撰文：悟净 美编：田青 校对：紫藤
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换个角度，看郑18条
2022年3月1日，平静的郑州楼市迎来一声惊雷！
郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。
自此郑州成为今年全国第一个在限购限贷方面全面放松的省会级别城市。
新政放松了限购政策，规定子女和近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
即老年人投靠家庭可以新购一套住房，增加了此类家庭的可购房套数。
限贷政策同样放宽，新政规定对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
这也相当于放松了限贷的标准，使得后续可以按首套比例购房，实际上也是降低了购房的首付比例。
可以说，这次调整从需求端、供给端、金融端等房地产最重要的几个方向进行了全方位的调整，直接影响大家对郑州楼市的未来预期，并且增强了信心！
怎么形容这一次的郑18条带来的影响？
举个例子，3月1日之前，我的抖音客户端是俄乌战争的专版，打开抖音以往的吃播和大长腿小姐姐都没有了，满屏充斥着战争一线的最新动态和报道。
但是，这种情况在3月1日之后，没有了。我的抖音客户端成为了郑州房地产新政专版。各种专家、中介、相关人士的解读满天飞。整个抖音都充斥着对于郑州房地产新政的亢奋与激动。
对于这次的新政内容和解读，我想大家近几日已经看过正方辩手与反方辩手的诸多说辞，相信每个人都有自己的理解。
说实话，我也不是专家，只是一个房地产行业的观察者和参与者，也解读不出太多的背后逻辑。
但是，我可以从个人的角度来看待这次新政，我们换个角度，审视这件事儿！
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从郑州看政策的风向标
大家经过这几年房地产跌宕起伏的经历，已经可以完全的感受到这个行业是一个看政策的行业，是一个看预期的行业，甚至可以说是一个“靠天吃饭”的行业。
说白了就是一句话，影响这个行业兴衰的因素很多，但是高层的态度是其中的决定性因素。
因此，郑18条新政的看点之一，并非是内容如何劲爆，而是看其能够存在多久，这才是政策出台后，最大的看点。
要知道，从2020年开始，类似郑18条放松调控的政策层出不穷，但也有不少基本都是一日游，或者是两日游就下架了。
比如，开封。当时在限售、限购政策的施压下，最终开封率先做了吃调控“螃蟹”的城市。
省内的驻马店。经过相关部门约谈后，决定将之前发布的17项稳楼市政策已从官网撤下。
还有，广州。广州的“48条”重新上架，把之前提到的松绑商服类项目相关政策给删除了。
但郑州楼市新政的十八条，却上了央视的新闻并进行正面报道。
这背后，意义就十分明显了。
相信看到这个动向的各个城市，会积极根据郑州楼市新政的节奏，制定出符合自己城市楼市特点的新政，也会适时推出。
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新政的核心任务，依然是去库存！
那么，在如此巨大的利好冲击下，郑州楼市会不会调转车头，刚出ICU，就进KTV呢？
让各位还在车站等车来的买房群众踏空，直接一骑绝尘而去，开启房价躁动模式呢？
大概率是不会，因为郑州这次出台的新政，其实核心想解决的问题还是：去库存，而非促房价。
这个观点，其实在2022东哥跨年演讲上，东哥已经反复提及，当时也预测过2022年会有相对应的政策出台。
但是，谁也没有想到政策会出台的如此全面和迅速，但是我们依然要清醒的认识到，郑州目前在售和待售楼盘依然还是高达400余个。
要知道，决定房价的核心因素始终是供求关系，近些年郑州销量从2018年的高点332219套开始逐步回落，到去年的141203套，已经回落大半。
可以说库存压力依然十分巨大，有这样大的库存在前面，价格波动向上的阻力还是相当大的。
但是，同时也要看到，郑州房产的成交量还是十分巨大的，并不像外界所言的那么乏力。
可以说，一旦从供应端进行缩减，适当的调整供应节奏，在配合金融端的降低利率，扩大购房人群的范围并且支持改善置换种种举措，对郑州新房和二手房市场带来的一定是积极的影响，我们对于郑州还是应该有信心！
当然除了郑州较大的库存量之外，多个外围因素也不太支持房价过快的上涨。
首先，是宏观杠杆率依然居高不下。
房地产贷款占比最高，且对居民杠杆率的拉升贡献最大。在全部居民债务中，占最大比例的是居民中长期消费贷款（主要是住房按揭贷款），占到了全部居民贷款的65%，2020年末与GDP之比达到40.1%。
长期来看，中国居民部门杠杆率上升的主要驱动力是中长期消费贷款（住房贷款）的快速增长，它与GDP之比从2010年的15.9%增长至当前的40.1%。
其次，居民杠杆率也是加不动了。
我国居民部门杠杆率从2000年不到5%增长至当前的62.2%。
2021年的宏观杠杆率更是从2019年末的256%攀升至272.5%。
所以，在这个大前提下，房价想涨，其实还是比较难的。
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楼市新政在发力
文章最后，直接说观点。
1、新政是利好，但是开发商你别作
真的，对郑州开发商来说，你别作！
不要轻易动涨价的歪心思，还是要借助东风，尽快捋顺营销流程，抓住窗口期先上量，把现金流规划做好，保住命再图更进一步吧。
2、对买房人来说，杀老母鸡养小母鸡正当时
而对于购房者来说，新政直接利好准备置换的买房人。
也就是东哥常说的，杀老母鸡，把没有发展潜力的老房子卖掉。养小母鸡，去有发展潜力的区域买一套！
3、对刚需来说，别怕开发商的涨价！
对于刚需来说，如果开发商出幺蛾子跟着涨价，先不要慌张，也不要匆忙上车，可以多观望观望，现在不具备大面积普涨的基础条件。
你要明白，未来郑州楼市的主要任务依然是去库存！
4、这次房地产调控的核心，是为产业振兴助力
其实房价本身，无论是政策调控还是去库存、加杠杆或者是货币化安置，都是表面。
最核心的，其实还是人与产业。产业，才是实现超车的关键。
目前，郑州的产业类型大致可以分为：电子信息、汽车及装备制造、食品加工、新型材料、生物医药等。
但是这些产业，在全国的产业分工中，还属于中下游，而且即便如此，你也很难在这些行业中找到真正具备潜力的“专精特新”企业。
相反而言，房地产行业投资的占比，才是郑州真正的独角兽，而且增速一直都是超过20%的态势，远超GDP增速。
因此，房地产是郑州各行业的奶妈。同时，我们也更希望这个奶妈能够身体强壮，同时反哺给实体产业和基础建设，作为龙头盘活整盘棋局。
5、利好在渐渐堆积，2022不能再过于悲观
过去的10年之间，郑州净流入约397万人。而在未来几年中，郑州有机会成为一座超过1800万人口的特大城市。
这些人都要来郑置业，买房。因此郑州的基本面只会越来越好，尤其是新政之后，很可能之前众多的“空军”会转变为“多军”。
要明白，当郑州拿到起跑的接力棒时，给你临时上车的机会并不多。
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