房子贷款三百五十万（300万贷款30年月供）

苏州刚需买房，别在意一时涨跌，下面是苏叔说房阿给大家的分享，一起来看看。

房子贷款三百五十万

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注交流。

以下苏州购房答疑内容，来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问:

提问：苏叔，你好，预算在200-300万之间，刚需，在苏州买房可以看哪里？有哪些楼盘可以考虑？

苏叔：你好，对于刚需来说，在苏州置业难度越来越大。预算在200-300万之间，姑苏区最低总价297万，园区的娄葑、胜浦高茂新城板块，均价在3.09-3.25万/㎡之间的楼盘也有一些选择。高新区发展较为全面，浒墅关配套成熟，还有比较多楼盘可选，科技城也有些项目比较值得关注。相城区、吴中区与吴江区三个板块可选项目还是比较多的，购房者可以根据自身需求选择。

提问：苏叔，你好，本人在苏州工作多年，单身女性，首付40万，估计买住宅有点难，想要买公寓，就算以后自己不住的话，也可以租出去，买公寓怎么样呢？

苏叔：你好，如果想要通过租金收益来获得被动收入，是可以投资公寓再租出去，买住宅所能获的利润就比较少。但是普通人建议不要选择公寓，对于购房者来说，商务公寓是个令人爱恨交加的产品，一方面是因为其不限购和不限贷，值得投资；另一方面是因为其限售政策和较高的交易税费。对于我们来说，不仅要看重房子的居住属性，金融属性也是我们必须重视的。房产是可以抵押给银行，贷到款的，一般来说住宅最高可以贷到七成，但是公寓最高却只能到六成。这就非常直观的告诉我们，虽然都是房产资产，但是住宅的金融属性更加高。若是非要找出商住公寓的优点的话，那就只有总价低了。但是商住公寓的首付必须达到50%，且贷款年限就只有十年，很多规定较为严格的城市要求必须全款，这就大大增加了月供的压力。要是这样还想着投资公寓以增值保值，那必然是不可能的，其增值率和租金回报率都非常有限。所以对于商住公寓，还是慎选，千万不要被网络舆论牵着鼻子跑。

不适宜居住、体验较差，不能落户，水费电费都是商业用水用电，生活成本比较大，也不能对口学区，产权一般只有40年，未来后期转手的话也不用容易，公寓这种不要别一些外表美好洗脑了，实际上普通人买是不建议的。

提问：苏叔好，目前有一笔资金想投资房产，如果选择住房贷款按揭，有等额本息和等额本金两种还款方式，请问这两种方式选哪一种更合适？资金比较充裕的话，住房贷款是按期还款还是提前还款？

苏叔：你好，住房贷款选择30年等额本息。等额本息是每个月还贷金额一样，30年的房贷，前三分之一的时间都在还利息；等额本金是指每个月还贷本金一样，这种方式由于前期贷款金额大利息多，还款压力也会更大一些。买房投资不建议提前还款，要尽量多用贷款，按期还款，到后期通货膨胀，债务压力会越来越小，资产价格越来越高，收益也会更高。而且现在限贷限购，贷款资格宝贵，建议不要提前还款浪费贷款资格。

提问：苏叔，你好，想在苏州买新房，预算在300-350万，请问在苏州怎么买新房？

回答：你好，这个预算在苏州买新房是比较自由的一个总价范围，这个总价段在苏州几个比较优质的板块都可以挑挑了，像园区的胜浦、娄葑、姑苏区的平江新城、吴中的太湖新城，三百万只能是门槛，而三百五十万以内可以选择的面比较大一些。园区还是只能在胜浦和娄葑、来选择，姑苏区的话可以在平江新城和沧浪来选择，只不过350万在这几个板块的选择余地要大一些。新区这个总价段狮山还是买不到，靠近狮山的横塘板块可以够得上，另外科技城、浒关、阳山板块选择面较大。

相城区、吴中区、吴江区基本是可以随便看了。

相城区的高铁新城、中央公园、元和、吴中区的太湖新城、木渎、城南、郭巷以及尹山湖、吴江区的太湖新城都没啥问题，基本可以看看大点的户型了。

如果在这个总桥段首选的话，吴中的太湖新城、平江县城和狮山的横塘，园区的胜浦可以考虑。

300万贷款30年月供

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近日，中国人民银行和国家金融监督管理总局共同发布了一份备受瞩目的通知——《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，这个决定将在9月25日正式生效。通知明确了一项重大政策调整，即存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人将有机会向承贷金融机构提出申请调整贷款利率。众多国有银行和股份制银行也纷纷响应，表示将迅速展开存量首套住房商业性个人住房贷款利率的调整工作。

这一政策究竟如何具体落地？又会对哪些群体带来实实在在的政策红利呢？

首先，让我们来了解一下“首套房贷”的定义。根据各家银行公告的查询，所谓的“首套房贷”分为两种情况。一种情况是，贷款发放时，利率按照所在城市首套住房贷款的利率标准执行的贷款。另一种情况是，贷款发放时虽然不符合首套住房标准，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房的标准。以建设银行为例，他们明确表示，如果贷款时是“二套住房”，但后来将该房产交易出售，家庭将其作为唯一住房，而当地已执行“认房不用认贷”的政策，那么这种情况下也可以享受本次政策，按首套住房标准执行。

那么，存量首套住房贷款利率的调整方式又是如何的呢？通知中明确了两种方式：一是通过新发放贷款来置换原有贷款，二是通过协商变更合同利率。邮储银行的研究员娄飞鹏指出，这次存量首套房贷利率调整最直接的影响是降低相关人群的还贷压力，提升了居民的消费能力。具体来说，这一政策将主要惠及以下人群：一是那些在购房时利率较高，高于当时的房贷利率政策下限的人群；二是那些在购房时不符合首套房标准，但根据当前“认房不用认贷”的政策标准可以被认定为首套房的居民。

那么，利率将下调多少呢？通知中规定，各地可以按照因城施策的原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房的最低首付款比例和利率下限。具体的利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。中原地产首席分析师张大伟指出，“央行明确，是按照这些存量房贷购房时政策所在地执行的首套房贷利率的政策下限。即使按照当时4.8%的LPR算，执行的最低利率也在4.6%—4.8%之间，不可能降低到现在大家所在城市目前执行的最低情况。”

张大伟还进一步解释说，购房时的住房贷款利率越高，享受到的政策优惠就越大，而贷款额度越高，月供省的钱就越多。他表示：“现在只有贷款利率在5.2%、5.3%以上的部分才能真正享受到优惠。对于大部分购房者来说，如果贷款额在100万，贷款周期在25到30年，月供能够减少200到300元；如果贷款额在200万、300万以上，月供更可以减少500到600元。”

关于何时可以申请贷款调整，多家银行也都有明确的规定。

截止到2023年8月31日前，已经发放的贷款、已经签订但未发放的贷款，以及借款人的实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款都可以提出申请。不过需要注意的是，通知中也规定了一些例外情况，例如住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款以及购买商铺等商业用房的贷款，这些贷款的利率将不会受到调整。此外，对于那些符合调整范围但有逾期还款或者不良记录的贷款，原则上暂不予调整。

最后，如何在因城施策、公平性和银行自身

利润之间取得平衡，是这一政策调整需要综合考虑的重要问题。

娄飞鹏表示，新政有助于降低银行住房贷款提前还贷压力，同时也通过刺激消费来为银行发展消费金融业务提供市场空间，从而增强了银行的经营稳健性。他强调了银行业需要坚持系统观念，全面考虑短期和长期，房贷和整个贷款业务的关系，以及按照政策要求及时有效地推进政策落实的必要性。

这一政策的出台，不仅有助于减轻一部分购房者的还款负担，也有望在一定程度上促进房地产市场的稳定，为经济发展提供更多支持。然而，需要注意的是，政策执行的具体细节和影响因地区而异，各地会根据自身的房地产市场情况和需要来调整政策，因此，购房者和银行在实际操作中需要密切关注当地政策的变化。

总的来说，这一政策的出台为存量首套住房贷款利率调整提供了机会，有望让更多购房者受益。然而，在享受政策红利的同时，购房者和银行也需要谨慎审慎，充分了解和遵守当地政策规定，以确保顺利享受到政策优惠，同时也保护好自己的合法权益。随着政策的逐步推进，我们也期待着看到房地产市场和银行业的进一步发展，为中国经济的健康增长做出积极贡献。

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