最高法院：离婚案件中有贷款及增值房产的分割方法，下面是在野法曹说法给大家的分享，一起来看看。
房屋贷款结束后怎么办
一、案情简介
甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。
甲男与乙女双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后还贷本息共计10万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿，即乙女应获得的补偿款是40万元。
二、法院裁判情况
一审法院经审理认为，甲男和乙女结婚后还贷10万元，虽然系甲男每月用自己的工资卡归还银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，甲男的工资收入应当属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定：
第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；
第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200％＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有，甲男应支付给乙女10万元补偿款。
乙女不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
三、主要观点及理由
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法：
第一步是计算不动产升值率。不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，
一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；
二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。
我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。
另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。
审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二：
一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；
二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。
延伸阅读：夫妻离婚房产分割的八种情况
离婚一定会牵扯到财产分配，特别是作为房产，更是夫妻离婚财产分割争论的焦点。那么你知道夫妻离婚房产分割都会出现那些情况吗?
1、婚后共同买房：夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权，离婚后房屋如何分割?
首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。
2、灰姑娘嫁土豪型：夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋如何分割?
按最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。
3、一起苦哈哈还贷型：夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割?
虽然房屋是一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。比较复杂的情况。
4、继续苦哈哈还贷款型：夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割?
房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。跟上面的第5种情况相同。
5、闪婚闪离型：夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋如何分割?
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房; (3)购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。
6、有爹妈掺合型：父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割?
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定，父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外;父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。
在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。
7、房产证上2+1型：房产证上有第三人的名字，离婚后房屋如何分割?
比如，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。对此，法院一般不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施：(1)根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理， 由当事人另案起诉;(2)根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。
8、准夫妻买房型：婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割?
在上述情况下离婚时，房产证上有名字一方，如果不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于其婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下，另一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使另一方出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决一方给予适当补偿。
转自：律师同城、智飞微网站
房贷网签后多久能批贷
“如果房贷突然变少了，你还会买房么？”
当很多人还在辛辛苦苦凑首付时，一个天大的惊雷已经在路上了！
8月6日，上海市房管局召开工作通报沟通会，宣布即日起上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则：
即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。
“从上周五就已经开始做了，不过目前整体参数还比较少，我们也在等着多拿些数据再做判断。”某国有大行相关人士表示。
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公众号
01
为什么出台三价就低？
三价就低后，贷款真的会变少么？！
先来看下三价就低的三价是哪三个价格。
而实际上还有一个价格，就是实际成交价，可能和以上三个价格都不同。
此前，上海二手房买卖，缴费的基准首先是交易中心的评估价，如果购房者的合同价高于交易中心评估价，那么按合同价格缴纳，如果购房者的合同价低于交易中心评估价，那么按核定价缴纳。
通常交易中心的评估价是一个区间，最低数值往往会低于实际成交价许多，购房者往往可以做低网签价来实现少缴纳税费的目的。
而另一些人由于首付不够，则会做高评估价和网签价，银行对于买房人的贷款额度并没有过多干涉，往往按照网签价格来，这就有了一些做高房价的可能性。
而上周出台的“三价就低”原则，银行评估价和涉税评估价都起到了重要的作用，因为它明文规定这两者也可以决定最终买二手房的贷款额度。
一个中介表示“如果以房东到手价1000万的房子为准，银行评估价可能在800万，那么买房人只能按照800万的总价来贷款，而多出来的200万就要买房人以现金的方式来补给房东了。”
三价就低这种政策，其实并非上海独有。其他一线城市早早就开始执行了。
深圳、东莞等地早在2018年之前就开始了“三价合一”，按过往的市场惯例，这三个数字并不统一，也因为这种不协调，给了“阴阳合同”“高评高贷”等乱象以操作空间。
“三价合一”就是让二手房交易中的所有价格统一，各家银行在办理个人住房贷款业务时，以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数为审核依据。
而早在2017年，一些银行已经收到了三部委《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，里面就有贷款就低的原则。
而北京的“三价合一”则更早，大概是十年前的2011年左右。也就是“贷款基数，取网签价和评估价两者低值”，银行在批贷前，必须做完网签，且网签合同要提交银行。
不过人民群众的智慧真的是无穷的，很快就有人想出了破解之法：“先高价网签，用这份网签合同去申请贷款，在银行批贷之后，然后解除第一次网签，重新低价网签，用低价网签合同去缴税过户”。
这就是曾经流行过的“二次网签大法”。主要钻了银行批贷以后，就不会再坚持网签的空子。
不过“二次网签”的寿命没有多长，很快ZF就见招拆招了，2013年初，又一条规定在北京悄然实施了：如无特殊理由，同样的买卖双方，第二次网签价格不得低于第一次网签价格。
而上海出台三价就低，自然也有其意义。
其一，三价就低打击了高评高贷现象！“三价就低”原则的实施将在一定程度上杜绝那些通过做高房价以获取贷款的行为。导致阴阳合同的现象有所降低。
其二，三价就低提高了银行放贷的安全性！对于银行来说，此前不准确的评估价也容易使其承受更高风险。通过采用“三价就低”的方式进行贷款额度核定，银行可解决抵押物价格虚高、抵押物安全系数降低的问题，有利于更好化解房贷经营中可能产生的风险。
其三，三价就低有利于打击二手房价格非理性上涨！这个政策是对前期调控漏洞“打补丁”，有助于抑制二手房投机，防止资金违规流入房地产。符合“信贷两集中”的精神，防止资金大量流入二手房市场，催热市场，推高房价，对市场有降温作用。
02
核验价加入，三价就低会变四价就低么？
同时，伴随着三价就低的另一个现象也引人好奇。
另有银行从业人士告知，早在上个星期，沪上某几家银行已进行系统停机升级改造，以对接房产交易中心核验价系统。目前，上海房屋状况信息中心相关系统已经开通。
那在合同网签价、涉税评估价、银行评估价的基础上，又出现了一个核验价？
以后贷款会不会是四价就低呢？
不好说。但深圳等地确实出现了按照二手房指导价贷款的情况。
以后上海的银行参考核验价作为放贷依据不是没有可能。
还有可能的是，用核验价取代涉税评估价，从而实现指导目的。
对于购房者来说，“三价就低”中涉税评估价降低带来的最大影响可能就在于首付成本的提高。
举例而言，若一套房产的合同网签价为500万元，按照以前的规定，首套购房者(首付比例35%)需首付175万元，剩下325万元贷款；
但按照涉税评估价来计算，若房产交易中心给出的涉税评估价在450万元左右，那么购房者的贷款额度就只有292.5万元，这也就意味着购房者需要首付207.5万元，比此前多了32.5万元。
而即便核验价真的取代涉税评估价，能取代真实成交价么？
我们看到的是，朋友圈和网络上已经出现了天价家电和字画与房产绑定了。
03
未来，经营贷和抵押贷或将受限
如果核验价参与了“三价就低”后，购房者贷款只能贷五成或者更少，那该咋办？
深圳已有先例。
作为民营经济急先锋的深圳，思想极为活跃，由于个人经营贷利率低于房贷利率，有人采取先付全款，以住房为抵押申请经营贷套出大量现金。于是，深圳的部分银行经营贷也要按照参考价来评估房产价值，再发放贷款。
毕竟，早在去年，深圳市场就开始严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场。
最近，七部门调查深房理也尘埃落定，刑拘5人。让炒房客明白了通过众筹，代持、经营贷等违规套取资金去炒房的路子是行不通的。
这也表明了国家对炒房严惩不贷的决心和对金融监管的决心。
上海之后会按核验价控抵押贷款么？完全不排除！
三价就低只是一个开始！
就如一位网友所说：属于买房人的体面，下半年就会到来！
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