存量房贷利率调降在即，银行积极备战，下面是第一财经给大家的分享，一起来看看。
LPR下调存量贷款
“真好！存量房贷利率马上就要降了，预计月供可以省下800元。”近期在广东某国有大行办理过房贷业务的全全（化名）在社交平台上晒出了自己的存量首套住房贷款利率调整详情，App页面显示，调整前执行利率是5.9%，拟调整后的执行利率为4.3%。
离9月25日集中批量调整合同贷款利率仅剩最后一周，部分国有银行开始提前为存量房贷利率调降落地“备战”，开设存量房贷利率调整板块，便于客户提前查询相关信息。此外，针对系统或存在判定不精准的情况，有银行网点近期集中进行筛选，并提前邀约客户通过置换合同来调降房贷利率。
广东东莞某国有银行客户经理告诉记者，近期以来关于存量房贷利率调降的咨询电话数量呈几何倍数增长，大部分相关业务工作人员都是“满负荷”工作。目前通过线上板块查询的形式可以有效增加与客户沟通的效率，同时可在25日批量调整节点前让客户提前检验，防止出现系统误判。
存量房贷利率下调“预热”
近一周以来，国有银行纷纷在App端开设线上板块，积极备战25日即将到来的存量房贷利率批量调降。据不完全统计，目前建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四家银行已上线“存量房贷利率调整”板块，方便房贷业务客户进行信息查询。
从板块信息查询功能来看，上述四家银行均可显示“是否首套房贷”。其中一家国有行广东某支行客户经理向记者介绍，“是否首套房贷”是批量调整的关键指标，也是客户容易存疑之处。如本身符合首套房判定，但未显示是首套房贷，则需要主动联系银行沟通调整。
在她看来，提前上线调整查询功能，一方面是因为目前国有行客户体量较大，房贷业务占比相对较高，近期咨询量暴增，急需相应查询入口。另一方面也是为了减少系统出错的几率，让客户可以提前查询更正。事实上，目前在是否首套房贷上，确有部分客户反映存在一定判断失误。广州一名国有行房贷客户告诉记者，自己在提前查询时，发现自己在“发放时是否首套房贷”一栏中被系统误判为否，后续通过拨打支行电话，联系放贷审核经理进行人工修改才完成更正。
除针对首套房查询外，目前各大银行还提供一些其他关键查询指标。建设银行在“存量房贷利率调整”栏目中可查询利率调整方式、当前利率水平、拖欠天数、逾期金额。该行广东某支行客户经理告诉记者，上述指标也是客户询问最多的指标。根据建设银行此前发布的存量房贷利率调降公告细则中对于利率方式、拖欠天数均有相应规定，固定利率或采用基准利率定价的贷款，借款人可申请转为采用LPR定价的浮动利率贷款，并与该行签订协议。符合本次调整范围的贷款，如连续拖欠天数超过90天，拖欠还清前暂不调整，还清拖欠后，可以调整。
农业银行则在存量房贷利率调整”栏目中提供“拟调整后当前执行利率（LPR+利率浮动幅度）”查询，客户可以直接看到系统测算出的调降后房贷利率。
也有银行为保证存量房贷利率调降的精准性，在25日之前集中联系部分筛选客户，进行手动调整。某国有行在广东惠州的一名房贷客户表示，她上周五（15日）已接到银行电话，周六下午去重新签订合同，周日App上显示已调整为4.2%。
记者电话联系了该支行，工作人员告诉记者，在上周确实密集针对一批系统筛选出的客户进行集中邀约，提前通过重签合同置换房贷利率。“因为我们名单中的客户如果提前线下置换后的利率是4.2%，25日统一调降系统可能会判为4.3%。”该客户经理解释。有业内人士分析，4.2%、4.3%的差别可能与重定价日的判定有关。部分银行为保证精准度，会提前处理好一些存在系统误判风险的客户，总体而言还是在为25日批量调整做准备。
有客户考虑中止提前还贷计划
银行紧锣密鼓备战背后，本轮存量房贷调整的规模有多大？对居民有何影响？
中泰证券银行业首席分析师戴志锋的测算显示，上市银行2018～2022年期间投放按揭贷款约23万亿元，占目前上市银行存量按揭的65.5%，假设该部分可享受存量房贷利率下调，预计节省居民利息支出1388亿元，预计对上市银行2024年息差影响约4.7BP。财信证券在研报中表示，经测算，此次存量房贷调整的体量约为15万亿元，在平均下修0.8个百分点的基础上，将会带来1200亿元的利息收入损失。
随着银行存量房贷利率调降细则落地、利息支出减少已成定局，不少银行房贷业务客户表示已暂缓提前还贷计划。
“提前还贷的初衷是因为‘高位站岗’，利率太高。”贷款人全全告诉记者，去年下半年以来，理财、基金的投资收益率都不高，对比5.9%的房贷利率，提前还贷是一个自然而然的决定。
而近期存量房贷利率下调即将落地后，全全暂时中止了自己提前还贷的计划。一方面是调降后的房贷利率变为4.3%，与投资收益的利差不算太大。另一方面，原本全全打算找亲戚朋友再借一些资金，“凑整”提前还贷，算上资金成本后并不一定划算。
全全的经历并非个例，存量房贷利率调降之下，此前声势浩大的“提前还贷潮”已有暂歇迹象。日前，央行有关部门负责人在接受媒体采访时指出，降低存量房贷利率，居民利息负担将有效减小。目前提前还贷情况已经有所减少，预期得到实质性改善，这将有利于优化居民资产负债结构，增强消费能力和消费信心。
RMBS条件早偿率的变化也印证了这一趋势。RMBS条件早偿率指数由公开发行且上市流通的个人住房抵押贷款支持证券编制而成，旨在刻画其基础资产池整体条件早偿率变化情况，可以一定程度上反映居民个人住房贷款提前还款情况。
全国银行间同业拆借中心最新数据显示，9月15日RMBS条件早偿率指数为0.149，较5月底6月初（5月25日～6月14日）0.215的高位下降明显。
不过，对比来看，2022年RMBS条件早偿率指数在0.06至0.14间波动，目前的0.149仍处于高位。红塔证券宏观研究员杨欣认为，6月份多家银行发布降息公告，激发了居民提前还贷的意愿，考虑到从预约、提前还贷到审批通过需要1～3月的时间，因此8月时就迎来了一波6月申请提前还贷行为的兑现。
展望后市，杨欣认为，环比来看，8月中长期贷款增量数据有明显回升，房屋成交的降幅也已缩小，再加上一线城市认房不认贷、降低存量房贷利率等重量级政策从8月末才开始逐步落地，后续几个月的居民中长期贷款有望持续改善。
贷款个人贷款
今日（9月25日）起，各家银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。
根据主要银行此前的公告，对于执行LPR定价的浮动利率首套房贷款，不需要主动申请，银行将于2023年9月25日统一对满足条件的贷款进行利率批量调整。
以建行为例，2023年9月25日该行将按照前期公告的规则对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整，调整后的利率当日立即生效，调整成功后将通过短信告知。统一批量调整的条件为：（1）贷款发放时是首套住房贷款。（2）以LPR为定价基准的浮动利率贷款。（3）当前连续拖欠天数小于等于90天。（4）当前贷款执行LPR加减点水平符合该行公告调整要求。9月25日8:00起，贷款人可通过手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能查询利率调整结果。
中行则表示，如果贷款是首套住房贷款，可于2023年9月26日开始，登录手机银行查询利率调整结果。
截至6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。有业内人士估算，全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户。利率调整后，这些借款人的财务负担会有明显下降，平均降幅约为0.8个百分点。
据测算，以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设借款人和银行协商将房贷利率调降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。
“二套转首套”如何操作
对于“二套转首套”，各家银行的流程略有不同。
工行给出的攻略，贷款人在登录手机银行进入利率调整申请页面，选择需要调整的房贷合同后，点击“+”上传“首套住房贷款证明材料”影像，贷款人可点击“查看指引”查阅当地“首套住房贷款证明材料”具体内容及提供方式，阅读并同意《中国工商银行个人住房贷款利率调整确认书》，同时验证手机号码后提交申请，手机银行将显示“提交成功”页面。申请成功后，该笔利率调整申请处于“待受理”状态，存量房贷利率调整后，工行将通过短信告知，也可在手机银行“存量房贷利率调整”板块查询利率调整进度和结果。
建行9月25日起将在手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“二套转首套申请复核功能”，贷款人可点击“存量房贷利率调整”-“申请复核”，选择复核类型“首套、非首套认定结果”，上传申请认定为首套房贷的证明材料，填写联系方式等信息。贷款人也可携带身份证件、首套房贷证明材料至营业网点办理。首套房贷证明材料一般为有关部门提供的住房套数查询结果或认定证明，具体以贷款经办机构要求出具的材料为准。
中行方面，如果贷款是二套住房贷款，则会出现相关提示，按照步骤依次操作，勾选“存量房贷利率调整范围”，并复制粘贴相关声明，进入下一步材料上传页，点击“添加图片”，逐条上传自己的证明材料影像件，点击提交，上传完所有证明材料后，提交确认并按提示输入手机验证码，成功后会出现已受理界面。中行表示，因审核需要，后续贷款经办机构客户经理会联系客户，邀请客户赴贷款经办机构提交相关纸质证明材料等。
交行表示，若显示“非首套房”状态，代表本笔房贷发放时非首套房贷，如实际住房情况已符合房屋所在城市首套住房标准的，请备齐相关佐证资料（如身份证明、房屋套数查询结果或认定证明等，具体可咨询贷款经办机构），自9月25日起前往贷款经办机构申请转换为首套房贷，或通过手机银行在线预约申请后再前往贷款经办机构办理。
固定利率如何申请利率调整
如果房贷目前是固定利率，想要调整，需要先转换成LPR浮动。
建行方面，如贷款符合调整条件，9月25日起，贷款人进入“我的住房贷款”界面，选择需要调整的贷款，点击“申请转为浮动利率”并签署《利率条款变更确认书》，点击“确认”即可一键完成利率转换，利率调整状态栏显示为“已受理，等待调整生效”。贷款人也可以携带身份证件至营业网点办理。
交行方面，若显示“非LPR浮动”状态，代表本笔房贷符合利率调整条件，但当前贷款定价方式为以贷款基准利率定价或采用固定利率方式，需要先申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率，9月25日起可登录手机银行进行线上申请。
中行方面，对固定利率或人民银行基准定价贷款，需前往贷款经办机构变更为以LPR定价的贷款之后，再申请存量房贷利率调整。
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