经营房贷材料全套作假，银行中介齐上阵，追着帮客户贷款！，下面是秦年观点评给大家的分享，一起来看看。
房贷找贷款公司贷款可靠吗
9月25日，各大银行即将对存量房贷利率进行批量调整，而“房贷置换”经营贷市场并未放缓，反而更加活跃。一些贷款中介甚至更加积极地争抢客户。
多年来，经营贷违规进入房地产市场一直是一个问题，贷款中介之所以敢保证放贷，是因为他们背后有一套完整的分工和分润体系。根据记者的调查，其中包括壳公司交易、假经营流水制造、记账公司养壳、关联账户委托支付等环节。
贷款材料被全套作假，为什么贷款银行不查？一位中介人员被问及为什么“不怕查”的时候，解释了他们的业务逻辑：现在是银行争着给客户贷款，还来不及维护现有的贷款，为什么要查呢？
与以往不同的是，这一轮涉及经营贷的“涉房”问题的背景也有所不同。自2019年以来，央行大力支持普惠小微贷款，而被算作普惠贷款的经营贷利率也逐步下降，为违法违规行为提供了套利空间。目前尚无权威统计数据显示有多少普惠贷款进入房地产市场，但在多方利益的共谋下，这种情况难以阻止。
目前，“转经营贷”成为一个热门趋势。一位贷款中介给记者算了一笔账：按照现在LPR和深圳的最低房贷利率，银行最多只能调整到4.5%，但他们可以做到3%，中间有1.5%的利差。举个例子，如果贷款300万元，一年可以省下4.5万元的利息，十年就是45万元。
这样算下来，即使银行下调了房贷利率，与经营贷相比似乎还是有些差距。
根据估算，截至今年6月底，我国个人住房贷款余额达到38.6万亿元。业内人士估计，全国有近1亿个首套房的存量贷款合同，其中大约有4000万个合同因利率偏高而面临协商调整，涉及的贷款规模可能达到25万亿元。利率调整后，这些借款人的平均降幅约为0.8个百分点。
以北上广深为例，首套房贷利率的下限在4.2%至4.75%之间。尽管如此，来自广州和深圳的多家经营贷中介表示，现在的经营贷年化利率已经降至3%至3.2%之间，与调整后的房贷利率仍然存在1.2%至1.75%的利差，这成为经营贷中介们最吸引眼球的卖点。
对于房贷利率较高的二套房购房者来说，由于经营贷不区分首套和二套房，他们可以获得更大的利差。
例如，某位借款人的存量二套房贷利率超过5.1%，最近转成了3.1%的经营贷，利差约为2%。贷款500万元，每年可以少支付10万元的利息。如果向银行申请降息，他的房贷可以降到4.5%，每年可以节省3万元的利息。在这种对比下，经营贷市场供需双旺，规模近年来不断增大。
目前的信贷需求不足，银行降低了贷款门槛。一位银行内部人士坦承，近年来普惠贷款很容易获得。而对于有房产抵押的客户，他们是银行争相服务的对象，所以利率较低。
在当前的降息周期中，消费贷和信用贷利率已经降至目前的稳定水平约为5%，而房产抵押的经营贷利率则持续下降。以广深为例，2022年主流的住房抵押经营贷产品利率约为3.75%，今年已降至3.1%。不久前，广州有银行推出的经营贷产品利率甚至跌破了3%。
贷款中介对于经营贷的可靠性非常自信，因为他们依靠紧密的支持链条提供服务。申请经营贷的前提是申请人必须拥有壳公司，并在办理过程中涉及赎楼、买壳、养壳、申请贷款和提取贷款等环节。整个过程中，贷款中介、卖壳公司、记账公司和银行是不可或缺的角色。分润费用主要包括赎楼利息、买壳费用、办理费用和养壳费用。
其中，赎楼利息由贷款中介收取，通常为贷款额度的1%。买壳费用由卖壳公司收取，价格通常在5000元至7000元之间。“对于贷款额度较高的，我们会建议购买一家公司来操作。”办理费用约为贷款额度的0.8%至1%，由贷款中介收取，并可商议价格。养壳公司费用约为200元/月，一年共计2400元。
为了缩短分润链条，一些贷款中介自己养壳公司和记账公司，并声称提供可靠的壳公司购买服务。在转换过程中，银行是关键角色，也是各贷款中介的核心竞争力。一位银行内部人士表示，成功办理经营贷所需的关键角色是房贷按揭部门的客户经理和小微企业信贷部门的业务经理。
然而，转换成本和风险不能被忽视。以300万元贷款转换为例，转换费用约为7万元至9万元。这笔费用意味着借款人要将省下的利息交给中介等相关方。虽然此举带来了眼前的利差，但风险和违规成本并未计算在内。对于以虚假材料获取贷款的借款人来说，转换贷款的利率和周期并没有保障。如果贷款数额较大并给银行造成重大损失，借款人可能承担欺诈贷款的法律责任。
监管部门一直致力于防止经营贷违规进入房地产市场。今年上半年，银行业因违法违规行为接受监管处罚的次数达1928次。处罚原因中，包括“虚构小微企业贷款用途套取资金”等违规行为。因此，借款人在申请经营贷时必须满足多个条件，例如提供正常经营的流水账、采购合同和受托支付的公司账户等。如果不遵守贷款用途规定，银行有权提前解除合同并收回贷款。
据2019年以来的数据统计，经营贷的数量流入楼市难以估算，但审计署的一组数据揭示了一些情况。在对5家大型银行的信贷资金流向进行跟踪抽查时，发现有364户小微客户中有70%无实际经营，并且存在利用普惠贷款管理漏洞套取资金的问题。报告还指出，部分人通过注册壳公司或虚构贸易背景等方式套取资金，用于购买商品房和偿还债务，其中13.66亿元的资金流向不清晰。这只是冰山一角，实际情况可能更为严重。
具体的数据数量暂时无法确定，但有迹象显示，经营贷违规流入楼市的问题不容小觑。据深圳和广东某中小银行的消息，七成的经营贷实际上是用于置换存量房贷。从数据对比来看，自2019年以来，经营贷的复合增长率为26.24%，而在同期，房贷的增长率只有9.16%。这表明，经营贷的增长远远超过了房贷的增长速度。
背后的原因是央行在2019年开始加大对普惠小微企业贷款支持力度，通过推出多种工具和低息再贷款来降低利率，鼓励金融机构发展普惠小微业务。但一些银行在发放普惠贷款时，未能充分了解企业的真实运营状况。为了完成任务，一些银行可能选择以房贷人群作为"小微客户"。一些银行推出了期限较长、额度较高、利率低于首套房贷的经营贷产品，试图吸引房贷客户。
经营贷违规流入楼市的问题已经引发监管部门的关注。然而，要彻底解决经营贷乱象，仍需要监管部门和金融机构的合作，加强监管力度，打击违规行为。
房屋中介办理贷款可靠吗
有网友问：贷款中介有什么用？有存在的价值吗？
这里回答下：利用专业知识和信息渠道帮你节省时间，是不是价值？
很多人申请贷款，申请了3个月还没下来，做生意黄花菜都凉了。但是中介花3天时间，就把你贷款搞下来了，这是不是就是价值所在？
很多人觉得中介没有价值无非是因为觉得过程很简单，不就是准备一些资料，我直接去银行我也行！
这只是人家让你看到的结果！中间的努力没有告诉你而已。就跟一道选择题一样，我告诉你答案了写c，你觉得很简单，是人都会写。但是你得知道，做题过程是我解出来的。没有过程，你就是abcd胡乱蒙。
我见过太多这样的客户，a银行试过了不行，接着去b，b不行了再去c。结果就是一家都没贷下来。为什么？因为查询次数超了！c银行一看你征信，这么缺钱，到处借，借不下来才来我这，那我肯定也不能借你。但是你第一家就去c办理申请，结果可能就完全不一样了。
所以尤其对于那些做生意的来说，中间来回帮你省的时间不是钱啊。你完全可以花点小钱省下巨大的时间去赚更多的钱，这才是富人思维。而不是纠结那点中介费，来来回回搞，最后钱没弄下来，生意都影响了。
8年从业经验，还有不懂的都可以问！
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