贷款还贷款算违约吗（买房贷款办不下来违约算谁的）

【以案释法】未按照合同约定偿还贷款，是否属于违约行为？，下面是吴云秀律师给大家的分享，一起来看看。

贷款还贷款算违约吗

2012年11月5日，**银行股份有限公司河源分行与黄甲、河源**房地产开发有限公司签订了《个人一手住房贷款合同》，约定由**银行股份有限公司河源分行向黄甲提供房屋贷款人民币贰拾捌万壹仟元整（281,000.00整），贷款期限为20年/240个月，约定贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为利率重新定价日，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率下浮15%执行，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。河源**房地产开发有限公司为该笔借款提供连带保证责任。黄甲、黄乙于2010年1月15日登记结婚，黄甲、黄乙以其名下共有的位于河源市源城区**路**号**山庄*号房产作抵押。该房产于2012年11月7日办理了商品房预售抵押备案，但截止至**银行股份有限公司河源分行向法院起诉之日止，该房产仍未办理《房产证》及《他项权证》。合同签订后，**银行股份有限公司河源分行如约向黄甲发放了贷款。

自2016年1月7日开始，黄甲未按照合同约定向**银行股份有限公司河源分行偿还贷款本息，截止至2016年4月25日，黄甲共拖欠**银行股份有限公司河源分行贷款本金263033.59元、利息16315.78元，本息合计279349.37元。广东众浩律师事务所李震兴律师受**银行股份有限公司河源分行的委托，作为该案的委托代理人向法院提起了民事诉讼。

黄甲未按照合同约定偿还贷款的行为属于违约行为，根据**银行股份有限公司河源分行与黄甲、河源**房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》的约定，**银行股份有限公司河源分行有权要求合同项下贷款本息全部提前到期，黄甲与黄乙于2010年1月15日登记结婚，该笔贷款发生在其夫妻关系存续期间，且黄乙作为共同抵押人在抵押物清单上签名，故黄乙应对该笔贷款应承担共同偿还责任。河源**房地产开发有限公司作为保证人，为黄甲该笔贷款提供了阶段性连带责任保证，即自黄甲办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，河源**房地产开发有限公司在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，河源**房地产开发有限公司仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。**银行股份有限公司河源分行根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，向河源市源城区人民法院提起民事诉讼，请求法院判决：一、判令黄甲、黄乙立即共同偿还原告住房贷款本金人民币263033.59元及自逾期之日起至债务清偿之日止的利息、罚息（利息、罚息按《个人一手住房贷款合同》约定计付），暂计至2016年4月25日，拖欠的本息合计为279349.37元；二、判令**银行股份有限公司河源分行与黄甲、黄乙的抵押关系合法有效，**银行股份有限公司河源分行对黄甲提供的位于河源市源城区**路**号**山庄*号产享有优先受偿权；三、判令河源**房地产开发有限公司对黄甲的借款承担连带保证责任；四、本案的诉讼费由黄甲、黄乙、河源**房地产开发有限公司承担。

一、被告黄甲、黄乙应在本判决生效后十日内偿还原告**银行股份有限公司河源分行贷款本金250294.27元及相应利息（利息以250294.27元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款逾期利率自2016年9月27日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、被告河源**房地产开发有限公司对本上述第一判项的内容承担连带保证责任。被告河源**房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定向被告黄甲、黄乙追偿；三、驳回原告**银行股份有限公司河源分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5490元，公告费260元，合计5750元，由被告黄甲、黄乙、河源**房地产开发有限公司共同承担。

本案是银行金融借款合同纠纷案件，**银行股份有限公司河源分行与黄甲、河源**房地产开发有限公司签订了《个人一手住房贷款合同》，属于《中华人民共和国合同法》调整范围，本案争议的焦点在于黄乙是否应对该笔贷款承担共同偿还责任？河源**房地产开发有限公司是否需要对该笔贷款承担连带保证责任？**银行股份有限公司河源分行对黄甲、黄乙名下位于河源市源城区**路**号**山庄*号房产是否享有优先受偿权？

一、黄甲与黄乙于2010年1月15日登记结婚，黄甲与黄乙属于夫妻关系，本案贷款时间发生于2012年11月5日，即贷款时间是在双方夫妻关系存续期间，且黄乙作为共同抵押人在抵押物清单上签名。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”故黄乙应对该笔贷款承担共同偿还责任。

二、根据**银行股份有限公司河源分行与黄甲、河源**房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》，河源**房地产开发有限公司承担的是阶段性连带保证责任，其保证责任自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。因此，河源**房地产开发有限公司在未办理出《房产证》及《他项权证》并移交**银行股份有限公司河源分行之前，河源**房地产开发有限公司需对黄甲的贷款承担连带保证责任，但河源**房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向黄甲追偿。

三、由于本案抵押物仅办理了房地产预售抵押备案，并未实际办理《房产证》及《他项权证》，根据最高人民法院公报案例及《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，**银行股份有限公司河源分行对案涉的抵押物仅做了抵押预告登记，而未做抵押登记。所谓的预告登记，是指“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权”而作的一种登记。预告登记是为“保障将来实现物权”而作的一种登记，因此预告登记的权利人对于登记物不享有物权，而仅享有未来取得物权的请求权。因此，**银行股份有限公司河源分行不能对黄甲、黄乙名下位于河源市源城区**路**号**山庄*号房产享有优先受偿权。

虽然预告登记的权利人对于登记物不享有物权，但是取得预告登记以后，权利人请求将来变动物权的债权请求权却因为预告登记的存在具有了对抗第三人的效力。因此在以后处理类似案例时，建议将诉讼请求变更为：“请求判令被告***尽快协助原告到***房管局对抵押房产办理《不动产权证》及《他项权证》。”

相关法律知识：

了解无效合同：你需要知道的重要细节?

装修合同不符合以下条件的就是无效的：

一、当事人必须具有相应的民事行为能力。

作为合同主体的自然人，应该是具有完全行为能力的自然人。

作为合同主体的法人、非法人组织，它们的行为能力是不同的，法人、非法人组织只有在登记核准的经营范围内从事经济活动，才具有法律效力，法人、非法人组织只有在它们的经营范围内签订的合同，才受法律保护。

二、意思表示真实。

意思表示真实为一切民事法律行为的生效条件。

如果合同当事人的意思表示不真实、或以欺诈、胁迫的手段、或者乘人之危、或逃避法律的行为，或在违背真实意思的情况下所为的行为，都将导致合同不发生法律效力。

三、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

合同的内容和目的不得违反国家法律、法规的强制性规定;在法律、法规没有规定时，不得违反国家有关规定的禁止性规定。同时，合同的内容和目的不得损害他人利益和危害国家利益、社会公共利益。

不满足以上条件的合同是无效合同，合同无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

【法律依据】

《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

买房贷款办不下来违约算谁的

基本案情：

1、2015年8月12日，王忠诚与开发商越州公司签订《商品房预售合同》，约定以近1.5亿元购买某商业用房，2015年10月30日前交付。王忠诚首付50%，剩余房款按揭贷款。

2.2015年8月14日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行青海分行借款7397万元，就案涉房产办理了抵押权他项权利证书。

3、前述合同签订后，建行青海分行于2015年8月21日向越州公司支付7397万元，王忠诚按月归还银行贷款，但越州公司未能按照合同约定期限交付房屋。

4、2017年2月，王忠诚以越州公司、建行青海分行为被告提起诉讼，经法院审理判决解除前述商品房预售合同、借款合同；越州公司返还王忠诚已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；越州公司返还建行青海分行剩余银行贷款本息，但未判令王忠诚向银行偿还剩余贷款。

5、2018年4月，建行青海分行向法院提起诉讼，请求判令王忠诚与越州公司共同归还剩余贷款。

争议焦点：

王忠诚（购房者）是否应当向银行偿还剩余借款？

法院认为：

关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡

法律分析：

近期有关于“所购买的房屋烂尾后，购房者是否仍需要偿还银行贷款”一事，网上各类消息文章甚嚣尘上，令各位读者无法分辨，造成不小的社会影响。笔者尝试着尽量使用简单的语言，一篇文章把其中的法律逻辑梳理清楚，以正视听。

首先我们要了解按揭购房这一模式：在这一模式中，购房者向银行贷款用于支付购房款项，银行为了保证款项的使用以及贷款的回收，会提出三个要求：①要求直接将贷款支付给开发商，也就是购房者贷款时需要签订一个“受托支付”的文件；②在房子未建造完成之前，由开发商提供阶段性保证责任；③在房子建成后，由开发商、购房者配合办理抵押登记。

从商业角度考虑，购房者、开发商、银行三者之间都是相互选择的结果。购房者与开发商之间的商业关系较为容易理解，我们主要谈一下银行与开发商之间。对于银行来说，银行有放贷压力，毕竟银行是需要通过“低息揽储、高息放贷”这一模式来牟利的，而在房地产火热时代，房子又是最好的抵押品，所以对于银行来说寻找开发商合作，使尽量多的购房者选择自家银行贷款是其目标；对于开发商来说，是更快的将房子变现，购房者手里没有资金，就需要贷款，如果开发商能够为其提供相对便利的贷款机会，那么将无疑会加快自己房子的变现速度。因此，按揭贷款看似是购房者与开发商之间的交易，殊不知购房者、开发商、银行之间亦是相互选择、各取其利的商业结果。

但房子烂尾无法交付时，三者之间的权利义务如何平衡就成了最大的问题。如果将购房者、银行、开发商三者隔离来看，仅考虑银行与购房者，那么贷款是购房者贷的，也是购房者同意直接把贷款资金交给开发商的，那么无论房子最终是否交付，购房者都应当承担还款责任。

这是我们按照一般的逻辑得出来的结论，按照这种思路，我们考虑一下，如果在开发商烂尾的情况下，购房合同、借款合同都解除，三者的权利义务是否平衡：

购房者所享有的权利

开发商所享有的权利

银行所享有的权利

购房者应承担的义务

要求购房者偿还剩余贷款；

开发商应承担的义务

要求开放商返还首付款及已偿还贷款

要求开发商承担保证责任，即还款责任

银行应承担的义务

从上述表格可以看出，开发商不享有任何主要权利，是因为按揭模式是因为其房屋烂尾导致的，因此其不享有权利无可厚非。但是在无过错的情况下，银行仍可获得购房者、开发商的责任财产保障；而购房者不但承受了房子烂尾的风险，却还需要继续偿还银行贷款，甚至是一次性偿还贷款。这对购房者来说，是极大的不公平，对银行来说是稳赚不赔的事情，明明权利失衡，却又感觉不到哪里不对？

德国人最早发现并开始研究了这一问题，他们认为在信贷消费环境下，根据消费借贷合同而借贷的资金，如果消费借贷合同完全或者部分的为买卖合同或提供其他给付的合同融资，且这两个合同构成经济上的整体性时，上述两个合同就是关联的。至于所谓的“经济上的整体性”表现为“两个合同如果不订立其中一个合同，则另外一个合同也不会被订立， 或者其中一个合同的存在以另外一个合同的存在为依据”。在这种理论下，如果两个合同一旦被认定为“关联合同”，消费者可以直接获得法律规定上的一项权利，即“抗辩直索”，也就是消费者可以以买卖合同的抗辩事由抗辩消费贷款银行。

换句话说，虽然从法律上来看，买卖合同与贷款合同之间相互独立、互不影响，但如果考虑到信贷消费这一环境背景，那么两合同之间就构成了“整体性”，如果没有买卖行为，就不会存在贷款行为；如果贷款不成功，也不会完成买卖行为。因此，如果信贷合同与消费合同之间具有的高度的关联性。在处理信贷消费构架中，将消费合同、信贷合同看作成一个大合同，在大合同中判断三方的权利义务，通过法律规定的“抗辩直索权”，来强制信贷机构在提供信贷时，不但需要考虑购买者的偿还能力，还需要考虑到销售者自身的合同履行能力。通过这一制度，可以有效的控制银行金融业的无序扩张，也可以减少实力不足的开发商造成烂尾楼的可能性，维持了社会的稳定发展。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十条、第二十一条的法理基础便来源于“关联合同”理论。通过“关联合同”理论，便可以突破《购房合同》与《借款合同》之间的合同相对性，将银行、开发商、购房者三方放进同一个法律关系中，并使购房者可以直接使用开发商违约交房的理由直接得以对抗银行，进而拒绝偿还贷款。

值得一提的是，本文案例中，最高院免除购房者还款责任的前提一方面是基于经济基础的影响，另一方最重要的原因也是“开发商违约无法交付房屋”，这也符合“关联合同”理论的制度理念，只有在开发商违约交房致使购房者人财两空的前提下，才能使用该理论或参考本文案例，来免除购房者的还款责任，这一点需要引起各位读者的关注。

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