关注存量房商贷利率调整！除自动转换，“二套转首套”、固定利率调整……这么操作！，下面是半岛都市报给大家的分享，一起来看看。
新市民贷款方案
半岛全媒体记者 于红靓 王天书
9月25日起，银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。据悉，此次调整范围为首套住房贷款、二套转首套，以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款。目前多家银行已出台实施细则。25日，记者采访获悉，多位市民贷款利率已经完成下调，另有部分当初选择固定利率市民表示“打算申请”。对于调整以后、按照LPR执行，具体利率为何稍有差别，银行方面也给出解释。
幅度明确，存量房商贷利率启动调整
8月31日，人民银行、金融监管总局明确，允许商业银行自9月25日起降低符合条件的存量首套住房房贷利率，可以选择由商业银行新发放住房贷款置换，也可以协商变更合同约定的利率水平。9月7日，四家国有大行发布公告，对于参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率首套房贷，明确于9月25日，主动批量调整利率，整个过程不需要借款人操作。对于“二套转首套”等其他情况，借款人可以从9月25日起向银行提出申请并提供证明材料，银行将对审核通过的业务进行批量调整。
对于调整幅度，从各银行发布公告看，目前来看，各家银行调整规则基本一致。存量房贷的调整幅度主要根据原贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率政策下限、发放时全国首套房贷利率政策下限而决定。
具体来看，浮动利率贷款调整方式为：2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限LPR利率执行；2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按相应期限LPR利率执行；2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按相应期限LPR-20个基点执行。全国范围调整的平均幅度大约为80个基点。
首套房贷利率，银行批量调整
对于首套房贷利率调整，客户将不需要任何操作，银行将主动批量调整。25日，记者采访了解到，很多市民已经收到银行通知，无需自己操作，即可完成利率调整。市民林先生告诉记者，他是2019年4月份买的房，当时利率上浮20%，后来转换成LPR定价（LPR+0.835%)，此次下调后，他的房贷利率直接调整为4.3%，相比年初，直接下调了0.835个百分点。
另外，公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款也在此次存量房贷利率调整范围内，符合条件的可参与调整利率水平。而如果贷款利率低于全国下限，银行将不作调整。
对于此类贷款的调整进度，记者以购房者身份咨询了中国建设银行等多家银行，中国建设银行客服人员表示，从9月25日上午开始已陆续进行调整，如需查询房贷利率调整结果，可以通过手机银行APP首页搜索“利率调整”查询。中国邮储银行的客服人员表示，“9月25日对存量房贷利率进行调整，针对贷款发放时所在城市执行的首套房贷利率政策，并且当前为LPR定价的浮动利率存量贷款，今天自动集中调整。如果这部分商业性个人住房贷款利率为固定利率或者挂钩基准利率，或者当前处于不良状态，或者为非首套转首套，需要个人主动提出申请进行办理。”
“二套转首套”需主动提交证明
对于贷款时为非首套房但现在已符合所在城市首套政策的购房家庭，也就是“二套转首套”的房贷利率申请，由于“因城施策”原因，各城市二套房认定的情形复杂多样，无法通过银行系统直接识别，所以需要借款人向银行提供首套房贷款相关证明资料。根据安排，借款人可以从9月25日起向银行提出申请并提供证明材料，收到申请后，银行将对调整申请逐笔进行人工审核。
例如，建行通知，该行将在手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“二套转首套申请复核功能”，客户可点击“存量房贷利率调整”-“申请复核”，选择复核类型“首套、非首套认定结果”，上传申请认定为首套房贷的证明材料，填写联系方式等信息。客户也可携带身份证件、首套房贷证明材料至该行营业网点办理。农业银行通知，材料提交后，该行将及时审核，客户可登录我行掌上银行查询审核进度。2023年10月22日（含）之前提出申请的，如客户的首套住房标准认定审核通过，该行在2023年10月25日起纳入批量调整。2023年10月23日（含）后提出申请的，该行将在10个工作日内完成认定审核，对认定申请通过的，该行及时予以调整。
借款人如果错过了10月25日之前的集中申请期，也不用担心，多家国有大行都表示，集中申请期后，借款人仍可以继续提交利率调整申请。
固定利率调整，可一键完成转换
存量房商贷利率调整消息传出后，不少当初选择固定利率的市民有些“懊恼”，担心影响转换。不过，不用担心，各银行对固定利率的调整方法也做出了明确说明。
建设银行通知，9月25日起，客户可通过手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能，进入“我的住房贷款”界面，选择需要调整的贷款，点击“申请转为浮动利率”并签署《利率条款变更确认书》，点击“确认”即可一键完成利率转换，利率调整状态栏显示为“已受理，等待调整生效”。客户也可以携带身份证件至我行营业网点办理。该行将按照前期公告的规则进行利率调整，根据有关规定，固定利率转浮动利率后，在剩余期限内原则上不能再转回固定利率。
农业银行明确，如果客户的住房贷款符合首套利率调整条件，但贷款定价方式为固定利率或以人民银行贷款基准利率定价的浮动利率，客户可点击“利率定价转换申请”，申请将贷款转换为以LPR为定价基准的浮动利率。
举个例子，如果您的贷款为固定利率贷款，贷款利率为5.1%，如选择转换为LPR浮动利率，相应期限LPR为4.2%，转换后贷款利率为LPR+90个基点。按照本次利率调整规则，如您的贷款适用的利率调整水平为LPR，则您的贷款利率将调整为LPR，即下降90个基点，从原来的5.1%降至4.2%。后续，您的贷款利率将按照合同约定随LPR变动。
答疑：
疑问一：本次存量房贷利率调整后，房贷利率是LPR部分变了，还是加点部分变了？
据农行解答：本次房贷利率仅就加点部分进行调整，房贷利率的LPR部分在下次重定价日之前不会发生变化。
举个例子：一笔5年期以上房贷，重定价日为每年1月1日、利率为4.5%（4.3%+20个bp），4.3%为2023年1月1日LPR。该笔房贷符合本次存量房贷利率下调条件，可下调20个bp，则下调后利率由4.5%（4.3%+20个bp）调整为4.3%（4.3%+0个bp）。
疑问二：本次调整适用的LPR值是多少？
据建行解答：LPR会随市场利率变化而变动，全国银行间同业拆借中心和人民银行网站一般会在每月20日公布最新的LPR，一年内可能变动多次。存量个人住房贷款适用的LPR也会变化，根据政策规定和合同约定，每年调整一次，通常在每年1月1日或贷款发放日的“对月对日”调整（具体在贷款合同中有约定），调整时适用当时的LPR。由于每个借款人选择的LPR调整日期可能不同，当前每笔贷款实际适用的LPR值可能存在差异。
若合同约定的LPR调整日期为“每年1月1日”，您的贷款目前适用的LPR是2022年12月发布的5年期以上LPR（4.3%）；若合同约定的LPR调整日期为贷款发放日的“对月对日”，例如贷款发放日为2020年7月3日，LPR就在每年7月3日调整一次，您的贷款目前适用的LPR是2023年6月发布的5年期以上LPR（4.2%）。
房贷审批通过多久抵押
首付交完后多久办贷款
1、首先原则上办理贷款的时间是可以和开发商协商的，因为这个属于合同中付款方式的约定，付款方式中一般会约定首付款到账时间，按揭贷款到账时间的。但实际操作中是由开发商决定的，一般情况下开发商比较强势。
2、正常情况下，首付款支付完毕后，开发商会开具发票，银行会在首付款发票复印件取得后正式开展办理按揭手续，贷款获批后，抵押证办出后，银行放款至开发商账户后次月开始向银行还款。
购买新房，办理按揭贷款后，房产证的他项权证是抵押在银行的，但是房产证原件还是在户主手里的。
办理房屋抵押贷款时，借款人须携带本人有效身份证、借款合同。房产证等材料，到房屋所在地的房管局办理抵押登记手续。在办理抵押登记的过程中，房管局会把房屋他项权证给银行，而且会在房产证上盖抵押章，这表示此房屋已作抵押，不过该房产证还是由借款人自己保管。
但是，待借款人结清贷款后，仍需携带房产证、本人有效身份证、贷款结清证明、房屋他项权证等材料，到原办理抵押登记的房管局办理撤销抵押登记手续，这样房子才属于借款人所有。
1、办理按揭还月供是根据借贷者放款的期限定的，只要是贷款下来就开始按照放款当月来还的。房贷批下来，要看是还款已放。审批通过还需要等有额度来放款，如果这个月6号放下来，一般是在下个月6号首次扣款，当然要看贷款合同，有的银行是在20号扣款的。
2、房贷合同问银行要，一般银行业务员会把合同放在售楼处，通知你去拿，一般不会邮寄，除非你有要求，请自行联系银行。
3、银行贷款发放完，你的房款就已经全部交足了，去开发商那开具发票，就行了，银行会给你贷款合同和借款凭证，有的银行还会给还款计划书。
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