公积金贷款收手续费吗（公积金贷款打死都不提前还）

公积金个人住房贷款，下面是LYF劉皇叔给大家的分享，一起来看看。

公积金贷款收手续费吗

一、公积金个人住房贷款概述

(一) 概念

公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。

(二)实行原则

公积金个人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。

(三) 特点

1、互助性

公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。

2、普遍性

只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工，都可申请公积金个人住房贷款。

3、利率低

相对商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。

4、期限长

目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年。

二、公积金个人住房贷款要素

(一)贷款对象

只要是公积金缴存的职工均可申请公积金个人住房贷款。

贷款对象应具备的基本条件为：

1、具有城镇常住户口或有效居留身份;

2、按时足额缴存具有个人住房公积金存款账户；

3、有经济收入稳定，信用良好，有偿还贷款本息的能力 ;

4、有合法有效的贷款银行要求提供的证明文件；

5、有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购( 大修 ) 住房的首付款:

6、有符合要求的资产作抵押或质押，或有保证人；

7、符合当地住房公积金管理部门规定的其他条件。

(二)贷款利率

公积金个人住房贷款的利率按中国人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行。

(三)贷款期限

最长为30年( 不得超过法定离退休年龄后5年 )。如当地公积金管理中心有特殊规定，按当地住房公积金信贷政策执行。

(四)还款方式

1、贷款期限<1年

实行到期一次还本付息。

2、贷款期限 >1年

借款人从发放贷款的次月起偿还贷款本息，一般采用等额本息还款法和等额本金还款法。

(五)担保方式

一般有抵押、质押和保证三种。实践中，住房置业担保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式。

各地住房公积金管理中心对公积金个人住房贷款的担保方式有不同的规定。

(六)贷款额度

最低首付款比例为20%，实施限购限贷政策的城市，按当地住房公积金信贷政策执行。

三、公积金个人住房贷款业务的职责分工和操作模式

(一) 职责分工

公积金管理中心基本职责：制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。

承办银行基本职责：公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作。

可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。

(二)操作模式

银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作。

公积金管理中心受理、审核和审批，银行操作。

公积金管理中心和承办银行联动。

四、公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别

不同点

公积金个人住房贷款

商业银行自营性个人住房贷款

承担风险主体

政府设立的住房置业担保机构

商业银行

资金来源

公积金管理部门归集的住房公积金

银行自有信贷资金

贷款利率

相对较低

相对较高

五、贷款流程

(一)贷款的受理与调查

1、银行办理公积金个人住房贷款的条件

银行要先和公积金管理中心签订《住房公积金贷款业务委托协议书》，取得公积金个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。

2、借款人申请公积金个人住房贷款的要求

申请不同的公积金贷款的补充材料:

(1)各当事人的居民身份证、户口簿原件及复印件和共同还款承诺书;

(2)婚姻状况证明；

(3)合法的商品房购房合同或协议 ;

(4)借款人参贷人所在单位提供的个人资信证明；

(5)借款人已交付符合现行规定首付比例房款的有效凭据;

(6)有效的担保证明;

(7)办理贷款的期房楼盘，必须由开发商与受委托银行签订个贷协议的楼盘，借款人可通过个贷银行办理贷款手续。

申请二手房公积金贷款须补充的材料:

(1)卖方身份证、户口簿复印件 ;

(2)房产证原件和复印件由相关部门认可的评估机构出具的评估报告；

(3)由相关部门认可的中介机构与买卖双方签订的三方协议;

(4)由区级以上房产交易部门进行抵押登记。

(二)贷款的审查与审批

1、贷前审查

借款人缴存住房公积金情况；

借款用途；

借款内容；

贷款资信审查。

2、贷款审批

(1)登记台账

承办银行将通过初步审核的公积金贷款登记台账。

(2)贷款审批

公积金贷款的贷款风险由公积金管理中心承担，公积金贷款的审批决策权属于公积金管理中心。

(3)核对或登记台账

承办银行取回公积金管理中心出具的审批意见和放款通知书后，核对已登记台账。

(三)贷款的签约与发放

贷款发放：承办银行必须在收到公积金管理中心拨付的住房委托贷款基金，办妥所购房屋抵押登记(备案)手续，审核放款资料齐全性真实性和有效性后发放贷款。

(四)支付管理

除当地公积金管理中心有特殊规定外，公积金个人住房贷款必须采用委托支付的支付管理方式。

贷款人受托支付完成后，应详细记录资金流向，归集保存相关凭证。

受托支付的操作要点：

明确借款人应提交的资料要求 ;

明确支付审核要求:

完善操作流程;

合理确定流动资金贷款的受托支付标准；

要合规使用放款专户。

(五)贷后管理

贷后管理主要方面：

1、贷款检查

承办银行定期对公积金贷款的办理的检查应包括:

(1)业务操作的合规性 ;

(2)是否按委托协议要求的工作时限办理贷款业务 ;

(3)贷款账户的催收情况等

2、协助贷款催收

贷款银行采取的催收措施：

(1)逾期< 90天 : 短信、电话和信函等方式；

(2)逾期>=90天: 发出提前还款通知书，要求提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息；提前还款通知书确定的还款期限届满仍未还款: 就抵押物的处置与借款人达成协议；

(3)逾期>=180天，对拒不还款借款人提起诉讼，对抵押物进行处置;处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金。

3、对账工作

与公积金管理中心对账：

(1)核对公积金管理中心划拨基金与银行收到的基金是否一致;

(2)核对银行住房回收贷款本息金额与公积金管理中心收的回收贷款本息是否一致。

与借款人对账：

承办银行定期( 按月、按季、按年 )寄发对账单或电子银行查询对账的形式与借款人进行账务核对。

4、担保贷后管理

(1)已发放贷款

具备抵押登记办理条件后及时办理手续修改维护抵押登记信息，处理抵押物账务，并将他项权证的移交入库。

(2)结清贷款

核实审查注销的抵押登记资料，及时办理抵押登记注销手续和处理相关账务。

5、贷款数据的报送

6、委托协议终止

7、基金清退和利息划回

按时将回收贷款本金与利息划入公积金管理中心指定的结算账户和增值收益账户，及时进行资金清算。

8、档案管理

9、贷款手续费的结算

公积金管理中心应定期( 每月、每季每年 )按比例将委托贷款手续费划归给承办银行。

公积金贷款打死都不提前还

最近因为想卖房而去银行网点预约提前还贷的上海市民黄欣，惊讶地发现他前面排队六七个人，都是去提前还贷的，而他则被银行工作人员告知回家等电话，至少要排队2-3个月。

今年下半年以来，“提前还贷”这个词热度越来越高，很多购房者正在积极摆脱“负翁”身份，加入提前还房贷大军。在年轻人喜欢的应用“小红书”上，许多人分享自己提前还房贷的思路、攻略和计算方式。

一方面是购房者因各种原因提前还贷，另一方面是银行不愿意优质业务的贷款存量快速流失，“排队还房贷”现象在各大一二线城市愈发普遍，在杭州的部分银行，提前还房贷已经要排队到明年四月份。

想提前还商贷却被“卡住”

家住上海普陀区的黄欣（化名）近期想置换掉一套老房子，转而去新房市场“打新”，由于老房子还剩下20多万元的贷款本金，黄欣便来到农业银行普陀某分行线下预约提前还贷。这笔商业贷款借于2016年，当时的商贷利率非常低，仅4.3%。

结果黄欣发现，要提前还掉这20多万元贷款，难度超过想象。“以前我每次来个人信贷部办业务，一起排队的人大部分都是来办提取公积金还房贷业务的，结果近期到农行，发现前面排了六七个人，都是办理提前还房贷业务的。”黄欣对第一财经表示。

在排了半个多小时队之后，黄欣告知银行柜台人员自己是来办理商贷提前还贷的，工作人员则表示：至少需排队2-3个月，到时候银行电话通知消息，再走流程把剩余本金存入账户中划扣。

一位上海资深房屋中介告诉记者，其实过去办理提前还贷手续一点儿也不难，一般申请2-3周后银行便会给反馈，现在从两三周变成两三个月，实在是因为提前还贷的人太多了。

黄欣还发现，公积金贷款和商业贷款现在在提前还贷上有很大差别。“公积金贷款提前还，跟过去没什么差别，申请之后就能顺利走流程，卡的都是商业贷款。”

黄欣认为，这主要源于公积金贷款的钱来自公积金管理中心，由公积金管理中心委托商业银行发放，而公积金管理中心现在并不像银行那样卡还款额度。

杭州市民王文（化名）近期也想提前还掉部分房贷，但他的原因跟黄欣不一样，王文是2021年年中买的房，商贷100多万元，利率快接近6%，而现在杭州已经在执行首套4.1%的利率，整整比王文买房时低了近2个百分点，因此王文认为自己“高位站岗”了。

王文告诉记者，自己的房贷利率还不算最高，去年八九月份时，杭州首套房利率最高甚至冲上6.25%，看到今年的情况就觉得特别魔幻。“我特别想把这部分高利率房贷置换掉，如果没法置换，我就提前用存款还一部分，不然太亏了，现在根本没有什么好的投资渠道可以挣这么高利息。”

王文目前已经按合同正常还满一年房贷，可以预约提前还贷，不过他经过咨询后发现，提前还贷还需要排四个月的队，具体何时能排到尚不明确。

除了上海、杭州，还有不少大城市有类似情况，比如北京就有市民反映某国有大行提前还款要排队到明年3月份，而广州则有银行称申请提前还贷后要等30至40天左右。

“提前还贷潮”原因多样

回想去年年初，上海还是房贷发放余额不足、购房者需要等待三四个月的情况，而到今年下半年已经变成房贷一两周就放款、提前还贷反而要排队，反转来得猝不及防。

银行为何不愿意即时批准提前还款？上海某头部中介相关负责人告诉记者：“银行每个月也有额度限制，现在申请提前还贷的客户大幅增长，只能花完当月额度以后就把客户排到下个月，尤其是国有大行，年底要保住贷款存量，压力很大。”

根据半年报统计，今年上半年，工、农、中、建、交、邮储银行的个人住房贷款合计增加了4155亿元，这一增量相比去年降幅明显。2021年全年，上述6家银行的个人住房贷款合计增长了2.48万亿元。

一直以来，个人住房贷款被视为银行资产质量最优质的贷款业务，不良率低于个人经营贷、个人消费贷和信用卡贷款等。但今年客户贷款买房的意愿在下降，根据11月10日央行发布的金融数据，10月金融机构新增人民币贷款6152亿元，同比少增2110亿，这也就不难理解临近年底各大行为何要“保房贷存量”了。

今年下半年来，申请提前还贷的客户显著增多，这又是为什么呢？各城市的原因或不相同。上海一位楼市分析师对记者表示：“上海出现较多提前还贷者的原因，主要还是下半年入市新房多，其中不乏市中心地段的罕见好房，有不少单价‘10万+’的项目，所以许多人想置换打新。”

贝壳研究院的调研数据显示，今年下半年以来，居民“卖一买一”置换新房的需求越来越主流。而卖一套房时，如果该套房有按揭，在没有推行“带押过户”的城市居民就必须先将房贷还清。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，部分城市的购房者提前还贷原因主要是此前贷款利息太高，现在房贷利息下降较多，购房者不愿承受过高成本。

在今年的中期业绩发布会上，部分国有大行高管也回答了该问题。农行副行长林立表示，已有小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷，主要是基于客户自身财务规划，与现阶段金融投资收益率中枢下降也有一定关联。工商银行副行长郑国雨则表示，少数按揭客户出于调整家庭资产负债表的需要，确实存在提前还款的情况，但和往年相比，这种趋势并不十分明显。

此外，上海某头部中介相关负责人还告诉记者，有部分房贷利率“站高位”的购房者，正试图置换房贷，违规转化为利率更低的“经营贷”。

为了方便二手房交易，目前许多城市已推出“带押过户”，即不解除房屋抵押，也可以办理过户登记，此举能减轻业主提前还贷的压力，又大幅缩短二手房交易时间。根据克而瑞统计，深圳、苏州、济南等16城已完成首笔二手房“带押过户”业务，广州、西安、徐州等城均发文推广二手房“带押过户”模式。

如果更多城市推广“带押过户”，是否能减少排队提前还房贷的麻烦？一位知情人士告诉记者，带押过户能否推行，其中也存在银行间的博弈，“中小银行比较支持，他们认为带押过户能给他们带来更多房贷业务，而房贷存量本身已经很大的国有大行态度就不那么积极了，所以这项政策并不能很快推广开来”。

来源：第一财经

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