当抵押的房屋遇到征地拆迁时,抵押权人如何保障权利?,下面是史西宁主任律师给大家的分享,一起来看看。
抵押贷款 拆迁补偿
在征地拆迁中,如果被拆迁人早已经和第三人签订了抵押贷款合同,那么之后政府(拆迁人)与被拆迁人签订的协议,其具体的房屋补偿款是否应该优先给抵押权人也就是第三人呢?下面就由北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师来跟大家聊一聊。
普法小课堂
抵押房屋被拆迁了的,抵押权人可以对获得的保险金,赔偿金等优先受偿。法律规定,在担保期间,担保财产毁损,灭失,或者被征收等,担保物权人可以对保险金,赔偿金或补偿金等优先受偿。
在我国山东曾发生过这样一则案例,张某作为本村的村民,在本村拥有合法房屋,由于经济压力,早年已和李某签订了个人抵押贷款合同,约定将张某的房屋作为抵押担保,向李某贷款人民币共计50万元。后来张某得知自己的房屋将面临拆迁,于是很快就与当地政府达成了一致意见,签订了安置补偿协议,后来李某发现期限已过张某并没有还款,了解发现其房屋早已拆除并且还已经拿到补偿款。认为某政府并没有告知其情况,应当将补偿款优先给自己却给了别人,应赔偿相应的责任。
对于上述案例,首先根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定:以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的,登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
这就说明在办理完抵押登记后,房产证,也就是房屋的所有权还是归房主所有,抵押权人则拥有他项权证。
其次根据《民法典》第三百九十条规定:担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
因此在案例中(政府)拆迁方与张某签订房屋征收补偿协议时,应当通知抵押权人,并将担保金额对应的补偿款支付给李某,剩余补充款支付给张某。
史主任提醒
拆迁是一个长期斗争,需要全面专业的知识,需要对全局的把控,需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师,也在不断地学习和更新,才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说,这是一个庞大的课题,不能仅靠短时间的恶补可以达到的,所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师,在律师的指导下进行专业维权。
抵押 拆迁
往期文章收录在 “庄哥说房”微信公众号,关注看更多回答。具体买房问题请私信提问随着城市旧改的不断深入,获得回迁房的拆迁户不断增多,回迁房交易也较为常见。
在价格上,回迁房相对于周边商品房比较便宜,而且不受限购政策的影响,是很多无购房资格的首选。但同时也有不少的疑虑存留。
回迁房的由来!
回迁房是政府把这片区域土地列入深圳城市更新范围,开发商来入住立项,开发商开发《城市更新项目》征收土地时需拆除原住民的房子或占用到村集体土地,约定项目建好后赔红本商品房给原住民的村民;交房后办理出红本商品房产权证。在这期间有部分村民由于自身情况会选择出让自身获得的回迁面积!也叫指标房,拆迁房,旧改房!
通常价格相比周边二手房5-6折左右,根据旧改拆迁和建设的不同阶段,价格也不一样, 越往后期价格越高。不需要购房名额,相当于买村民的回迁指标,但是要全款,所以资金不能贷款,这也是回迁房唯一的门槛。
回迁房优点!不限购、不限售、不用名额、价格仅需周边市场最新房价的5-6成!
回迁70年产权红本商品房、带学位、可落户、可抵押贷款!已回迁案例!已经成功改造的城中村:岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村等。已经成功改造建成的小区:大冲城市花园,阳光粤海,大族云峰,豪方天际等。开发商:佳兆业,华润,京基,万科,恒大等各大开发商均有旧改项目。
今天我们就来聊一聊经常遇到的一些问题!
1.什么是回迁房?
答:回迁房就是在旧改项目拆迁补偿时,拆迁主体赔给回迁户的房子。回迁房,全称“回迁安置房”,其产权属性是红本商品房,是在城市更新过程中,旧改项目在拆迁补偿时,作为唯一赔偿主体的“开发商”赔付给“被拆迁权利人”的回迁安置物业。
本质上是“以旧换新”的结果,即开发商拆除原有的旧物业,以新建商品房物业置换原有旧物业的结果。
2、回迁房的投资有何优势?
答:资产变现,实现保值,增值!超高的可见差额利润,非常高的回报率,是一种稳定增值的固定资产投资项目!
3、为什么会员回迁房市场存在?
答:旧改项目开发商作为法定实施主体,其需要控制成本的需求与被拆迁权利人想获得更高补偿的天然矛盾,决定了回迁安置房流通的市场存在。
作为旧改的实施主体——开发商,在拆迁补偿过程中主要有三种补偿方式,其一是货币补偿,即用货币现金实施补偿;第二是物业置换,即用未来建成的新物业置换现有的旧物业;第三是一部分货币补偿+一部分物业置换。
而开发商为了控制资金成本,一般会压低货币补偿的价格,这时原业主只能将回迁房卖给别人以获得更高的价格,然后买家也因为价格远低于市场商品房价而获得实惠。
4、是否限购、是否限售、能否贷款?
答:不限购,外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买、年满18周岁就可以购买;
不限售,拿到红本就可以二手房交易,无需等三年;
不能贷款,需要全款一次性购买。而且相对于深圳的房价,本来就是首付的价格。
5、回迁房的价格是怎么定义的?
答:第一个方面是由区域,位置,配套,规划。这个属于固定价值体现!第二个方面是由进度来定义,不同阶段不同价格,越到后期价值自然越高。
主要阶段有:①签意向、②签赔偿协议、③收楼、④拆楼、⑤交楼。
6、回迁房的选房和交房方式是什么?
答:旧改项目商品房开盘前,会提前给原来的回迁户统一选房,回迁户选择好后,才开盘进行发售的,采取公开、公平、公正的抽签摇号形式,只是还不确定选到几楼,什么朝向。
选房原则是选择补偿面积与户型面积最相近的户型,比如您买的是100㎡,如果没有100㎡的户型可以选择,则选择最贴近100㎡的面积,根据合同的约定,多退少补,具体的退补细则《拆迁补偿协议》都有明确约定。
7、如果买了回迁房指标,到时候回迁选房,那栋楼是不是开发商单独给回迁户建的?
答:以前确实是经常出现开发商单独给回迁户建好一栋楼,质量各方面区别于开发商自己发售的商品房!现在都是混选的,回迁户先进行抽签选房,然后剩下的开发商才能去开盘发售!开发商要优先安置好回迁户,没安置好,开发商是拿不到预售许可证的。
8、回迁房和商品房红本有什么区别?
答:回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同,作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。回迁房本质上就是新建成的商品房。在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房,都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。房产证上面多了一句:通过拆迁补偿所得该商品房,其他没有影响,一样可以交易和贷款!而且回迁房不受深圳三年限售政策影响,拿到红本可直接出售!
9、安全性如何保证?
答:能和开发商签协议的,那完全是不存在风险的,如果开发商还不能签拆迁赔偿协议的旧改项目,那就和买农民房,小产权房一样的性质,我们把细节做到位也是安全有保障的。
10、买回迁房的手续、主要流程是什么?
答:首先跟原物业权利人签订《房屋转让协议》,附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积),确认旧物业的买卖手续。
再跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》,确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。
一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章,买受人即获得补偿资格,然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。
回迁房在深圳的市场和运作方式非常成熟了,手续合法合规,安全放心。
当然中间肯定是很多细节:
①确定购买的项目面积及价格,支付购买保证金;
②与原房屋产权人签署房屋转让协议;
③约定时间和开发商签署拆迁安置补偿合同;
④村股份公司---街道办---开发商---住建局---不动产权登记中心等存档备案;
⑤领取开发商拆迁安置补偿合同;
⑥交接房屋之后每月领取开发商过渡安置费(或按季度核算),即交付新房前的租金补偿;
⑦签约完毕,开发商办理原产权注销,确定实施主体,开展拆迁建设工程。
⑧坐等选房---交房;
⑨办理红本不动产权证(马上可以交易、抵押贷款、不限售)
注:部分项目流程有所不同,一般要求支付定金锁定房源,和开发商签署拆迁安置补偿合同时即支付全部房款,稀缺项目亦有要求签转让合同时付清全部房款。
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