贷款还息比贷款换本多（房贷每个月还本金跟利息比例）

年终奖拿来提前还房贷，缩期、缩额哪个更合适？，下面是第一财经给大家的分享，一起来看看。

贷款还息比贷款换本多

“年终奖发了，准备提前还些房贷，结果发现要提前预约，每天开放的人数是固定的，每天都在拼手速，约了三天才约到2月20日，节前是还不了了。这叫约了个预约？”2022年在北京购房的徐女士对记者感叹。

理财收益率低，缺少合适稳健的投资渠道，不少购房者都和张女士一样，选择用年终奖提前还房贷。

但不少准备提前还贷的购房者在还款过程中都遇到了一些问题：一是银行的还贷门槛有所提高，需要提前预约或是还款额度、次数受限；二是提前还贷需要选择缩期或是缩额，选择哪个更为划算。

为何出现提前还贷潮？

“建行线上预约已经排到2月20号左右了，额度比较紧，一两分钟就没了。线下预约也一样，只能给登记上，能给约到几号不一定。”谈到提前还房贷的体验，家住北京丰台区的张女士形容，“就像医院挂号一样，不停的刷，预约流程不复杂，但每天线上预约整体有个额度，一两分钟额度就没了，抢了几天才抢到还贷的资格。”

徐女士的银行app也显示，其需要从银行扣款之日起算间隔60天，方可再次预约线上提前还本。

对于这一现象，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对记者表示，购房者提前还贷主要有三个原因：一是在家庭未来收入和房地产市场形势存在不确定性的情况下，部分购房者希望降低利息支出和按揭负担，或者减少不确定性；二是在近期支持房地产行业平稳健康发展的政策组合拳下，新购房的商业贷款和公积金贷款利率下行趋势较为明显，存量房贷还款者希望能节约利息开支；三是目前其他投资渠道和投资产品的收益率也不理想，闲置资金用作投资的吸引力下降，相对来说改变财务规划以提前还贷的诱因有所上升。

面对提前还贷潮，银行为何设置了重重关卡。对此，庞溟认为，提前偿还房贷会影响到银行的房贷发放指标、贷款规模等考核目标的完成，也会减少银行的利息收入。而且由于抵押物优质、久期较长、贷款加权平均利率高于企业贷款加权平均利率，个人按揭房贷属于银行优质资产，银行在主观意愿上不会鼓励提前还贷。

缩期、缩额如何选？

除了需要预约外，购房者还面临选择缩期、缩额哪个方式更为合适的问题。

一般而言，购房者房贷还款的过程中，在提前还上部分房贷后，剩余房贷购房者可以选择每月还款金额不变，缩短还款年限；也可选择还款年限不变，缩短每月还款金额。

“我选择的是缩额，之后每个月房贷从1万左右降至6000左右，可以降低月供压力。”徐女士说。

家住西城的林先生对记者表示，由于理财收益持续为负，所以选择了用年终奖提前还房贷。他也选择了缩额的方式，降低自己的月供负担。“每个月月供可以少一些，现在每个月月供少了2000多。”

张女士则选择了缩期的方式，她表示，因为这种方式利息减少的更多。

实际上，锁期、缩额不同的情况各有利弊。“要具体问题具体分析的，匡算起来比较复杂。”庞溟称。

记者采访了解到，一些购房者对当前月供没有太大还款压力，只想尽快还清房贷，大多数会选择缩短年限更为合适；而一些购房者则希望降低还款压力，选择减少每月还款额。

庞溟表示，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。一是，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)；二是，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)；三是，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)；四是，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)；五是，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)

庞溟建议，购房者房贷提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。

房贷每个月还本金跟利息比例

近日，升学规划名师张雪峰在社交平台个人主页吐槽称“6年还60万房贷，利息57万”引发网友热议。

　　2月20日，身份认证为知名升学规划博主的张雪峰老师在社交平台个人主页发帖称：“还了6年房贷，每年10万，一共还了3万本金，57万利息……这合理么？真的我现在是个文明人，要不然我……”

　　有网友表示，这是等额本息还款方式决定的，如果是等额本金还款就不是这样了。

　　就“是否合理”问题，有网友同情：“我还了三年十万左右，本金才还了两万。”有网友疑惑：“房贷到底是等额本息好？还是等额本金好？”还有网友质疑：“房贷不太可能是你说的这么高，3万本金，57万利息。”也有网友分析：“银行要承担本金坏账风险，计提坏账损失，利息本来就是资金借给你的时间成本，借的时间越长利息越高。”还有网友提醒说：“这是等额本息还款方式决定的，如果是等额本金还款就不是这样了。”

　　房贷为什么先还的都是利息？

　　可能跟选择的还款方式有关系。房贷还款都是本金和利息一起偿还的，如果先还的是利息，估计是因为客户的房贷采取的是等额本息还款法，所以在整个还款期间月还款额保持不变，而本金和利息的占比不断变化，其中利息在还款前期的占比就更大(之后随着客户不断地还款，到了还款后期，利息还得差不多，就会变为本金的占比更大了)。

　　又因为房贷还款首月都是按实际天数计息，所以如果放款日距离第一个还款日较远的话，那首月月供产生的利息也会较之后月供多，也就容易让客户产生房贷先还的是利息的感觉。

　　就算房贷选择的是等额本金还款法，本金等分到每个月，但因为利息是按未还贷款总额计算的，所以在一开始，月供中还的利息也会比本金多一些，只是比例差没有等额本息那么大。

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