原创 刘晓博
楼市再现救市大招！
今天（5月2日）从江西赣州传来一个重磅消息：
在当地第二届“红五月”百城千企万店房地产消费季启动仪式上，金融机构代表、建设银行赣州分行个贷中心副总经理宣布：活动期间，年满70岁的购房者也可以申请房贷。
下面的截屏，是上海报业集团旗下“财联社”的报道：
下面的截屏，来自“江西省房地产业协会”官方微信公众号今天的相关报道：
建行代表赣州金融界宣布的大招有好几项，除了购房者申请贷款年龄放宽到70周岁，还包括降低房贷利率，将二手房可以贷款房龄调至最长35年，承诺贷款手续齐全后3个工作日内放款等。
这些都是“实打实”的救市新招。
其中房贷借款人年龄放宽到70岁，意义重大！
银行在受理房贷申请的时候，非常在意借款人的年龄。因为年龄跟还贷能力密切相关。
普通人30到45岁期间的还款能力是最强的。退休之后，大多数人的实际收入下降，还款能力降低；再加上有些人因为健康原因去世较早，给银行带来风险。所以银行对退休人士申请贷款，都比较慎重。
曾经，银行不给男性超过60岁、女性超过55岁的人士贷款。但这个限制显然过于严格，后来又逐步延长到65岁，但“年龄+贷款年限”一般要求不超过70年。
也就是说，对于绝大多数银行来说，满70岁的人是无法申请房贷的。
上一轮“满70岁可贷款”发生在2018年4月，当时正处于去库存的关键时刻，工商银行宣布房贷借款人最高年龄可以延长到70岁。70岁的人，最多可以申请为期5年的房贷，也就是“年龄+贷款年限”不超过75年。（下图）
后来，随着国家强调房住不炒、楼市调控收紧，各城市、各银行申请房贷的年龄一般都重回65岁，“年龄+贷款年限”的上限也重回70年。
现在，楼市再次进入了宽松周期。4月29日召开的政治局会议明确提出，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。
在这种背景下，房贷借款人年龄再次放宽到70岁，并不太出人意料。
赣州的相关报道里，没有透露70岁的人最多可以申请多长时间的房贷。我个人理解，还是5年。如果超过了5年，将是一个重要的突破。
即便是70岁的人，可以最多申请5年期的房贷，这个政策重出江湖也堪称大招。
这意味着，楼市的信贷政策再次进入了“宽松期”。
虽然赣州只是一个普通地级市，而且目前只是说在“红五月”期间实施这个政策。但从历史经验看，突破是逐步发生的。
赣州的一小步，就是全国的一大步。接下来，会有更多的城市允许“房贷借款人”年龄放宽到70岁，而且会常态化。
这不仅仅利好年满70岁的人，也利好所有的中年、老年贷款申请人。当“贷款申请人年龄+贷款年限”延长到75年的时候，50岁申请人的贷款年限可以从20年延长到25年，45岁申请人的贷款年限可以从25年延长到30年，60岁申请人的贷款年限则可以从10年延长到15年！
这将给楼市带来更大的购买力，这相当于加长了按揭的杠杆。这还是一个重要的政策信号，意味着官方对楼市的金融支持力度在加大！
当70岁的人申请贷款的时候，是否需要成年子女作为“共同借款人”或者担保？现在也不太清楚。如果需要，则意味着“接力贷”重出江湖。
前一段时间，有报道说“接力贷”在广州重启，不过随后各银行都否认。
我个人预估：接力贷、合力贷重新出现，并合法化，也是可以预期的。
“接力贷”，指的是以父母作为所购房屋的所有权人，子女作为共同借款人，而申请的房贷。
“合力贷”，指的是以子女作为所购房屋的所有权人，父母作为共同借款人申请的房贷。
这两种贷款以前都推出过，成为活跃楼市的重要力量。但后来随着调控收紧，也都暂停了。
有人认为，这两种房贷都隐藏有风险，可能让银行遭受损失。比如“接力贷”，假如一对老年夫妇有多个孩子，“接力贷”的时候是夫妻两个人和一个子女参与。一旦老人离世，其他子女可能对这套房子提出要求，而参与接力贷的孩子实际贡献更多。
其实，无论接力贷还是合力贷，其风险可以通过事先约定来回避。
这两种房贷如果重出江湖，杀伤力将比较大。尤其是合力贷，理论上可以把房贷拉长到40年甚至50年，其实就是两代人供一套房子。但这种贷款可能遭到舆论的“非议”。
在赣州的大招里，还有一招也值得关注：将二手房可以申请房贷的“房龄”，最高提高到35年。
很多购房者可能还不清楚，银行不仅对购房者的年龄、贷款年限有限制，对于二手房的房龄也有诸多限制。
比如有些城市就规定，购买二手房贷款的时候，“房龄+贷款年限”不能超过35年。也就是说，超过5年房龄的二手房，其贷款年限就做不到30年了。
还有一些地方规定：砖混结构的二手房，贷款年限更短；框架结构（钢筋混凝土结构）的房子，贷款年限可以适当长一些。
为什么银行会歧视二手房？
因为房子的年龄的确很重要。中国的建筑质量是不断提高的，早期的房子，尤其是2000年以前的房子，质量高的不多。而且很多房子没有“养老金”，也就是房屋维修基金，老化后价值下降比较快。
最近长沙自建房倒塌事故后，住建部表示：
要研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。
自1998年全面房改以来，中国城镇化迅速推进，建成了很多房子。但也带来不少遗留问题。比如很多房子没有“房屋养老金”，维修资金缺乏。如果不解决这个问题，中小城市的高层建筑将逐步沦为贫民窟。
中国是全球拥有高层住宅最多的国家，这些房子正分期分批进入中老年，未来可能会出现不少问题。
我之前曾在文章里提醒过大家，在小城市尽量不要买高层建筑，因为这类城市人口增量有限，土地供应量偏大，不缺房子。老化的房子，往往缺少资金维护。大城市因为财富集中，住房相对稀缺，高层老化的问题容易解决。
最后总结一下：
4月29日的政治局会议，意味着楼市再次出现了重大转折。有了中央的明确表态（两个支持），未来会有更多的城市取消限购、限价、限售、限贷，也会有更多的城市学赣州，降低房贷利率、降低首付、拉长可贷款的年限。
但楼市的回暖之路，每个城市都不会相同，因为各地差异很大，而且这两年居民对房子的看法的确发生了很大变化。重新树立信心，需要时间。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"大招！70岁，也可以贷款买房……"：http://www.guoyinggangguan.com/gfdk/5953.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
