不变。除了政策利率变化，LPR报价行也会考虑息差压力、负债成本和贷款需求等因素。
中原地产首席分析师张大伟表示，银行的息差持续降低，所以降息空间不大。另外，房地产的利率和LPR其实关联度已经不高，很多城市主流首套房贷利率已经在3.6%左右了，远低于LPR。现在，北京、上海等一线城市房贷利率依然有下降的空间。
从存量房贷角度解读，张宏伟分析称：“房贷是银行的优质资产，这些优质资产的存量利率已经降低过了，说得直白一些，就是刚刚割了肉，不可能再降低了。起码这两三个月，应该还是维持现有利率水平保持不变。”
值得关注的是，9月15日，全面降准落地，释放超5000亿元中长期资金。张大伟认为，降准肯定对宽信贷、稳信心有比较大的作用，对于稳楼市也有积极的作用。全面降准落地，有助于缓和银行的息差压力，但是，尚不足以带动LPR下行。
存量房贷9月25日起调整
当前，存量房贷利率下调已经进入倒计时。自9月25日起，银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。
以交通银行为例，在咨询中，交通银行工作人员向新京报记者表示：“符合条件的存量房贷利率的客户会在9月25日自动统一进行下调，无需自主申请。”
从各大银行上线的“存量房贷利率调整功能”来看，是不是首套房、有没有逾期还款、目前的利率加点是多少，都可以看到。但是，对于拟调整后的利率水平，目前仅有农行进行了公示。
农行是首家将拟调整后的执行利率（LPR+利率浮动幅度）进行公示的银行，贷款人可以直接获悉自己调整后的利率。因此，近期，一批购房者的贷款信息中显示，存量房贷利率下调后将调整为4.3%或4.2%。
值得一提的是，本次存量房贷利率调整的是加点部分，不涉及LPR取值调整。如果是浮动利率，存量个人住房贷款适用的LPR也会变化，根据政策规定和合同约定，每年调整一次，通常在每年1月1日或贷款发放日的“对月对日”调整（具体在贷款合同中有约定），调整时适用当时的LPR。
例如，若合同约定的LPR调整日期为“每年1月1日”，那么贷款人目前适用的LPR是2022年12月发布的5年期以上LPR（4.3%）；若合同约定的LPR调整日期为贷款发放日的“对月对日”，而贷款发放日为2020年7月3日，LPR就在每年7月3日调整一次，那么贷款人目前适用的LPR是2023年6月发布的5年期以上LPR（4.2%），因此会产生不同数值的差异。
上述交通银行工作人员表示：“9月25日后 ，如果LPR利率进一步下调的话，那么在合同约定的重新定价日，房贷利率也会随着LPR进一步浮动下调。”
业内：年内LPR仍有下调空间
尽管LPR“按兵不动”，但是，业内人士认为，不排除今年第四季度降息的可能性。
张宏伟表示：“不排除未来几个月内，因为刺激宏观经济的因素，整体性降息，届时LPR会再有一次统一的下调。”
中金公司认为，LPR仍有下调的空间，幅度为5个基点到10个基点。中信证券首席经济学家明明表示，不排除今年四季度MLF降息落地的可能性。
如果未来降息落地的话，由LPR加点形成的房贷利率也会进一步下调，从而减轻购房者压力。据中指研究院统计数据显示，2023年8月，重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点。此外，根据央行统计，截至6月末，全部343个城市（地级及以上）中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。
在二套房方面，根据中国人民银行、金融监管总局于8月31日联合发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
中指研究院认为，未来，在“因城施策”导向下，一二线城市或更快落地，调整、优化二套房贷利率。
新京报记者 徐倩
编辑 武新 校对 柳宝庆
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