延安房贷组合贷款（西安可以组合贷款吗）

正式落地：认房不认贷！，下面是延安市金融业协会给大家的分享，一起来看看。

延安房贷组合贷款

刚刚，据新华社，三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

记者25日从住建部获悉，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

据住房城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

这正是呼应了住建部部长倪虹早前提到的，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

而在此前召开的中央政治局会议特别指出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

结合中央政治局会议精神及住建部主要负责人的讲话内容，市场普遍认为，在当前房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，房地产政策需要适时调整，在房地产相关金融风险仍未消除之际，更有必要进一步提升市场信心和预期，多措并举，着力解决当前国内需求不足等突出问题。

在此背景下，住建部的有关表态，对有效满足居民住房改善需求，提振房地产市场信心和预期，都有重要意义。同时，住建部的表态，也为房地产政策推进落地给出了具体的指导方向，例如，鼓励降低首套房的首付比例和贷款利率以及减免改善性住房换购税费等。尤其值得关注的是，针对此前市场呼声较高的“认房又认贷”政策调整，住建部也给出明确态度，即要全面落实“认房不用认贷”政策。这一政策一旦落地执行，不少原先按二套住房执行的首付和利率标准，都有可能按首套住房政策执行，这对房地产市场的影响更为显著。

至此，我们不由欢呼：房地产又变成“小甜甜”了！

本文将结合近期中央政治局会议精神，对住建部的政策表态进行分析解读。本文认为，面对国内需求不足的主要矛盾，需要采取有效手段，提振居民消费信心，增强企业投资信心，稳住经济基本盘，有效扩大内需。而有效扩大内需，其中重要一项抓手就是，适时调整优化房地产调控政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。在房地产政策工具箱中，“认房不用认贷”无疑是市场更为关注，居民期待已久的“真工具”，管用的“好工具”。它的落地执行，可以让那些被此前“认房又认贷”政策误伤的真正改善性住房需求得到相匹配的政策支持，这对鼓励、培育和创造国内需求，均有积极意义。

本文结构如下：

本文纲要

一、国内需求不足，是当前经济面临的主要矛盾

（一）内需不足是当前需要解决的核心问题

（二）解决内需不足需要居民企业两端发力

二、有效扩大内需，房地产市场再次成为小甜甜

（一）房地产调控政策回顾

（二）房地产政策优化分析

三、认房不用认贷，政策工具箱里久违的真工具

（一）降低首套住房首付比例和贷款利率

（二）个人住房贷款执行“认房不用认贷”

一、国内需求不足，是当前经济面临的主要矛盾

（一）内需不足是当前需要解决的核心问题

7月24日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。此次会议的内容虽然很多，但总的来看，最核心的内容就是一个，就是围绕“国内需求”问题。会议指出，“当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻”。

政治局会议特别强调“国内需求不足”这一主要矛盾，表明中央对当前我国经济主要矛盾的形势判断发生了变化。尤其是当前日益复杂的国际大背景下，我国经济面临的内外环境、经济增长的动力都与过去发生了重大变化，中央对内外部形势判断的调整是非常必要的，也是非常及时的。既然内需不足是我国经济当前面临的主要矛盾和核心问题，那么，下一步我国经济政策的配套出台、经济工作的统筹安排，都将会围绕如何解决内需不足这个问题来展开。

（二）解决内需不足需要居民企业两端发力

如何才能有效扩大国内需求，中央政治局会议对此做了不少安排。比如，强调要发挥消费拉动经济增长的基础性作用，要增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动有效供给，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。

在具体领域上，会议提出，要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费，推动体育休闲、文化旅游等服务消费。除了消费需求，政府还做准备通过保障和扩大投资以创造投资需求：

根据中央政治局会议，有效扩大国内需求，需要居民和企业两端发力，既要在增加居民收入基础上提升居民消费信心，又要在畅通企业发展基础上提振企业投资信心，以消费激活需求，以投资创造需求。

1.提升居民消费信心

提升居民消费需求信心，主要取决于居民收入情况。如果有活可干，有稳定的收入，有良好的收入增长预期，居民的消费信心就会上升。居民消费信心的增加，可以带动有效供给；反过来，维护居民消费信心，也需要有效供给的保障。此外，居民消费不仅仅是最基本的“生存型消费”，还要更多地推动居民更多的“发展型消费”，满足居民的汽车、电子产品、家居等大宗消费以及体育休闲、文化旅游乃至金融服务等服务消费需求。

要实现这些目标，企业需要良性发展，市场需要稳定繁荣，老百姓要有普遍的安全感和良好的未来预期，政府的公共服务要到位但不越位。此次政治局会议特别提到要“要活跃资本市场，提振投资者信心”，也有这方面考虑。

2.提振企业投资信心

企业是社会的细胞，是社会财富的重要创造者和服务的提供者，尤其是民营企业群体已经是我国经济发展的中坚力量，民营企业的“56789”就凸显了民营企业对国家发展的重大贡献。

当前，企业发展的关键是信心问题，但提振企业投资信心仍有很多工作要做。受到内外部环境的影响，部分企业对国内营商环境、法治化和市场前景信心不足，不愿意投入资金去做业务扩张，无动力去招聘更多员工。本次政治局会议也专门强调了提振企业信心的若干举措。例如，大力支持科技创新、实体经济和中小微企业发展；切实优化民营企业发展环境；坚决整治乱收费、乱罚款、乱摊派，解决政府拖欠企业账款问题；建立健全与企业的常态化沟通交流机制，鼓励企业敢闯、敢投、敢担风险，积极创造市场；等等。

二、有效扩大内需，房地产市场再次成为小甜甜

经过几十年的飞速发展，房地产市场已成为我国经济的重要支柱，具有极为重要的地位和影响力。国家统计局的数据显示，2022年，全国商品房销售额为13.3万元，预计未来几年仍将稳定在12万元至13万亿元左右。另据人民银行7月28日公布的数据，截至2023年二季度末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元，将近占住户贷款余额（78.57万亿元）的一半。可以预见，我国房地产市场仍具有相当大的规模和发展潜力。

房地产市场的两端分别连接着居民消费和企业投资。如果要居民（需求端）和企业（供给端）两端发力，解决国内需求不足问题，那么，推动房地产市场有序健康发展，无疑是诸多政策选项中比较切实可行的现实选择。在内需不足为主要矛盾的外部经济形势下，房地产市场正因为它的特殊属性和巨大影响力，在持续多年的政策调控之后，再次成为大家眼中的“小甜甜”。

（一）房地产调控政策回顾

不可否认，我国的房地产市场就是一个高度管制的政策市场，政府监管部门围绕着限购、限价、限售、限贷这四条主线在放松和收紧之间来回周旋，需要房地产冲锋陷阵的时候就放开，一旦过热马上就收紧。如表1所示：

调控始点

标志事件

松紧类型

重点调控政策

2008年12月

国十三条

放松

2009年12月

国四条

收紧

1.2010年1月出台“国十一条”；

2.2010年4月“新国四条”；

3.2010年5月出台“认房又认贷”政策。

2013年2月

新国五条

收紧

2014年9月

9·30新政

放松

1.2014年7月，住建部明确提出“千方百计去库存”；

2.2015年3月30日，重新推出降低二套首付比例、税收优惠等为代表的刺激政策；

3.2015年8月，推出棚改货币化安置政策。

2016年9月

9·30因城施策

收紧

1.2016年7月，中央政治局会议要求“抑制资产泡沫”，当年9·30起，以北京代表的部分重点城市密集收紧限购限贷，“因城施策”的新一轮整体从严调控开启；

2.2016年底，中央经济工作会议提出建立房地产调控的“长效机制”，首提“房住不炒”；

3.2019年7月政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

2021年下半年

2022年多地集中爆发断贷、烂尾楼事件；中央支持“保交楼”

由自下而上试探性放松到自上而下全面放松

1.2021年下半年以来，各地房地产政策开始试探性放松，形成自下而上的放松之势。以郑州等城市为代表，突破“四限”、降低首付比例、放松首套房认定、降低贷款利率、强化公积金支持、放宽落户和人才引进、购房补贴等；

2.中央坚持“房住不炒”主基调；

3.2022年8月31日国常会明确“灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”；

4.2022年9月人民银行、银监会《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（9.29通知）

4.下调贷款利率下限。5年期及以上LPR分别于2022年1月、5月两次调降15BPs和5BPs，2022年5月人民银行还下调首套房贷款利率下限至LPR-20BPs；2022年8月和2023年6月，人民银行又先后两次调降LPR基准利率，降幅为5BPs和15BPs不等。

表1:2008年-2023年6月历次全国性政策松紧始点及重点调控政策

（参考路思远：《我国房地产调控政策回顾及分析展望》，参见微信公众号“金融街廿五”，发表于2022年9月23日）

结合表1所述，2008年以来，国内房地产调控政策大致经历了以下几个阶段：

1.信贷货币政策推动下的高速扩张期

2008年全球金融危机背景下，房地产市场受到短暂冲击，但伴随2008年11月4万亿刺激政策推出，叠加降低首付比例（2008年10月）、利率优惠、税费减免、调低自有资本金比例等刺激举措（2008年12月“国十三条”），房地产市场迅速趋于高热。2008年-2016年间，M2保持两位数增速，从40万亿元迅速扩至155万亿元，房地产市场价格也随之迅速攀升。

在此期间，房地产市场跟随政策的松紧变动，大经历了三个小周期。

（1）首先在2009年高热后，年末政策重新收紧（2009年12月国四条、2010年1月国十一条、4月新国四条、5月推出“认房又认贷”等政策）。

（2）2012年国内经济受货币紧缩和欧债危机影响走弱，2月人民银行表态加大金融服务满足首次购房家庭贷款需求，北京、武汉等地方政策再次放松（但无全国性的宽松政策），但随后的2013年政策再度收紧（2013年2月新国五条等），房地产市场迅速降温。

（3）2014年7月，住建部提出“千方百计去库存”，当年9·30（认贷不认房等）、2015年3·30（降低二套首付比例、税收优惠等）为代表的刺激政策重新推出；2015年8月，推出棚改货币化安置政策。

2.因城施策和长效机制下的区域分化期

2016年7月，中央政治局会议要求“抑制资产泡沫”，当年9·30起，以北京代表的重点城市密集收紧限购限贷。2016年底的中央经济工作会议提出建立房地产调控的“长效机制”和首提“房住不炒”。2019年7月，中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

此后至2021年上半年，各地在“房住不炒”定位下，“因城施策”，陆续推出限购、限贷、限价、限售、限商，以及租售同权、购租并举等调控（或放松调控）政策。2020年至2021年，国家层面先后实施“五道红线”（包括2020年8月推出的遏制房企供给端加杠杆的“三道红线”和2020年12月推出银行需求端放贷的“两道红线”或“两个上限”）、集中供地制度（2021年2月）及资管新规（过渡期至2021年底结束）等长效机制。

2020年8月，住建部与人民银行召开12家重点房企座谈会，明确要求增强房企融资的市场化、规范化和透明度，对外传达了“三道红线”融资新规，即“房企剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1”，并据此将试点房企分为“红、橙、黄、绿”四档，对企业有息负债增速进行限制。“三道红线”新规在传统财务指标的基础上根据房企的金融风险特征作出了相应调整，是近年来监管部门健全完善住房市场供给体系、稳妥实施房地产长效机制的一项积极举措。

2020年12月31日，人民银行和原银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（“通知”），分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

这个“上限”设定，综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间，分档设定。如表2所示：

银行业金融机构分档类型

房地产贷款占比上限

个人住房贷款 占比上限

第一档：中资大型银行

中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行

40%

32.5%

第二档：中资中型银行

招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行

27.5%

20%

第三档：中资小型银行和非县域农合机构

城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构

22.5%

17.5%

第四档：县域农合机构

县域农合机构

17.5%

12.5%

第五档：村镇银行

村镇银行

12.5%

7.5%

表2：房地产贷款集中度管理要求

同时，为体现区域差异，房地产贷款集中度管理可以有适度的弹性，并设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。

根据通知，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自通知实施之日起4年。

3.经济下行及预期转弱等叠加影响下的政策纠偏期

2021年下半年以来，各地房地产政策开始自下而上试探性放松，例如，部分城市先后推出降低首付比例、放松首套房认定、降低贷款利率、强化公积金支持、放宽落户和人才引进、购房补贴等住房支持政策。

2022年以来，房地产政策由试探性放松转向更全面、更明确、自上而下的放松。尽管中央坚持“房住不炒”主基调，但同时也强调要“支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”（2022年7月28日中央政治局会议）。在此背景下，监管部门不断优化差异化房贷政策，其间5年期及以上LPR分别于2022年1月、5月两次调降15BPs和5BPs；2022年5月，人民银行央行还下调首套房贷款利率下限至LPR-20BPs；在信贷政策适度宽松背景下，LPR基准利率先后于2022年9月和2023年6月两次下调，客观上起到了调降住房贷款利率水平的效果。

2023年7月14日，人民银行货币政策司负责人表示，为降低存量住房贷款利息成本，监管部门支持和鼓励商业银行按照“市场化、法治化原则”，与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

回顾此前数次房地产周期中的数次收紧和放松，我们可以发现，放松的背景基本为经济压力较大，政策多着眼于需求端，往往以需求端信贷的调降首付比例、贷款利率和税费优惠为主要抓手。（参考路思远：《我国房地产调控政策回顾及分析展望》，参见微信公众号“金融街廿五”，发表于2022年9月23日）

（二）房地产政策优化分析

7月24日召开的中央政治局会议在强调“内需不足”这一基本判断基础上，针对如何有效扩大内需，提出下阶段若干政策措施。其中涉及房地产市场方面的提法，有微妙变化，受到市场的广泛关注。

7月28日中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

而今年4月28日中央政治局会议对房地产的提法是：“要有效防范化解重点领域风险，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。”

对照4月28日的会议，7月28日中央政治局会议对房地产市场的发展，主要有两处变化：

不过，需要指出的是，中央政治局对房地产的重新定调，特别是没有明确提及“房住不炒”，并不意味着房地产政策的全面转向，“房住不炒”依然是地方因城施策的政策底线，也是未来国内楼市将长期坚持的总基调，不应也不会突破。（参见《华夏时报》2023年7月24日文章：《重大信号！中共中央政治局重新定调楼市，直指供求关系已变化》，原载于《华夏时报》微信公众号）

中央不再强调“房住不炒”，其背后的逻辑可能是因为“房地产市场供求关系发生重大变化”。有数据统计，经过二十多年的快速发展，我国人均住房面积明显提升，截至2022年，户均接近1.1套住房。此外，随着经济下行，居民手头资金变紧，市场预期已经发生了变化，房地产市场价格只涨不跌的迷信也已被击破。依靠市场和行政的合力，国内房地产已真正实现了“不炒”——没有升值空间，也就没有炒作价值了。

因此，针对扩大内需、鼓励消费的政策诉求，房地产市场可以再次被政策激活，成为市场上人见人爱的“小甜甜”。但是，在房地产市场已经呈现整体下行趋势的大背景下，房地产市场也应该也不会成为内需政策的主流方向。

三、认房不用认贷，政策工具箱里久违的真工具

在7月24日中央政治局会议明确房地产政策方向之后的第三天，住建部主要负责人即打响房地产政策优化的发令枪。关于房地产市场平稳健康发展等问题，住建部倪虹部长指出：

上述房地产调控政策优化的具体措施，与市场此前预判基本一致。不过，部分政策措施，还需待各地出台具体实施细则才能落地，市场对此亦是充满期待。房地产政策涉及面广，下面我们主要结合首套住房首付比例与贷款利率以及个人住房贷款“认房不用认贷”两个方面对住建部的优化政策作一解读。

（一）降低首套住房首付比例和贷款利率

目前多个一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限，同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能（北京首套商贷利率为5年期以上LPR+55个基点，上海为5年期以上LPR+35个基点）。（参考《住建部释放重磅利好，打响房地产政策优化的发令枪！》，原载于中指研究院微信公众号，2023年7月29日发表）

其实，针对首套住房贷款实行差异化信贷政策，也是银行监管部门一直以来遵循的原则。例如，人民银行和原银保监会就在2022年5月和9日先后发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2022〕115号）和《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》发布两份监管文件，对落实阶段性调整差别化住房信贷政策要求。其中115号文就特别强调：

需要指出的是，住房贷款利率目前上限银行可以自己定，但是下限仍然是监管设定红线。房贷利率是参考LPR5年期及以上的基础利率，在这个基础利率上浮。此前上浮的标准是：首套房的利率不低于5年期LPR；二套房及以上加点不低于60BP。

在2022年5月15日降息之后，首套房利率不低于5年期LPR-20BP；二套房不低于5年期LPR+60BP不变，各地在下限基础上因城施策调整。而从2022年9月29日至今，符合条件的城市首套房利率可以低于5年期LPR-20BP，直接不设下限。

（二）个人住房贷款执行“认房不用认贷”

“认房又认贷”一般指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套。由于二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，所以“认房又认贷”被认为是遏制房地产投机行为所采取的一剂猛药；与此同时，“认房又认贷”的实施，确实会造成一部分刚需、改善型需求被不合理压制。

“认房又认贷”政策于2010年首次提出。住建部等部门联合出台的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房〔2010〕83号）就应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策的情形作了具体规定：

根据因城施策原则，目前不是所有城市都执行“认房又认贷”制度，有的地方已经实施“认房不用认贷”。2022年以来，近50城市调整认房认贷政策，基本的认定标准是：在特定区域内拥有一套住房并已结清相应住房贷款的家庭，再次申请住房贷款的，执行首套房贷款政策。“认房又认贷”与“认房不认贷”的主要识别标准见表3所示：

类型

首套标准

二套标准

按二套住房放贷的情形

认房又认贷

拟购房地家庭名下无房且全国范围内无住房贷款记录

拟购房地家庭名下有房或全国范围内有过贷款记录

（1）全款买过1套住房，再申请贷款购房；

（2）贷款买过1套住房，贷款已经结清，再申请贷款购房；

（3）贷款买过1套住房，贷款未结清，再申请贷款购房；

（4）贷款买过1套房住房，该住房已被转让，再申请贷款购房。

认房不用认贷

拟购房地家庭名下无房

拟购房地家庭名下有1套住房，再购买住房

（1）（2）（3）

认贷不认房（或称“贷清不认房”）

拟购房地家庭名下无房或拟购房地家庭名下有1套住房且无贷款记录或贷款已经结清

有1笔未结清的住房按揭贷款

（3）

表3：“认房又认贷”与“认房不用认贷”适用情形比较

从表3可以看出，“认房又认贷”与“认房不用认贷”适用情形的主要区别在于：对于贷款买过1套房住房的贷款申请人，如该住房已被转让，再申请贷款购房时，按照“认房又认贷”，需适用第二套住房的贷款要求（包括首付比例和利息上下限要求），而如适用“认房不用认贷”，则可以按首套住房的信贷政策。如果严格执行“认房又认贷”，那些拟通过置换住房（卖掉1套以置换另一套），改善居住条件的居民，就会被受到较大冲击。这部分居民的改善性住房需求就会受到极大的压制。

正因为此，此前较为严格的限购限贷政策中，确实有一部分刚需、改善型需求被压制的情况，因此，房地产政策优化之后，如何更好地释放这一部分居民需求，在更好满足人们对于美好生活的向往的同时，也能实现房地产市场的健康发展，这是房地产政策调整的关键所在。所以，我们可以说，在房地产政策工具箱中，“认房不用认贷”无愧是被压制多年后久违了的真工具，是大家期待已久的管用的好工具。

从当前房地产市场行情看，众多三四线城市本身已经是“应松尽松”，没有太多的政策捆绑限制，因此，认房不用认贷政策的落地实施，市场还是期待诸如北京、上海等核心城市能够借此发力，激活市场空间，满足刚性和改善性住房需求。

最后，我们也相信，随着房地产市场环境的不断变化，房地产政策将会更加科学化和精细化，可以预计，未来根据不同城市、不同区域的情况作出相应的调整，因城施策甚至是因“区”施策，将会是未来房地产特别是住房政策调整的主流方向。

（来源：金融监管研究院 版权归原作者所有，如有侵权，请联系我们删除）

西安可以组合贷款吗

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问答332期

问题太多，更多买房答疑可在菜单栏提问，一对一解答，专治选房疑难杂症！

问：中海学仕里旁学校什么水平，还是看高新一期学位房？

答：三十一小，十一初是高新一小，一中的新校区，除了本部师资支持外，教职员工都是高新区事业编，管理层也是本部的；

学校硬件也是一流的，就看23年中考成绩，学校本身还是很不错的，在cid算头部学校，当然这是目前没有学区生源的情况。

想要在这里买学区房的，要的都是兼顾的结果，稍高一点的房价，兼顾新房体验，保值增值，上学需求，新区发展，所以碧桂园，中天，中海，中建的关注度很高；

真正要求上学第一，最优质的学区房还是在本部，名校本身就是筛选生源的结果，高新，铁一，西工大都是一样，顶级学区房依旧在高新一期，只不过无法兼顾，要么太贵，要么太老！

就看以上的结果，你想要的是哪种，嘴上是为了孩子，其实是为了房价的家长也不在少数。

问：高新买房，怎么看软件新城强于Cid？

答：基于目前的区域现状和兑现程度，是这样的，很多人买在软件新城还是求稳的心态；

软件新城产业园云集，公园，学校，地铁，商业配套都在逐步兑现，外加住宅少产业多，又是高新的新房供应区，因此关注度很高；

软东是鱼化寨纳入后的新区域，主要还是为解决软西的住宅配套问题，可以确定的是住宅为主，补全公园，学校等配套，居住密度会高，虽然有生活气，但新房供应量很大；

cid发展一定会很好，但买不买是时间问题，十年的建设期让很多人犹豫，所以才会有名校学区带动下的两极分化，中海，中建与其他；

求稳会选软件新城，西比东住宅稀缺，cid名校驱动，不确定因素多！

问：御锦城和泰发祥时光雅境，谁更有前途呢？

答：西安的千亩大盘里，御锦城是最出名的一个，最后的一块住宅19期，备案价刚出来，高层14000+，小高16000+，在当下的西安新房里还是很有性价比；

因为拿地早的优势，过往每次开盘也都是摇号，这次19期距离地铁，商业更近，算是优质位置；

但是但是，超大社区，停车，管理，二手房价格都是问题，单纯自住，会是刚需的舒适港湾，稍微长远点看，就不会选择了；

泰发祥备案价18000+左右，优势地处航天，产业齐全，公园众多，门口还有学校和地铁，想象空间大，虽然是泰发祥在下第一个项目，但此前在榆林口碑还不错，户型也还可以；

航天目前的新房不多，中小面积泰发祥，绿城可有看，大面积云顶和保利天珺房子还多，均价基本20000+门槛。

非要二选一，能住航天城，去什么浐河边！

问：为什么市场下行的时候好户型就出来了？

答：中国有句老话，萝卜快了不洗泥，过去五年，西安房价狂飙，频繁摇号，这种时候开发商都在快周转，求业绩，关注点不在产品上，买房人也是如此，关注点都在名校+，升级保值，二手房上，对于户型不是核心痛点；

今年市场下行，尤其是改善当道，比如143㎡，因为新房不好卖，也为了更好的溢价，所以开始在户型上下功夫了，外加阳台的回归，产品的优化还是为了更好的销售；

所以大家会觉得户型越来越好，会所，外立面都升级了，核心还是一分钱一分货，房价决定了小区的配置标准。

问：中海昆明路九号和保利金香槟，哪个前景更好？

答：是两个时代的产品，三桥的二手房，目前均价已经很稳定，外加华润，保利，万科，中建，蓝光等小区二手存量很大，竞争激烈；

作为自住还是合适的，附近地铁，万象城商业，学校等配套齐全，也是沣东门户，周边观感不错；

中海昆明路九号当年也是摇号的，交房还是不错的，同样具备学校，地铁，商业卖点，不过因为地处新区，老区交接处，周边观感一般，附近公租房，安置房，厂房较多，中海算是周边最好的商品房；

目前二手房均价上，中海成交均价21446元/㎡，保利金香槟成交均价15663元/㎡，已经说明问题答案了！

问：沣西新城，万科大都会以后能发展起来吗？

答：在沣西，万科所在的已经算核心位置了，白马河板块本就是咸阳主城区，附近公园，学校，医院都很全；

万科在这块算是最大的新房小区，又赶上市场最好时期，当年很多8000多上车，还是划算的，自住周边生活也便利；

去年830限购后，整个沣西的热度下降后，新房，二手房关注度普遍低，受众少，大多数人还是首选西安买房，所以讨论度低了很多；

大都会周边的发展已经定型，基本没有太多空地开发，沣西目前的供应在翱翔小镇周边，剩下的就是交房人口导入，产业落地了，需要挺长时间。

问：公积金要等明年才能买房，按西安行情有没有必要等？

答：等待八个月其实并不划算，一方面，目前公积金贷款额度有限，按照西安的房价，只有组合贷一种方案，或者就是高比例首付，在这种限制下，很多人只能选择商贷；

目前西安的商贷利率，首套房5年期以上LPR为4.3%，虽然没有公积金低，但也算这几年商贷的最低利率了，单纯等待公积金或者更低的商贷利率，极大可能面临房价的快速涨幅；

明年的购房政策，贷款情况，有太多的未知，但房价缓慢涨，新房越来越偏已经是事实了。

抓大放小，自住又不是投资，刚需早点买！

问：房哥预计时间太长，高新三期七年就兑现差不多了？

答：关于高新三期的兑现时间，其实无法确定，但官方表述里，一年见雏形、三年出形象、五年成规模、十年立新城是确定的，高新三期很大，中央创新区核心15平方公里，西太路两侧，也是目前买房的人最关注的；

建设速度上还是很快的，除了超高层外，永安渠商业，地铁六号线，大剧院等很快就会面世，资金和规划到位，核心区的观感提升五年问题不大，但后续的运营，形成规模，真正吸引人就要很长时间了；

至于更大范围的高新三期，目前看不到，很多还是农田，当下的cid就如同奥体的建设一样，大基建，多住宅，先形成规模；

目前兑现最快的瞳北，学校，公园，医院，地铁已经初见雏形，买不买高新Cid不是选择问题，而是时间问题，你今年多大，买来干啥，自住还是投资，要想明白！

问：2025年西安东站通车后，对西安房价影响？

答：买房人最热衷的一点就是，买了房就希望任何事情都和房价有关，都有利好，这还是太片面了，在西安东站前，还有西安北站，周边什么样子，大家都清楚，哪有那么容易；

重大基建对于周边改造，区域面貌的提升是必然的，但具体到房地产，甚至某个小区，有什么变化，还太早，高铁带来的是过境客流，非固定人口，全国高铁新城做的好的城市也没几个；

对于房价有直接影响的，还是地铁，学校，商业，产业园这些直接配套，从另一方面，城东也并非西安房价强势区域，和城南，高新，曲江等地仍有很大差距，不用过分把房价摆在第一位；

当然，如果你有一套农村宅基地，可以等拆迁，那另说了！

问：兜里没几个钱，保利阅云台敢不敢入手？

答：最难的不是房子选谁，而是口袋空空，预算有限就要学会取舍，既要又要还要肯定是不行的；

保利阅云台最大的卖点是2号线终点站，央企开发，周边环境不错，预计均价15000+左右，除了港务区，城南似乎很难找出这个价位的新盘了，对于刚需还是很友好的；

不足在于周边靠近长安大学城，缺商业，缺人气，缺配套，好在地铁连接主城区，一分钱一分货；

对于周边高校老师还是很友好，价格不高，工作又近，环境舒适，央企保交付，合不合适，既看自己口袋，也看自己生活范围！

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