为什么敢贷款买房（贷款买房子好吗）

购房贷款的正确原因是什么？，下面是粤秀品给大家的分享，一起来看看。

为什么敢贷款买房

购房贷款的正确原因。

老鹰先生，如果我有钱购房，是否还需要贷款呢？必须贷款的原因是什么？这是结论。贷款的作用很多，其中最重要的是可以抵御通货膨胀，其次是可以转移风险。这些都是明确的原因。

购买房屋时，价格是最重要的因素。贷款和购房资格等其他因素只是辅助手段。如果购买的房屋价格不安全，那么任何操作都有风险。

我看到有些博主在网上说，贷款的主要原因不是抵御通货膨胀，而是转移风险。为什么这样说？首先，抗通货膨胀不是一个成立的理由。支撑这个观点的理由是，如果购买错误的房屋，贷款越多，负债越多，为了支撑它。

这种观点认为转移风险而否定抗通货膨胀，这种逻辑很混乱。它只是为了支撑另一个结论，比如转移风险而否定抗通货膨胀。这个结论是非常危险的。所以粉丝们要注意逻辑的混乱。

这两种观点都是存在的。例如，如果购买三成首付、七成贷款的房屋，风险主要在银行。如果出现烂尾楼等问题，银行仍然会追究你的责任，你仍然需要偿还贷款。风险如何转移？根本无法转移，尤其是仅仅出于这个原因。

此外，现在国家出台了越来越多的政策，如三成首付和下降的贷款利率，这些都是为了鼓励你多贷款。

这是一件好事，因为国家希望你多贷款，这样他们就可以把更多的钱留在自己手中，保证月供没有问题，未来几年都没有问题。这样就有更多的钱可以消费，慢慢地带动经济的发展，这是非常好的。所以多贷款的前提是购买的价格是安全的。

贷款买房子好吗

与房屋有关的抵押类贷款（意思是贷款担保方式为抵押，不还钱债权人打官司房子对应价值就成别人的了）有房屋按揭贷，房屋抵押经营贷（具体又可以分为一抵，二抵），房屋抵押消费贷三大类，四小类；

有的银行四类都能做，有的银行不缺客户，只做买房的按揭贷和第一次抵押经营贷；少数大银行和地方性银行或者城商行四种都做， 至于哪些机构典当之类甚至个人的，那就是有啥做啥，没得挑了； 但是从头部银行到机构个人利率也都是越来越高了。

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与房屋有关的信用类贷款（担保方式为信用无抵押）有月供贷（就是你在全国范围内有按揭月供记录，一般一年以上，就能申请贷款，不要和房屋按揭贷搞混）和房值贷（意思是你即使一无所有，但只要有房子，也可以贷款，但遗憾的是，目前这种贷款只有北京有）

无论用哪种，首先要买房，目前北京首套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%

商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

虽然22年以来，存款准备金率，LPR一降再降，但是这个利率水平只能说不高，但不能说低。

举个不恰当的例子，当年八国联军侵华，庚子赔款的年利率也才是4%

这里说的高低指的是在城市化超过50%，在60%-80%这个阶段的超低利率甚至0利率还没有出现在我国，并不是说任何时候我国利率都高于国外。其实在22年 美联储连续10次加息之后，现在我国整体利率水平是低于美国。大家辩证理解。

2023年当地时间5月3日，美国联邦储备委员会（美联储）发布最新的联邦公开市场委员会（FOMC）货币政策会议纪要，根据会议纪要公布的内容，美联储将联邦基金利率目标区间上调25个基点到5%至5.25%之间。 美国至4月28日当周MBA30年期固定抵押贷款利率6.5%

我国房地产最后的高峰是出现在疫情之前的18-19年， 当时首套房利率都在5%，二套房在6%以上，最高甚至在7%-8%之间。

距离来说，如果按照贷款200W，房屋按揭贷款现在最长25年，年利率在6.4%往上，那么25年下来总支付利息和本金基本是一样的，也就是说贷了200W，还了400W；

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如果贷款200W，利率5.5%， 25年，总利息是本金的4/5还多。

如果贷款200W，利率只有3.5%， 25年，本息还款就只有300W了，

相比较于6.4%的年化，少了100W； 5.5%的年化少了将近70W。25年不一定能购攒下100W，但是利率只要降低2个点左右，就能轻而易举省下100W。

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而且20年以前房屋按揭贷款都是固定利率（银行在当时LPR上，上浮或者下浮多少个基点，确定最终按揭贷款利率），20年之后都改成LPR浮动利率了，按揭贷款利率随着LPR一起变动；

但是如果20年，按揭贷款固定利率购房的客户如果没有及时改为LPR浮动利率，那么就无法享受疫情以来的存款准备金率降低+LPR降低+宽松财政+央行放水刺激经济的一系列财政政策。

这就自然而然出现了利率倒挂，也就是现在的购房者和你在同一家银行，贷同样的钱，利率更低，房价有可能总价还低。 换句话说，同样的贷款，你还了重新贷，反而更加省钱了，这也是各种提前还款新闻层出不穷的底层逻辑。

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除了上文提到的，因为各种原因（疫情+反全球化+俄乌危机+对冲美国加息压力），所有贷款种类相对于疫情前都有一个回落，有的跌幅能达到25%左右； 这是纵向时间轴上的利率差，其实在任何时候，不同房屋贷款种类本身额度，利率也是不同的，下面用图表简单分析下

注意，下面说的只是平均和一般情况，要具体客户，具体房屋，具体银行，具体分析

贷款种类

利率

额度

授信期限

还款方式

最大优点

抵押经营贷

3.5%

1000W或更高

最长20年

先息后本，
等额本息
自定义还款

利率低 额度高 还款方式灵活

房屋按揭贷

4.85%首套
5.35%二套

房值20%-60%

25年

等额本息

期限最长最稳定

抵押消费贷

3%-6%

不超过100W

3/5年

先息后本
等额本息

补充
食之无味
弃之可惜

按揭信用贷

月息0.4%-1.1%

50W

不超过5年

等额本息

不用抵押房屋

房值贷

同上

同上

同上

同上

同上

以在北京购买第二套，价值1000W房子举例，DG+抵押经营贷相比较于商业按揭贷款的优势如下

第一个原因是减轻资金压力；

北京二套普通住宅首付比例60%，一般你按揭买1000W房子，意味着你需要有600W自有资金；如果DG+经营贷，平均可以从银行贷到7成，也就是700W资金，你的自有资金要求从600W变到了300W；以前能买1000W的房子，现在可以买2000W的房子。多了一倍杠杠。节省下来的300W现金流放到银行，5年期存款利率是2.65%， 每5年的利息都能有397500元，而房贷一般是25年，25年的300W现金流利息就有1590000.

第二个原因是贷款利率，也就是减轻资金使用成本；

如果按揭买，按照6%利率，贷款400W，20年，等额本息，利息总和是287W；

按照5.7%的利率计算，贷款400W， 20年，等额本息，利息总和什271W；

如果使用经营贷， 700W，3.5%的利率算，20年，总利息是274W；

也就是说按揭买1000W房子（按揭贷款400W）的利息综合≈经营贷700W贷款的利息总和。

第三全款买房优惠，

买1000W房子，全款，总价平均便宜20-50W是完全有可能的；

第四 过户税费有优惠

没有放之四海而皆准的规律，也没有十全十美的银行和贷款产品，实践出真知，只能具体问题具体分析。

分析的具体方向我简单列了25条，大家可以稍微了解下。

1 新下的房本哪些银行能做贷款，3个月的房本，6个月的房本，一年的房本又有哪些银行能做，同家银行的话，差别在哪里？

2 新注册的公司能不能做贷款，能得话对法人、股东、监事、流水、负债、纳税、征信又有什么要求？

3 商业办公类房产，临街底商，地下一层底商，公寓式酒店，酒店式公寓这些特殊类型的房产能不能做贷款，哪些银行能做，区别在哪里？

4 房子最多能抵押几次，已经有按揭贷了，还能再获得抵押贷款吗，哪些银行能做，这些银行的具体差别又在哪里？

5 哪些银行是线上审批，哪些是必须到线下审批，哪家银行流程最简单，放款最快，最快需要多长时间？

6 同样价值1000W的房产，哪家银行能贷的钱最多，哪家银行的利率最低，哪家银行的授信期限最长？

7 哪家银行可以做等额本息，哪家可以先息后本，哪家可以无还本续贷，哪家可以自定义还款，如果提前还款的话有没有违约金？

8 哪家银行审批可以不公证，不下户，不押本，不评估？

9 哪家银行借款人抵押人&配偶可以为港澳台甚至外籍？

10 每家银行的借款人抵押人年龄要求是不是一样，我55岁/65岁/75岁/85岁还能不能做贷款

11 贷款看不看我配偶的年龄和征信？

12 哪家银行借款人60岁以上可以不需要共借人？

13 如果我身份特殊，不方便作为借款人，哪家银行可以做直系抵贷不一或者非直系抵贷不一？

14 抵押人/借款人或者其配偶是中国人，但是常居国外，能不能做贷款，哪家银行能做？

15 哪家银行可以做全北京16区的房子，不同区域可贷额度是不是一样？

16 哪家银行可以做一房两本？

17 别墅，独栋别墅，联排别墅，叠拼别墅哪家银行能做，成数都是一样的吗？

18 四合院，半地下，平房能不能做？

19 政策性房产： 央产房，一类二类经适房，成本价，优惠价，标准价，安置房，回迁房哪些银行能做？

20 每家银行能接受的房龄最高是多少，不同房龄具体有何不同？

21 立项住宅实际办公能不能做？

22 外地公司能不能用北京房产做贷款？

23 哪些银行可以三方个人收款？

24 刚解查封的房子哪家银行能做？

25 上不上企业征信

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