稳楼市打出“组合拳”房贷利率步入“3时代”——2022年9月以来房贷利率趋势分析，下面是金融博览财富杂志给大家的分享，一起来看看。
2022贷款利率趋势
作者｜李万赋「融360数字科技研究院」
今年，中央多次提出稳定房地产市场，因城施策促进市场平稳健康发展。特别是9月底以来，人民银行、银保监会、财政部和税务总局等部委连续下发稳楼市新政，如阶段性调整差别化住房信贷政策、下调公积金贷款利率、支持居民换购住房退还所得税等。
受此影响，多地首套房贷款利率步入了“3时代”。
全国首套房贷款利率4.2%，仅高于下限10BP
融360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2022年10月（数据监测期为2022年9月20日-2022年10月18日），全国首套房贷款平均利率为4.20%，比全国房贷利率下限高10BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从下降幅度来看，首套房贷款利率今年累计降幅为133BP，比去年同期下降139BP；二套房贷款利率今年累计降幅87BP，比去年同期下降91BP。首套房贷款利率降幅远远大于二套房贷款利率降幅。
2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR共累计下调35个基点。同时，5月15日，人民银行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限不变。
LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，2022年以来全国首套房贷款利率下限下降55个基点，由原来的4.65%下降至4.1%，二套房贷款利率下限下降35个基点，由原来的5.25%下降至4.9%。
在2022年9月底召开的货币政策委员会第三季度例会上，人民银行表示，LPR改革红利持续释放，货币政策传导效率增强，贷款利率稳中有降，人民币汇率预期总体平稳，双向浮动、弹性增强。因此，市场对未来LPR调降仍有预期，预计第四季度仍有下调空间。
监测城市中7成执行全国利率下限，超10城首套利率降至“3字头”
9月29日，人民银行、银保监会再次发布通知，阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市可在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。根据国家统计局当月发布的70个大中城市房价指数数据，至少有23个城市符合要求，包括8个二线城市、15个三线城市。
从实际执行层面来看，10月底，首套房的利率水平大概分布在以下四个层次。
一是一线城市的房贷利率比较坚挺，北京、上海和深圳的首套房贷款利率主流水平分别为4.85%、4.65%和4.6%，为全国首套房贷款利率最高的三个城市。海口是首套房贷款利率平均水平在4.5%以上的唯一一个二线城市。
二是广州、杭州、成都三地的银行基本统一执行4.3%的首套房贷款利率，和5年期以上LPR水平保持一致。
三是首套房贷款利率执行全国下限水平的城市数量最多，在融360数字科技研究院监测的42个城市中，30个城市主流房贷利率执行4.1%，占比71.43%，且大多自5月政策调整后就一直跟随LPR调整至最新下限；36个城市首套房贷款利率已达下限4.1%。
四是部分城市利率下限阶段性取消后，目前全国有10多个城市首套房贷款利率降至“3字头”，二线城市包括石家庄、贵阳、天津、武汉、昆明、大连、宜昌等地，三四线城市包括清远、阳江、济宁、襄阳等地。
后续应该会有更多符合条件的城市在年内跟进下调房贷利率。在当地政策范围内，银行可以有更多的余地和客户协商确定新发放的首套住房贷款利率水平，以满足客户的房贷需求。
二套房贷款方面，10月底，在融360数字科技研究院监测的42个城市中，有40个城市二套房贷款利率最低可执行4.9%，36个城市二套房贷款利率主流水平为4.9%，即全国二套房贷款利率下限。
稳楼市：连续打出全国性房地产政策“组合拳”
如前文所述，9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
随后9月30日公积金贷款利率也迎来下调。人民银行公告宣布，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。针对期限在1年以上的已放公积金贷款的首套住房，明年起开始执行下调后的公积金利率水平。二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。
同时，9月30日，财政部、税务总局还发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
可以看到，上述三个政策一起构成稳楼市“大招”，通过降低房屋的购买成本和交易成本，进而促进房地产市场交易的活跃。政策落地之后，效果释放仍需要一定的过程，但上述政策对于市场信心传导的力度远大于地方政策，预计第四季度房地产市场将加速恢复，后续各地的调控手段也有望继续加码。
公积金贷款新政密集落地，超20城支持公积金做首付款
9月30日全国公积金贷款利率迎来下调，这是人民银行自2015年8月以来，首次下调首套个人住房公积金贷款利率。不过，具体到各地楼市政策的“工具箱”，2022年以来,公积金稳楼市政策被使用的频次越来越高。政策的具体内容从之前传统的降低首付比例、提高贷款额度上限等方面，扩大到放松异地贷款限制、住房套数认定、可提前支取做首付款、“一人购房全家帮”等方面。
在可提前支取做首付款方面，据不完全统计，目前至少包括青岛、梅州、眉山、厦门、绵阳、沈阳、遵义、资阳、汕尾、珠海、泉州、南平、漳州、潮州、惠州、中山、龙岩、雅安、池州、六安、淮南等超20个城市提及可提取公积金用于支付首付款及购房款。
以青岛为例，8月31日，青岛市住房公积金管理中心发布《关于支持职工提取住房公积金用于支付购房首付款的通知》，明确在青岛市行政区域内购买新建商品房，可申请提取购房人及其配偶名下的住房公积金用于支付购房首付款。同时，阶段性放宽上述政策的提取范围，自本通知生效之日起一年内，购买家庭首套自住住房的，支持购房人及其直系亲属提取住房公积金用于支付购房首付款，政策放宽有效期1年，即自2022年9月1日至2023年8月31日。
“一人购房全家帮”，即直系亲属可提取住房公积金助力购房者支付购房款或者偿还房贷。据统计，全国至少有30个城市在公积金新政中提到，子女购房可提取父母公积金，实行“一人购房全家帮”。
11月1日，南宁市住房公积金管理中心发布的《关于印发住房公积金对冲还贷业务管理规定的通知》显示，为进一步减轻南宁市住房公积金贷款借款人的还款压力，提高住房公积金贷款服务能力，南宁市住房公积金管理中心决定开展住房公积金对冲还贷业务，即用公积金个人账户余额扣除公积金贷款月供。对冲还贷借款人、共同借款人以及参与还款的配偶或直系亲属均可申请。
从公积金政策出台的城市来看，三四线城市占多数，主要原因在于这些地区之前受到多种因素的影响，公积金利用率比较低，而公积金政策又是属地化政策，地方权限比较大，因此政府扶持的空间更大。
（责任编辑：刘强）
贷款利率现在多少
存量首套房贷利率今起下调
客户无需申请
根据中国人民银行、国家金融监督管理总局的通知，从今天（25日）起，各家银行将对存量房贷，也就是正处于还款期的房贷利率进行调整。其中，对于存量首套房贷的利率，银行将主动进行批量调整，不需要客户做任何操作。
不少地方的首套房贷客户，这几天陆续收到了银行调整房贷利率的信息，从今天起，他们的房贷利率都下降了。
浙江杭州市临安区居民 程卓卉：我们的利率是从4.9%下降到了4.2%，我自己也算了一下，就是说现在我每个月的利息可以少还400块钱左右。那我觉得是一个很好的政策，对于我们来说是缓解了不少压力。
四川绵阳市北川县居民 谌子楷：今天专门跑到银行来咨询，像我这种50万贷了20年，利息降下来了，每一个月节约一百七八十块钱，这样算下来，20年就要节约接近4万到5万。
江西南昌西湖区市民 余洁：信息上说我的贷款的利率从5.8%降到了4.2%，看到这个短信我非常高兴，因为这样的话我每个月还的贷款就会少很多。
深圳市民 魏巧丹：我的房子利率是从4.9%下降到4.2%，真的很不错。对于上班族的我来说，确实压力会减少一些。
据了解，像北京、上海等一线城市，如果房贷总额在200万元以上，利率调降之后，每月节省的房贷月供甚至可能达到1000元以上。
根据人民银行和金融监管总局的通知，这次存量房贷利率调整涉及首套住房的商业性房贷、按二套房贷发放但现在符合首套房条件的商业性房贷，以及组合贷中的商业性房贷部分。各家银行的调整规则基本一致，存量首套房贷利率基本上都由银行统一进行批量调整，不需要客户做任何操作。
此外，如果存量房贷客户目前的贷款利率低于所在城市的首套房贷利率政策下限，则不会调整。
调整后
不同城市存量首套房贷利率有所不同
房贷利率的降低，无疑将减轻首套房贷家庭的负担。据测算，这次存量房贷利率调整，全国范围调整的平均幅度大约是80个基点，也就是千分之八。不过，由于因城施策等原因，不同的城市调整后的利率水平也有所不同。
据了解，由于政策的调整，多家银行将存量首套房贷利率的调整分成了不同阶段。在广州、济南、南京等城市，2022年5月14日前以及当天发放的首套房贷，调整后的利率为相应期限的LPR不加点，也就是4.2%或者4.3%；2022年5月15日及以后发放的首套房贷，调整后的利率为相应期限的LPR-20个基点，也就是4.0%或4.1%。
在北京等城市，2019年10月8日以前发放的首套房贷，调整后的利率为相应期限的LPR不加点，也就是4.2%或者4.3%；2019年10月8日及以后发放的首套房贷，调整后的利率为相应期限的LPR+55个基点，也就是4.75%或4.85%。
至于每一档都会略有差别，比如4.2%或者4.3%，则是因为利率调整日期不同而产生的。
建设银行北京市分行住房金融业务部高级客户经理 钟辉：如果您的重新定价日是在6月20日之后，那么就按照4.2%最新的LPR标准来执行，如果您的重新定价日是在6月20日（含）之前，那么还是之前执行的是4.3%的价格标准。
钟辉还表示，今天调整后变成4.85%的房贷利率，如果未来3个月LPR不变的话，明年也有可能会变成4.75%。
建设银行北京市分行住房金融业务部高级客户经理 钟辉：如果您选择的贷款重新定价日在每年的1月1日年初，那么假如到12月20日，LPR还是4.2%的话，那就是变成4.2%+55点，就变成4.75%，这样一个水平。
总体来说，房贷利率的调整幅度主要根据贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率政策下限、发放时全国首套房贷利率政策下限而决定。据了解，这次全国范围调整的平均幅度大约是80个基点。
存量房贷二套转首套
今天起可申请
相比与存量首套房贷利率由银行直接调降，不少家庭更加关心的则是当初按二套发放的房贷，现在已经符合所在城市首套房标准的房贷，也就是二套转首套该如何操作？记者今天也从相关银行了解到，这种情况需要客户去银行申请，而手续也很简单。
郤女士四年前在北京买房时，因为有过房贷记录，银行按二套房贷的利率给她发放了贷款，这次听说可以调整为首套房贷利率，于是一大早就来到了银行，想申请二套转首套。
由于没带户口本，银行工作人员现场给郤女士演示怎么在手机银行进行操作。
银行工作人员：现在利率是5.35%，因为当时发放的时候是按照二套的政策来的，先点进去然后往下拉。现在是发放的时候，是否为首套显示是否，但是现在因为认房不认贷的政策，符合这个二套变成首套的这类客户群体，所以咱们是符合这一批次的调整的条件。回家之后，点击这个位置，然后上传您的户口本，然后婚姻证明，因为你是单身，到时候填一个单身申明，还有授权书，然后把这三个东西，一起上传就申请成功了。
据了解，对于二套转首套的客户，各家银行都开通了多种申请渠道，既可以去网点办理，也可以在手机银行直接申请。
建设银行北京市分行住房金融业务部高级客户经理 钟辉：不论是线上还是线下来办理申请转换业务，那么需要提供的资料包括借款人的身份证、借款人家庭的户口本、借款人的婚姻证明以及授权银行查询建委套数的授权书，这四种材料。
相对于存量首套房贷，二套转首套的房贷利率这次下调幅度更大。以北京为例，如果是今年6月20日以后发放的二套房贷，利率将从最低5.25%下调到最低4.75%。100万元25年期的房贷，等额本息方式月供将从5993元减少到5701元，每个月减少约292元。
存量房贷调整还有哪些是应该知道的？
那么，对于存量房贷利率的调整，还有哪些知识我们应该了解的呢？有部分存量房贷客户，现在还是采用的固定利率，这些房贷利率是否会调整呢？
记者从多家银行了解到，这些客户需要把固定利率转为采用LPR定价的浮动利率贷款，才能享受这次利率调整的优惠，没有申请转换的，将无法办理。
哪些情况的房贷可以申请二套转首套呢？
首先是你所在的城市已经宣布执行“认房不认贷”的政策。你买房时因为在其他城市有过房贷记录，导致按二套房贷利率标准办理的房贷，可以申请二套转首套。另外，买房时不是家庭在当地的唯一成套住房，但后来出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房的，也可以申请调整。
二套转首套申请今天开始受理，那么什么时候能生效呢？
多家银行明确，“二套转首套”的房贷利率申请，9月25日开始，银行将于10月25日对审核通过的业务进行统一批量调整。如果错过了10月25日之前的集中申请期，也可以申请调整，银行将在完成审核当天开始调整利率。
此外，多家银行还提示，房贷月供有多个月拖欠的客户，需要将欠款还清后，才能申请首套房贷利率下浮。
建设银行北京市分行住房金融业务部高级客户经理 钟辉：特别提醒客户，如果您申请贷款首套利率调整，那么注意您的还款是要正常的，不能存在拖欠90天以上的这种情况，要保持贷款还款正常。
（总台央视记者 王雷 张军 朱慧容 何俊儒 临安台 江西台 四川台 北川台）
来源：央视新闻客户端
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