一：要清楚你自己的核心需求
影响买房的维度很多：首付预算，还款能力，面积大小，交通区位，地铁，上班通勤，医院学校，环境规划，商业配套，升值潜力等等。
买房之前一定要有3个核心需求，例如首付预算只有60万，需求100平以上有地铁的房子，单价2万以下的地铁盘是你的目标楼盘。
例如核心需求是升值潜力的话，升值潜力是你买房的第一维度，其他维度只能算是加分项或者减分项。衡量房子是否具有性价比会是买房第一参考因素。
二、要明白投资和自主完全不一样的买房逻辑
投资和自住是买房的两个逻辑，投资更注重潜力，看得是房子的价格洼地，片区的升值潜力，更应该关注的是政策的中远景规划。自住更考虑交通，配套，学位这些。
所以买房前一定要搞清楚，是要自住还是要投资。
三、问问自己适合买一手还是买二手
一手房在选，二手房在淘。买一手房比较简单，一手房价格几乎是确定的，二手房价格是买卖双方共同协商的结果，一般需要中介去搭桥。
除了中介费之外，还有增值税，个人所得税等问题。相对于一手，二手水更深。
个人建议是：初次买房尽量从新房下手。二手房比较适合着急入户或者着急孩子上学的强刚需客户。
四、选对区域就成功了一半
拿佛山为例，佛山在售一手楼盘有200多个。所有楼盘都看一遍很显然不现实，楼盘看得过多还会影响自己的判断。
那就可以根据你的核心需求框选合适的2到3个板块，目标楼盘可以在板块内筛选。根据自己的核心需求选择目标板块将极大提高买房效率。
据目标板块选择目标楼盘
踩盘前需要在网上先做调研，根据心仪板块选择目标楼盘。目标楼盘不用太多，8到10个为宜。
五：先搞定购房名额再买房
买房之前先了解购房区域的限购政策，如果没有购房名额需要未雨绸缪。比如佛山的限购大概是：如果有本科学历只需要佛山的劳动合同，如果没有本科学历，只需要人才T卡。
六：要会和楼盘销售打交道
楼盘销售代表的话术是经过策划师精心打磨出来的。销售代表会把楼盘的区位优势放大，甚至会把不着边的远期和规划也都一一说明。
比如老游曾经踩过一个盘，销售代表给我煞有介事地讲附近有佛山地铁14号线，讲的我是一脸懵逼。
14号线不仅不在佛山下一期地铁规划，甚至老游预测不在下下期地铁规划范畴，也就是这个14号线建成估计是30年后的事儿了。这么不靠谱的介绍一定要特别小心。
七：会看规划图
只看现成的东西，以及纳入政府近期规划或者已经提上日程的东西。
比如销售代表可能会讲未来周边的学校规划如何如何，你需要让他把周边学校规划的文件拿出来，来判断是否属于近期规划。
比如销售会讲未来周边会大规模旧改，同理也要让他拿出旧改的相关文件出来。
只要是讲未来规划的东西，都要看相关规划的文件，否则，就当不存在。
这样才会对整个楼盘做准确的区位判断。
八：尽量不要先交定金
因为一旦交个定金，虽然销售承诺定金可以退。但是一定程度上丧失了议价主动权，个别楼盘火爆楼盘除外。
交定金之前要查查自己的征信和银行流水，找银行经办了解下贷款是否能够批下来。
九：买房需要弄明白这几个问题
1、容积率
容积率=建筑面积/占地面积。容积率越低舒适度越高。一般楼盘正常容积率在2.5到3.5之间。尽量选择容积率低的楼盘。
2、得房率
得房率=楼房实际面积/楼房建筑面积。得房率越高房子实际利用率越高。得房率唯一的参考数据就是售房合同标明的数据。
销售代表给你算的得房率一般会算上送的阳台，飘窗后的得房率。这个一定要搞清楚。
3、楼层楼高
很多房子楼高在33层以下，因为超过100米以上的楼盘需要建消防层。比如50层的楼盘至少要有两个消防层。所以33层以上的楼盘得房率略低。主要是消防层公摊的原因。销售不会主动介绍这个需要特别咨询。
4、楼盘层高
一般2.8米，高于2.8米，舒适体验增加，低于2.8米会略感压抑。
5、楼盘拿地时间
房子的产权是从开发商拿地之日算起的，而非楼房购买或者交房之日算起的。这个问题销售一般不会主动给你介绍，但是一定要问。
有的楼盘非常夸张，20世纪初拿地，捂盘不开发，等到交楼可能只剩下50年产权了。虽然销售会给你讲50年产权和70年没啥区别，未来都是可以续产权。但是50年产权和70年产权还是有不同的
6、楼盘交房时间
尽量买一些交房早的楼盘，交房时间越长，您的资金成本就越高。置业顾问告诉你的一般提前交楼都不靠谱。
十、买房之前先看不利因素告知
所有楼盘都必须告知买房者楼盘的不利因素，但是有些销售为了促成，很多时候战略性的忽视这一点。如果销售没有提及不利因素告知，买房时候需要专门咨询。
十一、买房之前需要了解楼盘楼面价
楼面价通俗来讲就是你这套房子每平米需要交给政府的价格。最简单的计算公式就是销售价格-楼盘建设成本-配套均摊费用-开发商利润=房子销售价格。
了解楼盘楼面价以及周边楼盘楼面价有助于对楼盘做整体的价值判定。
佛山地价在2015年年底开始暴涨的。2015年之前拿地的楼盘整体楼面价较低，如果2015年或者之前拿地的楼盘整体销售价格可能会偏低，因为整个楼盘利润是非常可观的。
十二、没有预售证的房子不要购买
买房之前一定要了解所买楼盘是否有预售证，如果没有直接可以放弃。
一些小开发商开发的楼盘，如果没有预售证，有烂尾风险。
尽量买国企央企有经济实力开发商楼盘，规避本地小型开发商楼盘，这样能很大程度规避烂尾风险。
十三、首付资金一定要进银行监管账号
个别开发商存在挪用首付款的情况，一旦开发商资金链出现问题，就有烂尾风险。所以首付款一定要进银行监管账号。
现在买房很多开发商即使暴雷也不影响交房，就是因为监管资金的存在。
十四：清楚开发商的定价逻辑
不同面积户型，朝向，楼层的定价逻辑
一般情况
朝南向房子房价格更高。
同等条件大面积房子高于小面积。
中间偏层房子价格最高，依次向两边递减。
朝向园林房子价格更高
开盘和清盘通常会比较便宜。
部分工抵房也比较便宜，但是要看明白是真的工抵房还是噱头工抵房
楼盘的价格在一定时期之内一般是稳定的。销售代表是没有定价权的。所有的折扣都是提前规划好的。
十五：什么时候买房最好
不考虑其他因素买房最好的时机在3月、6月，9月，12月。
因为开发商开发商都有上半年目标，全年目标和季度目标。越临近季度目标越便宜。
一般买房最贵的时候是每年的1、2月份，第一季度是开发商销售压力最小的时候，也是资金压力最小的时候，换而言之就是房价最高的时候。
当然房价和政策，市场走向，金融调控等有很大的关系。
十六：看样板房需要注意什么问题
看样板间注意这几个点
1：实地还是异地样板间
很多异地样板间有做大之嫌疑，你看到的不一定是最真实的，真实得房率是不会骗人的。
1、看户型
居住体验而论梯户比越小，居住体验越高，学会研究户型图，分析采光情况，看是否有遮挡。
2、横厅竖厅优劣点
横厅客厅面积会比较大，实际利用率低，但是横厅私密性略差。竖厅走廊面积浪费较多。
3、送的面积大小（阳台飘窗）
一般阳台和飘窗各送一半面积。最小房间算阳台，一半面积是送的。
4、是否南北通透
南北通透户型通风通光会比较好，居住体验会比较高。
5、是否靠近马路
尽量不要买靠近马路的房子，即使玻璃隔音效果再好，也很难消灭马路噪音。
我一个朋友买过一个靠近马路的二手房。当时买的时候没有注意，事后痛苦不已。
十七：精装修楼房需要注意哪些问题
置业顾问可能把很多装修标准说得天花乱坠，神马中央空调，神马新风系统等等，但是这些都没有法律效力，最关键的是看合同中有没有标明。
没有写入合同的东西都是耍流氓。
十八：新手过度买房可否买公寓？
有的买房者资金可能有些紧张，个别中介可能给初次买房者推荐公寓。
建议初次买房者不要买公寓。 资金预算不够就是买老破小二手房也不要买公寓。
公寓仅仅住的话性价比确实很高，问题是置换属性很差！当你想换房的时候会发现根本没有置换筹码。
十九：资金不够怎么办
现在银行普遍还严查首付来源，不过很多开发商依然有首付分期政策。
要不要做首付分期取决于你的还款能力。万一还不起房贷被迫断供，你的房子很可能会被银行收回。要知道佛山2021年法拍房有5000套左右。所以是否要接受首付分期还是要慎重。
二十：现在买房要选开发商
要谨防开发商的暴雷问题，国字头央字头企业优先！
如果有现房尽量选择现房。
短期内大幅降价的开发商一定有慎重，事出反常必有妖，很可能开发商是撑不住
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